- •Часть 1.
- •Часть 1.
- •Курс лекция. Часть 1. «основы управления недвижимостью» Введение
- •Глава 1. Основы теории управления
- •1.1. Основные системы, школы и принципы управления
- •1.1.1. Классическая школа
- •1.1.2. Бихевиористская (неоклассическая) школа
- •1.1.3. Теория системного подхода (современная школа)
- •1.2. Объект и субъект управления
- •1.3. Функции управления и инструментарий
- •Глава 2. Недвижимое имущество и его виды
- •2.1. История и общие понятия
- •2.2. Классификация зданий и сооружений с точки зрения недвижимости
- •Глава 3. Методология управление недвижимостью
- •3.1. Принципы управления воспроизводством объектов недвижимости
- •3.2. Основы управления инвестициями
- •3.3. Жизненный цикл и базовые элементы управления инвестиционным проектом
- •3.3.1. Прединвестиционная фаза жизненного цикла
- •3.3.2. Инвестиционная фаза жизненного цикла
- •3.3.3. Предпринимательская фаза жизненного цикла
- •3.4. Способ организации и функционирования рынка недвижимости
- •3.5. Специфика управления институциональной недвижимостью
- •3.6. Планирование управленческих стратегий
- •Глава 4. Управление недвижимостью
- •4.1. Регулирование недвижимости
- •Операции с недвижимостью и её рынок
- •4.2.1. Участники рынка недвижимости
- •4.3. Организация работ по управлению недвижимостью
- •4.3.1. Формирование стратегий при управлении недвижимостью
- •4.3.2. Инструменты формирования стратегий
- •1. Матрица «Доля рынка – рост рынка»
- •2. Модель «Привлекательность рынка – преимущества и конкуренция»
- •4.3.3. Анализ портфеля недвижимости (на примере рынка жилья)
- •3.3.4. Исследования рынка
- •3.3.4.1. Основы формирования и развития рыночного механизма воспроизводства недвижимости
- •3.3.4.2. Анализ существующего фонда недвижимости
- •3.3.4.3. От знаний к стратегии
- •3.4. Управление недвижимостью на тактическом уровне
- •3.4.1. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •3.4.2. Перепланировка и перестройка
- •3.4.3. Обновление и благоустройство объектов
- •3.4.4. Управление фондами на тактическом уровне
- •3.4.5. Инвентаризация
- •3.4.6. Анализ
- •3.4.7. Разработка сценариев развития событий
- •3.4.8. Просчёт сценариев
- •3.4.9. Формирование политики управления комплексами
- •3.5. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •3.5.1. Административное управление
- •3.5.1.1. Расчёты с арендаторами (съёмщиками)
- •3.5.1.2. Контроль за сменой жильцов
- •3.5.1.3. Учёт расходов на обслуживание
- •3.5.1.4. Составление отчётности
- •3.5.2. Техническое управление
- •3.5.2.1. Ремонт по вызовам (жалобам жильцов)
- •3.5.2.2. Ремонт при смене съёмщика
- •3.5.2.3. Договоры о техобслуживании
- •3.5.2.4. Плановый ремонт
- •3.5.2.5. Коммерческий ремонт
- •3.5.3. Коммерческое управление
- •3.6. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •Литература
- •Глава 1. Основы теории управления……………………………….6
- •Глава 2. Недвижимое имущество и его виды……………………...21
- •Глава 3. Методология управления объектами недвижимости……..…………………………………………………...27
- •Глава 4. Управление недвижимостью……………………………….46
- •«Основы управления недвижимостью»
- •Часть 1.
- •Билеты к экзамену по дисциплине «Основы управления недвижимостью»
- •Экзаменационный билет № 1
- •Экзаменационный билет № 2
- •Экзаменационный билет № 3
- •Экзаменационный билет № 4
- •Экзаменационный билет № 5
- •Экзаменационный билет № 6
- •2. Что несёт в себе понятие «принципы управления»? Назовите принципы управления.
- •3. Каким образом происходит организация и функционирование рынка недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 7
- •Что является главным интегрирующим средством в управлении?
- •Что входит в портфель недвижимости?
- •Что такое управление недвижимостью на оперативном уровне?
