Глава 4. Управление недвижимостью

4.1. Регулирование недвижимости

Регулирование недвижимости осуществляется по трём направлениям: ограничения налагаемые Законом, ограничения собственника, ограничения кредитора.

Ограничения Законом: ограничения, связанные с функциональным предназначением земельных участков – сельхозназначения, для жилья, для промышленного, коммерческого использования; требования к зелёной зоне (парки, сады, леса); ограничение высоты зданий; ограничения СНиП; противопожарные ограничения; прочие ограничения.

Ограничения собственника связаны с договором о пользовании чужой собственностью – сервитут, лицензия. Сервитут – это право пользования землёй для определённых нужд переданное от собственника. Это – доля участия (интереса) в недвижимости другого лица. Сервитут может быть положительный и отрицательный. Положительный – право лица совершать действия в ущерб чужой недвижимости (право проезда, прохода). Отрицательный – право требовать, чтобы собственник соседнего участка воздержался от тех или иных видов его использования, например, не возведение каких-то сооружений, препятствующих доступу света и воздуха, создающих шум, неприятный запах, портящих внешний вид.

Лицензия в отношении недвижимости, есть право, предоставленное собственником на использование принадлежащей ему земли другому лицу. В отличие от сервитута лицензия строго персональна, и используется только лицом, получившим её. Лицензия в любой момент может быть отозвана.

Ограничения, налагаемые кредиторами, связаны с залоговым правом. Залог недвижимости позволяет кредитору взыскать долг в случае нарушения договора кредитования. Залоговое право не является правом собственности на объект.

2. Операции с недвижимостью и её рынок

Инвестиционный цикл объекта управления – недвижимости, включает в себя несколько стадий. Это создание или приобретение недвижимости с регистраций прав на недвижимость, затем пользование объектом недвижимости, и, наконец, окончание действия прав на недвижимость.

На стадиях инвестиционного цикла проводятся различные виды операций с недвижимостью.

1.Приобретение прав на недвижимость.

Приобретение прав может произойти в результате в результате следующих операций:

- купли объекта недвижимости;

- получения права аренды по договору с собственником в результате аукциона, конкурса (тендера);

- в результате приватизации или деприватизации;

- обмена или мены;

- дарения;

- наследования;

- ренты;

-перевода жилого фонда в нежилой;

- выкупа;

- залога;

- ипотеки и прочего.

Кроме того, объект недвижимости можно создать собственными силами, в частности построить. А затем оформить права на построенный, созданный объект.

После получения права на недвижимость, наступает стадия непосредственного пользования объектом. На этом этапе объект недвижимости может выполнять какую-то функциональную роль, например, быть жильём или стать источником дохода. На этой стадии управление недвижимостью находится в наиболее активной фазе. Это управление зданиями и сооружениями, земельными участками, лесным фондом, недрами, водными ресурсами, воздушным пространством, космосом, воздушными, морскими, речными судами, дорогами, трубопроводами, коммуникациями.

Стадия пользования объектом недвижимости может продолжаться бесконечно долго, но может наступить окончание действия прав на недвижимость в связи с ликвидацией объекта в результате разрушения или невозможности использования по назначению, передачи прав другому лицу по различным основания приобретения прав новым владельцем. При передаче прав или их приобретении, как и в процессе использования, возникает необходимость и осуществляется экспертиза, а затем оценка объекта недвижимости.

На любом этапе инвестиционного цикла все отношения с недвижимостью регулируются законодательством. Правовая сторона этого вопроса очень обширна и многогранна, требует специальной профессиональной подготовки.

При базовой строительной, инженерной подготовке специалиста по недвижимости, управление недвижимостью происходит на этапе строительства объекта, затем его инженерной эксплуатации для обеспечения эффективного бесперебойного функционирования. К объекту управления можно отнести и оценку (экспертизу) технического состояния объекта, как отдельную профессиональную управленческую деятельность, базирующуюся на специальных инженерных знаниях. И наиболее многогранная профессиональная сторона управления недвижимостью – это управление всем инвестиционным циклом в целом – девелопмент: от возникновения идеи, просчёта финансовых показателей, до реализации проекта, т.е. от предпроектной и проектной стадии, выполнения работ по строительству, до продажи или сдачи в аренду готового проекта с оформлением всех юридических документов.