32. Право орендного землекористування. Умови та порядок укладен­ня договору оренди земельної ділянки.

Земельний кодекс України максимально враховує різноманітні ас­пекти земельних відносин в умовах ринкової економіки, створює правові основи ринку землі як сільськогосподарського, так і несільськогосподарського призначення.

В умовах переходу від централізованої системи управління до ринко­вої економіки найважливішим принципом землеволодіння і землекорис­тування є введення плати на всі землі, що залучаються у господарський обіг. Платежі за землю відповідно до прийнятих законодавчих актів по­винні встановлюватися у формі земельного податку й адекватної йому категорії у системі орендних відносин - орендної плати, їхній розмір визначається на основі кадастрових оцінок, які враховують якість місця розташування земель відповідного цільового призначення.

Оренда, як особлива форма реалізації права власності та господар­ського використання землі, як основний засіб виробництва в сільському господарстві займає важливе місце у системі економічних категорій і зе­мельних відносин. В економічно-правовому розумінні оренда - це оформ­лений договором майновий найм, згідно з яким одна сторона (орендода­вець) надає іншій стороні (орендареві) майно, засоби виробництва, землю у тимчасове користування за домовленістю в договорі оренди - плату. Оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і ко­ристування земельною ділянкою, необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, територіальних громад сіл, селищ, міст (ко­мунальної власності), держави. Об'єктами можуть бути й земельні ділян­ки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, розташованими на них, якщо це передбачено договором оренди. В умовах трансформації форм земельної власності існує обмежений і неврегульований ринок зем­лі, її оренда сприяє залученню у господарський оборот ділянок, формаль­ні чи реальні власники яких із тих чи інших причин не можуть або не бажають використовувати сільськогосподарські угіддя за прямим при­значенням.

В найближчі роки єдиним реальним шляхом створення оптимальних сільськогосподарських землекористувань ринкового типу є оренда землі, оскільки вона виступає одним із дійових регуляторів земельних відносин при відсутності вільного ринку земель.

Оренда землі - це форма землекористування, при якій власник зем­лі (орендодавець) передає її на певний тимчасовий строк іншій особі (орендареві) для ведення господарства за особливу винагороду, тобто за орендну плату.

З передачею землі в оренду відбувається розподіл повноважень влас­ника: права власника залишаються з ним, але він переуступає орендареві значну їх частину по використанню землі. Таким чином, повноваження по господарському використанню землі відмежовуються від інших повнова­жень власника і персоніфікуються в іншому суб’єкті правовідносин.

Нині у нашій державі склалися сприятливі умови для розвитку оренд­них земельних відносин: визначилися земельні власники, розширюють­ся можливості для організації різних форм господарювання, набувають розвитку ринкові відносини. Закон України "Про оренду землі" сприяє цьому, він забезпечує не лише правові відносини між власником землі та орендарем, а й формує певні умови функціонування ринку землі. Можна стверджувати, що майбутній розвиток сільського господарства України великою мірою залежатиме від розвитку в ньому земельно-орендних від­носин, а єдиним реальним шляхом створення оптимальних сільськогос­подарських землекористувань ринкового типу є оренда землі.

Певну частину прибутку підприємець-орендар має віддати власникові землі у вигляді земельної ренти за право користування земельною ділянкою. Земельна рента регу­лярно привласнюється власниками землі - вона виступає економічною формою реалізації власності на землю та її природні ресурси і є доходом, не пов'язаним із підприємницькою діяльністю. Але земельна рента - це складова взаємовідносин підприємця-орендаря, інших суб'єктів під­приємницької діяльності з власниками землі, оскільки при відсутності власної землі підприємці змушені брати її в оренду.

Договір оренди землі

Відповідно до вимог Закону України "Про оренду землі" договір орен­ди землі — це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений до­говором строк.

Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ді­лянки.

Договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально. Умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити за­конам України.

Істотними умовами договору оренди земельної ділянки є:

а) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

б) термін договору оренди;

в) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та поря­док внесення і перегляду);

г) цільове призначення, умови використання і збереження якості зем­лі;

д) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

є) існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділян­ки;

є) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового по­шкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

ж) відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбаче­них Законом, є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України.

Умови договору оренди земельної ділянки діють у випадках, коли після набрання договором чинності законами України встановлені інші правила, ніж ті, що передбачені договором, а також випадків, визначених законами України, якщо вони підвищують рівень захисту прав орендарів, орендодавців, третіх осіб.

Договір оренди земельної ділянки, що перебуває у власності грома­дян або юридичних осіб, укладається між власником і особою, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, в порядку, визначеному Законом.

Особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду із земель дер­жавної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконав­чої влади чи органу місцевого самоврядування заяву (клопотання).

У разі згоди орендодавця надати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір, в якому обумовлюють істотні та інші умови оренди землі.

Надання земельної ділянки в оренду без зміни її цільового призна­чення, межі якої визначені в натурі, здійснюється без розроблення про­екту її відведення.

Умови, строки, а також плата за розроблення проекту відведення зе­мельної ділянки, що перебуває у власності громадян та юридичних осіб, визначаються за згодою сторін.

У разі надходження двох або більше клопотань (заяв) на оренду одні­єї і тієї ж земельної ділянки, що є у державній або комунальній власнос­ті, відповідні орендодавці проводять земельний аукціон (конкурс) щодо набуття права оренди земельної ділянки, якщо законом не встановлено інший спеціальний порядок.

Договір оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнен­ня домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і дер­жавної реєстрації.

У разі надання земельної ділянки в оренду в порядку відведення до­говір оренди підписується після перенесення її меж у натуру (на місце­вість).

Термін договору оренди земельної ділянки ( у тому числі й до на­стання певної умови) визначається за погодженням сторін, але не більш як на п'ятдесят років.

Укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній ре­єстрації.

Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реє­страції на всіх примірниках договору. Один зареєстрований примірник договору зберігається в органі, який здійснив його реєстрацію.

Порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визнача­ються Кабінетом Міністрів України.