55 . Суперфиций и эмфитевзис

Суперфиций — наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строе­нием, возведенным на чужой земле. При этом по­стройка здания производилась за счет нанимателя участка (суперфициария), а право собственности на строение признавалось за собственником земли, т.к. все, находящееся на земле, но связанное с ней, при­надлежит собственнику земли. В течение всего вре­мени действия договора пользование зданием при­надлежало только суперфициарию. В дальнейшем такие договоры приобрели публично-правовой харак­тер, т.к. земли, принадлежавшие государству или городам, которые не могли быть проданы, сдавались в аренду под постройку за определенную наемную плату — поземельный оброк solarium. При дальней­шем развитии римского общества это коснулось и частных лиц, так это отношение перешло и в область частного права. Отношение, носившее прежде харак­тер обязательственного, развилось в практике пре­торов и получило значение права на вещи — ius in re. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юри­дически отделенная от поверхности и имеющая обо­собленное правовое положение.

Претор предоставил суперфициарию интердикт о су­перфиций, предназначенный для защиты пользования от третьих лиц. Суперфициарий получал иск, аналогич­ный иску о собственности, в случае потери владения постройкой. После расследования дела, направленного против третьего лица, и признания нарушения его права происходило восстановление.

Для установление суперфиция требовалось нали­чие договора и передача постройки. Право суперфиция могло устанавливаться также путем давности и лега-I тов. Суперфициарий мог передавать свое право по наследству и путем сделок между живыми — отчуждать, I закладывать, обременять сервитутами, но лишь без ¹ ущерба для прав собственника земли. Собственник мог возбудить против суперфициария иск о собственности в случае неуплаты последним в уста­новленные сроки подати за землю. Суперфиций пре­кращался с истечением указанного в договоре срока; вследствие дереликции, т.е. отказа от этого права со стороны суперфициария; слияния прав; вследствие по­гасительной давности.

Эмфитевзис — наследственные и отчуждаемые права на вещь, устанавливавшие длительное пользо­вание чужой землей под обработку. Отдача земель в об­работку имела много разнообразных форм. Образова­нию института эмфитевзиса в Риме предшествовали сходные с его содержанием отношения по владению и найму государственных, городских и общинных земель. Эмфитевзис считался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском.

Эмфитевта (лицо, которому принадлежало ius emphyteusis), не являясь собственником и имея ius in re aliena, имел право осуществления всего содержа­ния права собственности, т.е. осуществлял владение и пользовался владельческой защитой. Как и в слу­чае с собственником, ему принадлежали и петитор-ные иски. Плоды земли и все доходы поступали в его собственность после отделения. Он мог завещать, дарить и продавать вещь. Продажа носила одну осо­бенность: эмфитевта был обязан предоставить соб­ственнику право первой купли или уведомить его и от­числить ему 2% с цены. Эмфитевта мог устанавливать залоги и сервитуты и менять хозяйственное назначе­ние вещи, не ухудшая ее. Эмфитевта должен был быть хорошим хозяином, платить общественные налоги, вносить собственнику ежегодную ренту.

Защиту своих прав против всякого владельца эм­фитевта осуществлял при помощи actio vectigalis и всех владельческих интердикгов. В случаях неисполнения своих обязательств: при нанесении им большого ущер­ба, при трехлетней неуплате публичных налогов, при нарушении предписаний о продаже—собственник имел право лишить его участка при помощи особого иска actio emphyteuticaria