3.4. Управление недвижимостью на тактическом уровне

Городское хозяйство состоит из зданий, земли и инфраструктуры. Инфраструктура является связующим звеном между зданиями и землёй. К инфраструктуре относятся транспортные системы, все коммуникации, трубопроводы, линии связи и т.д.

Земля служит для размещения объектов недвижимости, но также выполняет самостоятельную функцию после небольших преобразований в виде парков, садов, зон отдыха. Земля – важный инструмент в руках городских властей по решению социальных и экономических задач. Делая выбор относительно варианта использования земельного участка, городские власти определяют структуру города, его внешний облик, архитектуру, чем влияют на ход дел и управляют развитием города. Продажа земельного участка или выделение его коммерческой структуре надолго, если не навсегда выводит его из городского оборота, переводя его из динамичного инструмента управления в нединамичную недвижимость. Поэтому управлять таким городским ресурсом, как земля надо осторожно, с учётом интересов будущих поколений жителей города. При определении судьбы земельного участка надо учитывать и возможный спрос на неё в будущем.

Земля, как и любой объект недвижимости, проходит фазы жизненного цикла, начиная с появления на рынке и заканчивая, её исчезновением с рынка.

3.4.1. Концепция жизненного цикла городских объектов

Концепция – это комплексное решение поставленной задачи по развитию городских территорий, включает в себя, помимо архитектурно - планировоч- ных решений застройки (тип зданий, инфраструктура), также и пакет услуг с ними связанных. Для промышленной зоны при изменении концепции меняется и её характер, территория, виды производств. Изменяется количество рабочих мест.

При продвижении земельного участка по жизненному циклу изменяется динамика деловой активности промышленных, деловых зон, меняется значимость фактора местоположения, он заметно снижается. Участок стареет, цена его падает. Необходимы с одной стороны мероприятия по повышению ценности участка, с другой стороны дешёвые участки являются стимулом развития бизнеса в данном районе.

Стареют не только промышленные зоны, но офисные кварталы, торговые центры, жилые районы. Необходимы мероприятия повышающие ценность объектов недвижимости.

3.4.2. Перепланировка и перестройка

Одним из методов повышения ценности земельного участка и объектов, размещённых на нём – это их перепланировка и перестройка.

Для увеличения интереса к городским объектам недвижимости можно стимулировать разноплановое использование объекта, привлечение новых групп пользователей, например, перепрофилировать предприятия под жильё, гостиницы, музеи, библиотеки. Это может повысить привлекательность объектов, продлить их жизненный цикл.

В настоящее время имеется тенденция к сокращению жизненного цикла объектов. Зачастую, и здание и сам земельный участок уже не удовлетворяет современным требованиям. Офисные и промышленные здания уже через 10-20 лет подвергаются переделке для сохранения привлекательности. Это связано с изменением требований потребителей, изменением техники, моды и т.д.

Власти города заинтересованы как в новых объектах, так и в поддержании должного состояния существующих объектов недвижимости. Это связано со следующими причинами:

- необходимость удовлетворения запросов их пользователей и, соответственно их привлекательности, как мест ведения бизнеса;

- исследование возможностей изменения существующего объекта;

- необходимость контроля состояния дел на рынке и определения спроса на новые объекты.