- •Экзаменационный билет № 8
- •Что такое ситуационный подход, чем он отличается от эмпирического и системного?
- •Охарактеризуйте модель стратегического управления рынком недвижимости.
- •На чём основано формирование политики управления комплексами?
- •Экзаменационный билет № 9
- •Что такое кибернетика, чем она занимается? Что является основой кибернетики?
- •Охарактеризуйте особенности элементов матрицы «Доля рынка – рост рынка».
- •Из чего состоит модель «дисконтирования денежных средств»?
- •Экзаменационный билет № 10
- •Из чего состоит проектный анализ, какова его цель?
- •Что является теоретической базой портфельного анализа?
- •Назовите критерии оценки рентабельности?
- •Экзаменационный билет № 11
- •Что является основой кибернетики?
- •Что такое стратегические производственные единицы, с помощью чего они характеризуются?
- •На основе чего проводится просчёт сценариев при управлении на тактическом уровне?
- •Экзаменационный билет № 12
- •2. Что такое устойчивость системы управления и как эту устойчивость обеспечить?
- •3. Классифицируйте нежилую недвижимость. Что относится к институциональной недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 13
- •1. Что используют для оценки элементов управляемой системы? Назовите методы исследования элементов управляемой системы.
- •2. Что является окружающей средой рынка недвижимости?
- •3. Из чего состоят экономические и фискально-монетарные факторы?
- •Экзаменационный билет № 14
- •1. Какова цель и инструментарий планирования управленческих стратегий?
- •2. Что такое модель «Привлекательность рынка – преимущества и конкуренция»?
- •3. Что включает в себя стратегическое, тактическое и оперативное управление?
- •Экзаменационный билет № 15
- •1. Что является управляющей системой в сфере недвижимости? Что является объектом управления? в какой связи находится объект и субъект управления?
- •2. Объясните понятие «эластичность» спроса, в чём она выражается?
- •3. Из чего состоит жизненный цикл инвестиционного проекта? Что в себя включают фазы жизненного цикла инвестиционного проекта?
- •Экзаменационный билет № 16
- •1. Что определяет цель управления?
- •2. Что такое матрица «Доля рынка – рост рынка»?
- •Экзаменационный билет № 17
- •1. Что является основной категорией управления?
- •2. Что такое сервейинг и его алгоритм принятия решений?
- •3. Что относится к преобразованию объектов, суть этих преобразований?
- •Экзаменационный билет № 18
- •1. Что является исходным и конечным пунктом управления?
- •2. По каким направлениям осуществляется регулирование недвижимостью?
- •3. Назовите методы повышения ценности объектов недвижимости, что они в себя включают?
- •Экзаменационный билет № 19
- •1. Что такое объект управления в сфере недвижимости?
- •2. Что такое рыночный механизм? Что понимают под рынком недвижимости?
- •3. Назовите методы повышения ценности объектов недвижимости, что они в себя включают?
- •Экзаменационный билет № 20
- •1. Что такое объект управления? Назовите виды объектов управления. Что относится к объектам недвижимости?
- •2. Какова специфика управления институциональной недвижимостью? 3.Что включает в себя концепция жизненного цикла городских объектов?
- •Экзаменационный билет № 21
- •1. Какие бывают типы капитальных вложений?
- •2. Что понимают под управлением портфелем недвижимости?
- •3. Назовите функции управления инвестиционным проектом.
- •Экзаменационный билет № 22
- •1. Что является основой управления инвестиционным проектом?
- •2. Назовите факторы, влияющие на принятие решений на тактическом уровне? Что включает в себя процесс принятия решений на тактическом уровне?
- •3. Что необходимо для разработки стратегических сценариев управления недвижимостью?
- •Экзаменационный билет № 23
- •1. Назовите функции управления. Назовите основные фазы управления проектом.
- •2. Из каких элементов управления состоит предпринимательская фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
- •3. Каким образом выявляется структура собственности?
- •Экзаменационный билет № 24
- •1. Что надо знать для эффективного управления объектом? Назовите инструментарий эффективного управления.
- •2. Гедонистический подход к оценке недвижимости, в чём он выражается?
- •3. Что включает в себя анализ существующего фонда недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 25
- •1. Назовите основные принципы инвестиционной деятельности.
