3.2. Основы управления инвестициями

Воспроизводство объектов недвижимости не может обойтись без инвестиций – денежных вложений. Инвестирование денежных средств, при реализации проекта воспроизводства (от английского слова «project» - то, что планируется) объектов недвижимости, начинается с момента принятия решения о воспроизводстве и продолжается до сдачи объекта недвижимости заказчику или окончания жизненного цикла объекта.

В узком смысле под понятием «проект» понимается:

- тип проекта: технический, технологический, экономический, социальный, культурный и т.д.;

- класс проекта: монопроект - отдельный проект с чётко обозначенными характеристиками; мультипроект - несколько монопроектов, для одного заказчика; мегапроект - целевые программы, взаимосвязанных одной целью проектов;

- вид проекта: инвестиционный, инновационный, научно-исследовательский и т.д.

Проект классифицируются также по следующим показателям:

- по сложности - простой, сложный, очень сложный и т.д.;

- по длительности - краткосрочный (до 3-х лет), среднесрочный (3-5 лет), долгосрочный (более 5 лет);

- по масштабности - малый (до 300т. руб.), средний (от 300т. до 5 млн. руб.), крупный (более 5 млн. руб.).

Существуют также понятия для подготовки технико-экономических обоснований, информации и решений инвесторов, заказчиков и финансистов о возможности реализации предложенного проекта как, «тип проектного финансирования» и «тип капитальных вложений».

Проектное финансирование бывает трёх типов, отличающихся разной степенью рисков и величиной регресса на заёмщика:

- с полным регрессом на заёмщика и минимальным риском (малоприбыльные или не прибыльные государственные проекты);

- с ограниченным регрессом на заёмщика и распределением риска на всех участников проекта (поэтапное кредитование проекта);

- без регресса на заёмщика и 100% риском кредитора (самая дорогая форма кредитования для заёмщика;

Типы капитальных вложений различаются целями вложений и минимальными нормами прибыли, при которых эти вложения оправданы:

- вынужденные вложения для повышения безопасности, надёжности производства, с целью исполнения государственных законов (норм прибыли нет);

- для сохранения позиций на рынке (мин. норма прибыли 6%);

- для обновления производственных фондов (мин. норма прибыли 12%);

- для экономии текущих затрат (мин. норма прибыли 15%);

- для расширения производства и увеличения доходов (мин. норма прибыли 20%);

- рисковые вложения в новое строительство и внедрение новых технологий (мин. норма прибыли 25%).

В широком смысле проект воспроизводства рассматривается как «инвестиционный проект». Инвестиционный проект – это комплекс мероприятий в течение жизненного цикла объекта недвижимости связанных с вложением денежных средств, с целью обеспечения полноценного функционирования объекта недвижимости и получения прибыли.

Рациональное использование денежных средств, при реализации инвестиционного проекта, минимизация издержек, получение максимальной прибыли при эксплуатации или продаже объекта недвижимости - является основной задачей управления.

Инвестиции в воспроизводство объектов недвижимости можно разделить на следующие виды:

- инвестиции в материальные активы с целью их увеличения (например, строительство новых производственных цехов);

- финансовые инвестиции – вложения ценные бумаги;

- инвестиции в нематериальные активы – авторские права, лицензии, реклама, повышение квалификации персонала, права на застройку территории и т.д.

Все инвестиционные вложения, в конечном счёте, должны преобразовывать собственные и заёмные средства инвестора в производственные активы, которые при их использовании создают новую ликвидность.

В связи с этим основой управления инвестиционным проектом являются:

- область управления проектов (отрасль, тип управления, масштабность, уровень управления);

- внутренняя среда взаимодействия (структура системы, цель, критерии, конкурентоспособность, эффективность, ресурсообеспечение, направление усилий, техническое выполнение);

- внешняя среда взаимодействия (общество, право, экология, финансы, экономика, политика и т.д.);

- преимущества и ограничения;

- процессы управления (функции прогнозирования, планирования, анализа, оперативного управления, принятия решений, контроля);

- жизненный цикл инвестиционного проекта (фазы, стадии, этапы).

Управление инвестиционным проектом – искусство и умение хозяйствующего субъекта распоряжаться материальными, денежными и прочими ресурсами в течение жизненного цикла проекта с максимальной эффективностью по стоимости, качеству и срокам.

Основными фазами инвестиционного проекта являются:

- прединвестиционная – она включает в себя предварительное изучение жизнеспособности проекта, анализ исходной информации, прогнозирование, выбор площадки, предварительная финансово-экономическая оценка и пр.

- инвестиционная – состоит из стадии планирования, реализации и завершения.

