3.6. Организация деятельности по содержанию недвижимости

Обеспечение полноценного функционирования объектов недвижимости за весь срок эксплуатации обеспечивается определённым инструментарием. К нему относятся: технические паспорта объектов недвижимости, санитарные нормы (СанПиН), строительные нормы и правила (СНиП), законодательные акты, инструкции, рекомендации по обслуживанию и эксплуатации и т.д. Необходимо знать возможные технические условия использования объектов недвижимости, предельно допустимые нагрузки, ограничения по использованию (например, нельзя использовать помещение под общепит или производство), разрешённые и запрещённые действия пользователя и т.д.

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости, и создаёт условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта. То есть в доступной форме в нём содержится информация об объекте, его коммуникациях, машинах и оборудовании, условиях обслуживания.

Технический паспорт выполняет информационную и рекомендательную функцию. Его задача передать информацию об объекте всем заинтересованным организациям – собственнику, управляющей организации, обслуживающим организациям. В состав техпаспорта входят чертежи, техническая документация, инструкции по обслуживанию. В тех паспорте фиксируется история проводимых ремонтов, модернизаций, замен оборудования – всего, что сможет помочь при проектировании нового ремонта.

Техпаспорт помогает спланировать после ввода объекта в эксплуатацию или капремонта проведение плановых ремонтов и обслуживаний внутри здания конструкций и оборудования и на прилегающей территории.

Техпаспорт составляется на основе проектных и других материалов по каждому конкретному объекту и включает в себя:

- общие сведения;

- данные о проектировщиках и подрядчиках;

- задачи ухода, обслуживания и содержания в должном порядке конструкций и оборудования;

- данные о расположении машин и помещений обслуживания;

- данные о конструкциях внутренних и наружных, их покрытии;

- плановые показатели внутреннего климата, рабочие показатели технических систем;

- плановые показатели уровня качества технического ухода и обслуживания;

- плановые сроки эксплуатации конструкций, деталей, систем, оборудования;

- количественные данные машин по содержанию их в порядке;

- данные по мониторингу затрат на обслуживание и ремонт;

- инструкции для аварийных случаев;

- инструкции пользователю;

- приложения.

Инструкции передаются каждому пользователю помещения (квартиры).

После проведения капитального ремонта технический паспорт пересматривается с учётом проведённых работ.

Технический паспорт ставит задачи и налагает обязанности на всех участников инвестиционного процесса от заказчиков, проектировщиков, строителей, поставщиков материалов и оборудования, управляющей компании до пользователей.

При проведении строительства или капитального ремонта важно согласовать в договорах все задачи и обязанности, связанные с техпаспортом.

Составлением техпаспорта занимается специально назначенное лицо из проектировщиков или застройщиков, которое на основе норм и документации вносит необходимые данные и требования в техпаспорт.

Вопросы к семинару:

1. По каким направлениям осуществляется регулирование недвижимостью?

2. Что такое сервитут? Назовите примеры положительного и отрицательного сервитута.

3. Чем отличается сервитут от лицензии?

4. что включает в себя инвестиционный цикл объекта?

5. Что понимают под рынком недвижимости?

6. Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости, что к ним относится?

7. Что является окружающей средой рынка недвижимости?

8. Назовите функции и обязанности оценщика недвижимости.

9. Назовите функции и обязанности управляющего недвижимости.

10. Назовите функции и обязанности девелопера.

11. Что входит в портфель недвижимости?

12. Что понимают под управлением портфелем недвижимости?

13. Охарактеризуйте модель стратегического управления рынком недвижимости.

14. Что такое матрица «Доля рынка – рост рынка»?

15. Охарактеризуйте особенности элементов матрицы «Доля рынка – рост рынка».

16. Что такое стратегические производственные единицы, с помощью чего они характеризуются?

17. Что является теоретической базой портфельного анализа?

18. Что такое модель «Привлекательность рынка – преимущества и конкуренция»?

19. Что такое рыночный механизм?

20. Объясните понятие «эластичность» спроса, в чём она выражается?

21. Гедонистический подход к оценке недвижимости, в чём он выражается?

22. Какие факторы влияют на спрос и цену объекта?

23. Назовите направления анализа существующего фонда недвижимости.

24. Назовите социально-экономические факторы. Влияющие на рынок недвижимости.

25. Что включает в себя анализ существующего фонда недвижимости?

26. Каким образом выявляется структура собственности?

27. Что необходимо для разработки стратегических сценариев управления недвижимостью?

28. Что такое сервейинг и его алгоритм принятия решений?

29. Раскройте понятие «управления на тактическом уровне»?

30. Что включает в себя концепция жизненного цикла городских объектов?

31. Назовите методы повышения ценности объектов недвижимости, что они в себя включают?

32. Что относится к преобразованию объектов, суть этих преобразований?

33. Что такое управление фондам на тактическом уровне?

34. Что включает в себя процесс принятия решений на тактическом уровне?

35. Назовите факторы, влияющие на принятие решений на тактическом уровне?

36. Из чего состоят экономические и фискально-монетарные факторы?

37. Что включает в себя анализ факторов на тактическом уровне?

38. На основе чего проводится просчёт сценариев при управлении на тактическом уровне?

39. Назовите критерии оценки рентабельности?

40. Из чего состоит модель «дисконтирования денежных средств»?

41. На чём основано формирование политики управления комплексами?

42. Что такое управление недвижимостью на оперативном уровне?

43. Назовите структуру административного управления.

44. Что включают этапы административного управления?

45. Что такое техническое управление и чем оно отличается от административного управления?

46. Что такое коммерческое управление и чем оно отличается от административного и технического управления?

47. Что включает в себя организация деятельности по управлению недвижимости?

48. Что такое технический паспорт, цель его составления, задачи, содержание?