- •2 Из каких элементов управления состоит инвестиционная фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
- •3. Назовите социально-экономические факторы, влияющие на рынок недвижимости. Какие факторы влияют на спрос и цену объекта?
- •Экзаменационный билет № 26
- •1. Что такое инвестиционный проект? Какие бывают виды инвестиций?
- •2. Назовите функциональные свойства недвижимости.
- •3. Назовите направления анализа существующего фонда недвижимости.
- •Экзаменационный билет № 27
- •1. Что такое классическая школа в теории управления, какова её суть? Когда и кем впервые в России введено понятие «недвижимость»?
- •2. Что понимают под рынком недвижимости и, что такое первичный и вторичный рынок недвижимости в частности, что к ним относится?
- •3. Что относится к географической, экономической, социальной и юридической концепции объекта недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 28
- •1. Что такое неклассическая школа в теории управления, какова её суть?
- •2.Назовите пять блоков отражающих физический состав и юридическое содержание понятия «недвижимости».
- •3. Из каких элементов управления состоит прединвестиционная фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
- •Экзаменационный билет № 29
- •2. Что такое хозяйствующие субъекты, каковы их функции при управлении недвижимостью?
- •3. Что необходимо для разработки стратегических сценариев управления недвижимостью?
- •Экзаменационный билет № 30
- •1. Назовите основные передовые принципы современного подхода к управлению.
- •2. Классифицируйте недвижимость по функциональному признаку.
- •3. Назовите социально-экономические факторы, влияющие на рынок недвижимости.
1.1.3. Теория системного подхода (современная школа)
По мере развития производства, интенсификации научного прогресса и динамичности организационных процессов из-за нестабильности рынка сбыта потребовался всесторонний комплексный охват деятельности предприятий, который нашёл своё выражение в принципах системного подхода.
Впервые идею о необходимости системного подхода и изучения организации управления высказал в 1921г. русский экономист Богданов П.А., но только в настоящее время системный подход повсеместно получил распространение и в нашей стране и за рубежом.
Любая система состоит из подсистем. Выделяется три связанных процесса: коммуникаций, равновесие системы и принятие решений.
Коммуникации вызывают организующие действия. Равновесие системы – это механизм стабилизации организационных процессов, его адаптации к изменяющимся внешним условиям. Принятие решений – завершающая стадия, результат всестороннего анализа при равновесии системы.
Главным интегрирующим средством в управлении – является цель. Целью определяют направление развития и характер поведения объекта управления. В управлении в непрерывной взаимосвязи находится объект управления (управляемая система) и субъект управления (управляющая система).
С 40-х годов начинают развиваться исследования, связанные с кибернетикой и абстрактным представлением явлений, происходящих в производственных отношениях. Кибернетика – это наука об управлении, опирающаяся на существование единства законов, которым подчиняются процессы управления. Кибернетика описывает общие для различных систем закономерности управления математическим способом и, вместе с тем, выявляет те условия и средства, при которых они будут осуществляться наиболее целесообразным путём.
Основной категорией кибернетики является системный подход к изучению явлений происходящих в обществе и различных отраслях народного хозяйства.
В 60-х годах вышла работа американца Дугласа Мак-Грегора «Человеческая сторона предприятия». Основной идеей работы была мысль о том, что человек не ленив и труд является его потребностью. Предприятие, создавшее наиболее благоприятные условия к производительному труду каждому работнику, станет наиболее успешным. Но для этого надо учесть наибольшее количество внешних и внутренних факторов, влияющих на человека, а, следовательно, на качество его труда.
Основой современной системы управления являются передовые научные достижения и международные процессы, происходящие в мировой экономике, политике, культуре и т.д.
Современный подход к управлению интегрирует достижения классической и бихевиористской школы и добавляет системный анализ, рассматривая организацию, как единый организм в течение всего её жизненного цикла и учитывая все внешние и внутренние факторы, влияющие на реализацию поставленной цели.
