26. Право власності на землю іноземних громадян, іноземних юри­дичних осіб та іноземних держав.

Право власності на землю іноземних громадян (ст. 81 ч.2,3 ЗКУ)

До частини другої. За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 26 Конституції України, «іноземці та особи без громадянства, що перебувають в Україні на законних підставах, користуються тими самими правами і свободами, а також несуть такі самі обов 'язки, як і громадяни України, - за винятками, встановленими Конституцією, законами чи міжнародними договорами України». Аналогічне правило встановлене і ст. 2 ЗУ "Про правовий статус іноземців". Коментована норма якраз і передбачає виняток, коли іноземці та особи без громадянства мають менший обсяг прав, ніж громадяни України.

За змістом коментованої норми, згаданий у ній перелік земельних ділянок, що можуть набувати ці суб'єкти ("земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також: на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності") є вичерпним, за одним винятком.

З ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗКУ випливає, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення ці особи також мають право набувати, проте лише у спадщину, і протягом року зобов'язані її відчужити. У разі невиконання цієї вимоги настають передбачені п. "д" ст. 143 ЗКУ наслідки, а саме, право власності на земельну ділянку може бути примусово при­пинене (щодо проблем у реалізації даної норми ст. 145 ЗКУ).

До частини третьої.

До пункту "а". Щодо придбання земельних ділянок іноземцями та особами без громадянства за цивільно-правовими угодами, глава 20 "Продаж: земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів" ЗКУ.

До пункту "б". Щодо викупу іноземцями та особами без громадянства "земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності", ст. 128 ЗКУ.

До пункту "в". Щодо прийняття земельних ділянок у спадщину, ст. 131 ЗКУ та коментар до неї, а також ч. 4 даної статті та коментар до неї.

До частини четвертої. З коментованої норми випливає, що іноземці та особи без громадянства можуть набувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення та вправі розпоряджатися ними (це є винятком із загальної заборони іноземцям та особам без громадянства мати такі ділянки на праві власності - див. ч. 1 даної статті, а також ч. 4 ст. 22 ЗКУ). Водночас, протягом року такі ділянки повинні бути відчужені, а у разі невиконання цієї вимоги настають наслідки, передбачені п. "д" ст. 143 ЗКУ, а саме, право власності на земельну ділянку може бути примусово припинене (щодо порядку відчуження та проблем у реалізації даної норми ст. 145 ЗКУ).

Деякі органи земельних ресурсів, керуючись ч. 2 ст. 81 ЗКУ, відмовляють в оформленні державних актів про право власності на земельні ділянки, що набуваються іноземцями в порядку спадкування. На наш погляд, така практика прямо суперечить коментованій нормі, з якої прямо випливає дозвіл на оформлення іноземцями та особами без громадянства у цих випадках права власності.

Відчуження деяких різновидів земельних ділянок сільськогосподарського призначення наштовхується на т.з. мораторій на відчуження земель (п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ). На наш погляд, мораторій не поширюється на випадки продажу земельних ділянок згідно із коментованою нормою, на що вказує цільове тлумачення коментованої норми в сукупності із п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ.

Право власності на землю іноземних юридичних осіб (ст. 82 ч.2-4 ЗКУ)

До частини другої. Під іноземними юридичними особами традиційно розуміються юридичні особи, засновані за законодавством іноземних держав. Також, на наш погляд, враховуючи інший критерій визначення національності юридичної особи за нормами ЗКУ та те, що проведену у ст. 82 ЗКУ класифікацію юридичних осіб слід розглядати як вичерпну, до іноземних юридичних осіб в розумінні ЗКУ слід віднести юридичних осіб, заснованих в Україні на основі виключно власності іноземців, осіб без громадянства або іноземних юридичних осіб.

За загальним правилом, іноземні юридичні особи в Україні мають такий самий статус, як і юридичні особи України, якщо законодавством або міжнародними договорами України не передбачено винятків з цього правила. Такий висновок прямо випливає із ч. 1 ст. 26 Конституції України. Відповідне правило закріплене у ч. 2 ст. 129 ГК України. Проте щодо права власності на землю законодавство якраз і передбачає виняток, за яким іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на землю лише у випадках, передбачених законом (ч. 3 ст. 374 ЦК України).

Таким законом є ЗКУ, який у коментованій нормі передбачає два випадки, у яких іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на землю: (1) "у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні", та (2) "за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна".

Щодо порядку придбання земельних ділянок іноземними юридичними особами глава 20 "Продаж земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів" ЗКУ, а також ст. 129 ЗКУ (щодо придбання земель державної та комунальної власності).

До частини третьої. Слід відзначити не досить вдале формулювання коментованої частини. Не зовсім зрозуміло, що мається на увазі під "випадками" набуття права власності на землю, щодо яких ч. З ст. 82 ЗКУ відсилає до ч.ч. 1 та 2 цієї ж статті. Скоріш за все, йдеться про коло ділянок несільськогосподарського призначення, які можуть бути придбані (ч. 2), та способи набуття земельних ділянок (див. ч. 1), причому при придбанні земельних ділянок державної або комунальної власності слід керуватися ст. 129 ЗКУ.

До частини четвертої. Правила щодо наслідків набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення у спадщину, передбачені ч. 4 ст. 82 ЗКУ, ідентичні тим, що встановлені для іноземних громадян та осіб без громадянства ч. 4 ст. 81 ЗКУ.

Право власності на землю іноземних держав (ст. 85 ЗКУ)

Іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів.

Стаття проголошує можливість набуття земельних ділянок на праві власності в Україні іноземними державами відповідно до міжнародних договорів. ЗКУ передбачає спеціальну процедуру придбання земельних ділянок державної власності іноземними державами (ст. 129 ЗКУ), проте не містить жодної вказівки, як повинно оформлюватися право власності на землю іноземної держави. Крім того, варто зважати на те, що процедура укладення міжнародного договору є достатньо складною і тривалою, особливо якщо враховувати процедуру ратифікації міжнародного договору в порядку законодавчої процедури (ЗУ "Про міжнародні договори України", зокр., ст.ст. 3, 9).