1.Планирование определяет последовательность выполнения работ, стоимость, сроки, исполнителей. На этом этапе разрабатывается структура проекта, выполняются проектные, опытно-конструкторские работы, рассчитывается потребность в ресурсах, выполняется подготовка к реализации. Назначаются руководитель проекта, и формируется его команда.

2. Реализация включает в себя тендер на право выполнения тех или иных работ, заключаются договора, проводится детальное проектирование, разрабатывается проект организации работ, система учёта и контроля выполнения работ, материально-технического снабжения.

На данной стадии проводится мониторинг выполнения работ, прогнозирование вероятных тенденций, выполняется оперативный контроль за ходом и качеством работ, соблюдением графика производства работ и т.д.

3.Завершение работ (окончание проекта) включает в себя приёмку работ, пусконаладочные работы, подготовку к эксплуатации, сдачу объекта в эксплуатацию, реализация оставшихся ресурсов, подготовку и подбор персонала по эксплуатации объекта, закрытие объекта и расформирование команды.

После сдачи объекта в эксплуатацию начинается непосредственно эксплуатация – управление объектом недвижимости.

Последняя стадия эксплуатации – ликвидация объекта. Это может быть полный демонтаж или реконструкция объекта.

Объектами инвестиционных проектов могут быть здания и сооружения, земельные участки, водные объекты, природные ресурсы и любые другие объекты, относящиеся к недвижимости.

Для управления инвестиционным проектом необходимо его разбить на составляющие элементы и определить структуру проекта – совокупность взаимосвязанных элементов.

Для каждого элемента проекта определяется цель; определяются, достаточные для планирования и контроля, структура и объём работ.

Структурирование проекта может производиться «сверху – вниз», когда вначале определяется общая задача, а затем детализируется. Или «снизу – вверх», когда сначала определяются частные задачи, а затем их обобщают. Количество элементов проекта может быть любым.

Для структурирования проекта используются различные модели: дерево целей, дерево порядка производства работ, сетевые модели и т.д.

Оценка инвестиционного проекта производится в первую очередь с точки зрения его целесообразности, экономической обоснованности, экологической и технической безопасности.

При оценке нескольких вариантов проекта, предпочтение отдаётся наиболее эффективному со всех точек зрения и с наименьшей степенью риска инвестиционного и предпринимательского.

Под инвестиционным риском понимают риск, связанный со строительством и вводом в эксплуатацию. Под предпринимательским риском понимают риск, связанный с эксплуатацией и ликвидацией объекта недвижимости.

Основными принципами инвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются:

- выбор объекта инвестиций;

- расчёт денежных поступлений (потоков) для реализации проекта;

- расчёт денежных поступлений (потоков) после реализации проекта;

- переоценка проектов с учётов возникающих рисков.

Успешная реализация инвестиционного проекта должна базироваться на четырёх обязательных составляющих успеха:

1. Соблюдение сроков реализации проекта.

2. Соблюдение сметной стоимости проекта.

3. Соответствие качества объекта, установленного проектом.

4. Своевременная сдача объекта заказчику.

Достижение успеха проекта достигается при помощи специальных функций управления проектом:

- управление целями проекта;

- управление рисками;

- управление качеством;

- управление стоимостью;

- управление временем;

- управление контрактами.

Управление целями является наиболее важной функцией управления проектом, которой подчиняются все остальные. Управление рисками включает в себя мониторинг текущих ситуаций, анализ их и своевременное принятие корректирующих решений для снижения степени риска. Управление качеством включает в себя управление и технический контроль. Управление обеспечивает качество всех элементов проекта в соответствии с требованиями, нормами и стандартами. Технический контроль качества включает в себя организацию непрерывного мониторинга качества выполнения работ. Управление стоимостью состоит из оценке расходов на реализацию проекта, составление сметы и контроля по её соблюдению. Определению источников, объёма и этапов финансирования, прогнозирования доходов. Управление временем включает в себя определение сроков проведения отдельных этапов работ, контроль за соблюдением сроков, прогнозирование сроков завершения, как отдельных этапов, так и всего проекта, разработка мероприятий по обеспечению соблюдения этих сроков, разработка мероприятий по ликвидации отклонений от установленных сроков. Управление контрактами включает в себя выбор подрядчиков и поставщиков, контроль за выполнением ими принятых на себя обязательств, расчет за выполненные работы и исполнение договоров.

В целом, успешное управление проектом зависит от взаимодействия всех структур управления, своевременного получения достоверной информации о ходе реализации проекта, от своевременного принятия согласованных управленческих решений. При управлении проектом используют современные методы сбора, обработки и анализа информации, просчёта вариантов решений на протяжении всего жизненного цикла проекта.