Организация рассматривается как устойчивую систему, с гибкой структурой, ориентированной на стимулирование труда всего персонала и базирующейся на современных принципах управления:
- изменения в одном элементе системы, влекут изменения во всех остальных;
- любая система, после внесения изменения, стремиться найти новую точку равновесия;
- вся система и любой её элемент имеют границы своего развития открытые или закрытые для внешнего воздействия, и имеет тенденцию к саморазрушению;
- системе присуща иерархия с формальными и неформальными властными структурами со сложным взаимодействием.
Различают три типа организационных структур управления школы системного подхода: дивизиональную, программно-целевую и единого стратегического управления.
В основе дивизиональной структуры (от английского «division» - отделение) находятся отдельные направления деятельности основной компании. Отделения имеют финансовую самостоятельность, узкую специализацию деятельности на основе договорных обязательств с высшим руководством основной компании.
В дальнейшем отделения могут быть преобразованы во внутреннюю фирму с ещё большей самостоятельностью и развивающуюся по программно-целевому принципу.
Более сложное явление в современном управлении – единое стратегическое управление в сочетании с контроллингом.
Контроллинг ( от английского слова «control» - контролировать, управлять) организует управленческий процесс на достижение главной цели – оптимизации финансового результата при максимальной прибыли, ценности капитала и его гарантированной ликвидности.
Стратегическое управление опирается не на текущую ситуацию, а на прогнозируемую в отличие от долгосрочного планирования, которое основывается на экстраполяции тенденций.
Главными структурными звеньями крупной организации становятся стратегические хозяйственные центры, отвечающие за достижение определённых стратегических целей « в стратегических зонах хозяйствования». А так как цели и сами зоны претерпевают постоянные изменения, структура приобретает динамичность. Созданная с ориентацией на будущее она входит в противоречие с настоящим, что является мощным фактором ускорения развития предприятия.
Механизм реализации стратегического подхода требует постоянного обновления, расширения самостоятельности сотрудников на всех уровнях в соответствии с десятью принципами современного системного подхода к управлению:
1. Поощрение индивидуализма (уважение к личности).
2. Любое действие вызывает цепь поведенческих реакций – не существует изолированной схемы поведения.
3. Единый статус всех работников – нет малозначимых.
4. Приглашение специалистов самого высокого класса на любой уровень.
5. Долгое, регулярное обучение работников, особенно высшего звена.
6. Делегирование максимальных полномочий и ответственности на самые низшие уровни управления (вспомним знаменитую фразу первого президента России Б.Н.Ельцина к властям Татарстана: «Возьмите самостоятельности, сколько сможете»).
7. Некоторые ограничения деятельности линейных управляющих.
8. Поощрение разногласий, как средства постижения истины.
9. Развитие горизонтальных связей.
10. Личное стимулирование работающих.
В советской системе экономических отношений были выделены другие принципы, основанные марксистко-ленинской теории построения государства и управления экономикой при 100% государственной собственности. Эти принципы основывались на главенстве государственных интересов над интересами человека, подчинения личного общественному. В результате труд людей оценивался не адекватно, не в соответствии с качеством труда. Практиковалось обезличивание труда, уравнительная заработная плата, не отражающая вклад человека в общий успех, не отражающая квалификацию специалиста, его личные способности и таланты. Как правило, малограмотный рабочий зарабатывал больше, чем высоко классный инженер. Труд уникального учёного оценивался часто дешевле труда рабочего. Отсутствовала материальная мотивация заинтересованного труда. Как следствие этих негативных явлений – общая низкая производительность труда, низкое качество продукции, не желание развивать производство, общие низкие доходы населения, неудовлетворённость людей, желание перемен.
Постепенно шёл процесс разрушение государства, принципы социалистического управления в итоге не справились с поставленной задачей и стали тормозом в развитии инициативы, и одной из причин приведшей к краху государства СССР.
Принципы социалистического управления:
1. Демократический централизм – централизация руководства и хозяйственная самостоятельность при развитии инициативы.
2. Единоначалие руководства – коллективное обсуждение, но личная ответственность.
3. Единство политического и хозяйственного руководства – это определение основного направления развития экономики коммунистической партией.
4. Сочетание отраслевого и территориального управления.
5. Плановое ведение хозяйства.
6. Материальное и моральное стимулирование труда.
7. Научное управление – учёт и использование достижений науки.
8. Ответственность всех звеньев организационной структуры управления за принятие решений и их реализацию.
9. Правильность подбора и расстановки кадров (Сталинский лозунг: «Кадры решают всё!»).
10. Экономичность и эффективность при разработке решений (лозунг 80-х: «Экономика должна быть экономной!»).
11. Преемственность в выполнении плановых решений.
Однако надо отметить, что всё же нет универсальных принципов управления. Западный учёный Дайе – приверженец эмпирического подхода к управлению – указывает, что принципы могут играть только подсобную роль. Главное – незаурядная личность великого организатора.
Кроме того, для успешного применения теории управления необходимо овладеть методами исследования различных процессов.
Среди методов исследования, применяемых при принятии управленческих решений, используется математическое программирование, теория управления запасами, теория массового обслуживания, сетевое планирование, имитационные модели, деловые игры.
В конце 60-х годов параллельно с развитием информационно-вычислительной техники и математических моделей стал развиваться метод ситуационного подхода к управлению. Ситуационный подход учитывает факторы окружающей внешней среды, внешних ситуаций, активно влияющих на открытые управляемые системы, которыми являются практически все организации.
Наука управления не предписывает, что нужно делать, а учит тому, как нужно делать, как логически мыслить, как подойти к решению того или иного вопроса.
В общем виде историю и этапы развития теории управления в 20 веке можно представить в виде ниже приведённого рисунка 1.1
К |
Р азделение труда, поточное производство
Выделение функций управления
|
Ф.Тейлор, М.Вебер Г.Форд
Ф.Тейлор Л.Урвин П.А.БогдановИ.Н.Бутаков Н.А.Витке
|
Конец 19 нач.20век.
|
Административный подход
Д еление на функции Принцип единоначалия
(Например:Постановка цели Исследование факторов Маркетинг…) |
А.Файоль, Ф. и Л.Гилберт, Д.Муни, Л.Гулик, А.Рейли
|
20-е г. 1930г.
|
|
Н |
Учёт социальных и психологических факторов
|
И.С.Каннегиссер И.Н.Бутаков Н.А.Витке, |
1923г. |
Э мпирический подход (управление, как искусство) Знание теории Учёт практики (сбор инф.) |
Э.Мэйо, Д.Файшесбергер, Е.Уайтхаус, Ч.Бернард |
1932г. |
|
С |
Системный подход
Подсистемы Процессы
Коммуникации Равновесие Принятие системы решений
|
П.А.Богданов, Д.Мак-Грегор |
1921г. 60-е г. |
Кибернетика (абстрактное представление явлений в производственном процессе) |
Н.Виннер |
с 40-х годов |
|
Ситуационный подход (учёт факторов окружающей среды) |
|
С 60-х г. |
Рис. 1.1. Развитие теории управления в 20 веке (где: К – классическая школа, Н – неоклассическая школа, С- современная школа)
Обобщающая цитата: «Наука, излагающая принципы, конечно, не является простым сборником указаний и примеров для слепого подражания, но лишь даёт организатору базис для самостоятельного творческого синтеза основных принципов и методов в приложении к их разрешению, встающей перед ним конкретной организационной задачи. При обязательном учёте всех особенностей обстановки. И именно от того насколько организатор сумеет приложить к реальной жизни эти принципы и будет зависеть успех или неудача его организационных мероприятий» В.В.Добрынин 1926г.
С внедрением в практику принятия управленческих решений ЭВМ, методы управления поднялись на боле высокий уровень. Однако, признавая огромную роль ЭВМ в управлении, её нельзя переоценивать. Ещё Ф.В. Дунаевский в 1925г. писал, что «машины – это электрические чернорабочие мышления, никоим образом не уничтожают нужды в человеке. Они лишь освобождают мозг от черновой работы, передавая её автоматам, но требуют от мозга работы руководящей, являясь «интеллектуальным усилителем», раздвигающим административную ёмкость»
В заключении скажем, что любое предприятие состоит из сложных социальных образований, от которых зависит эффективность производства, поэтому управление не может быть сведено к технологическим аспектам. Его задача – изучение всей совокупности взаимоотношений между людьми в процессе производства, организация совместной деятельности людей, их взаимодействие со средствами производства.