4.3. Организация работ по управлению недвижимостью

На рынке недвижимости представлены объекты недвижимости, застройщики, инвесторы, пользователи, все вместе они представляют портфель недвижимости.

Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственной стратегии и тактики по рациональному использованию активов. Управляющий портфелем недвижимости (или управляющий инвестиционным портфелем недвижимости) отвечает за доходность доверенного портфеля (полностью или частично состоящего из объектов недвижимости), а также за разработку и выполнение стратегической программы управления. Эта политика направлена на составление оптимального портфеля путём проведения сбалансированных инвестиций и изъятия средств с учётом распределения возможных инвестиционных рисков. Оптимизации соотношения риска и доходности с точки зрения эксплуатации и увеличения потребительской стоимости объекта.

Выработка стратегической программы управления портфелем производится на основе анализа портфеля, а также знаний рынка. Цель управления – инвестиции и таким образом получение максимальной прибыли с учётом возможных инвестиционных рисков. Таким образом, деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контролем за ними.

Управляющий также отвечает за полученный доход на вложенные средства в долгосрочной перспективе, за увеличение потребительской стоимости включённых в портфель объектов, отслеживает изменения на рынке и вносит изменения в принимаемые решения.

Таким образом, суть управления портфелем недвижимости сводится к определению тех комбинаций строительной продукции, с которыми организация хотела бы работать. При этом все возможные риски данных комбинаций имеют решающее значение в выборе оптимального портфеля

Определение оптимального портфеля осуществляется на различных уровнях, на уровне секторов рынка (офисные, торговые, жилые помещения) или на уровне стран (Китай, США, Испания).

4.3.1. Формирование стратегий при управлении недвижимостью

В целом при разработке стратегии любого предприятия, в том числе компании по управлению объектом недвижимости, производится отбор всех внешних факторов, влияющих на ситуацию, в которой находится предприятие (управляющая организация). Здесь основное место занимают следующие вопросы: каков потребительский спрос, что можно сделать, где, почему, когда и как? Стратегическое планирование включает в себя распределение финансовых средств от одного рода деятельности к другому (кросс-субсидии) с учётом сбалансированного подхода к оценке деятельности всей компании и с учётом рисков.Разработка стратегии управления портфелем недвижимости начинается с рассмотрения общих целей с их последующей конкретизацией.

Для формирования достижимых целей и принятия правильного решения нужен большой объём информации. Существует много методов сбора и обработки информации. В любом случае должна быть выстроена максимально многофакторная модель. Чем больше влияющих факторов будет учтено, тем точнее будет спрогнозирован результат.

Для получения лучшего представления о рынке недвижимости, можно использовать следующую модель:

1. Анализ сильных и слабых сторон управляющей организации (СС). Анализ возможностей и опасностей со стороны рынка (ВО).

2. Определение комбинаций продуктов и рынка (КПР).

3. Проведение анализа портфеля недвижимости.

В рамках анализа СС и ВО рассматривается конкурентоспособность объектов недвижимости, изучаются факторы, снижающие и повышающие спрос. Исследуется не только существующая ситуация – инфраструктура, благоустройство, соседство с другими объектами, но и изучаются перспективы развития данных территорий – градостроительная документация, планы строительства объектов, развитие транспортной системы и т.д. Следует оценить сильные и слабые стороны, как со стороны управляющей системы, застройщика, так и с точки зрения потребителя.

Следует отдельно рассмотреть факторы внутренние, влияющие на принятие решений внутри управляющей системы, так и факторы внешние, влияющие на рыночную ситуацию.

Определение комбинаций продуктов и рынка (КПР) предлагается поиск оптимальных, наиболее рентабельных, сочетаний предлагаемых объектов и групп наиболее заинтересованных потенциальных потребителей (покупателей, арендаторов). При составлении подобных комбинаций нужно исходить как из сложившейся ситуации, так и из прогнозируемой в будущем. Определение комбинации продуктов и рынка обеспечивает возможность вести целенаправленную политику в отношении спроса и соответствующего ему предложения.

Изучение сильных и слабых сторон, возможностей и опасностей на рынке недвижимости, исследование комбинации продуктов и рынка позволяет принять окончательное решение в долгосрочной перспективе и выбрать ограничения, в рамках которых уже установлены или могут быть установлены определённые приоритеты.

В качестве примера таких исследований может быть задача по определению структуры недвижимости, её характеристик при застройке конкретной свободной территории в г. Москве. Планирование застройки осуществляют власти города, а по их поручению ряд соответствующих институтов и организаций изучают и исследуют проблему. Начиная с того, можно ли что-либо построить и в каком объёме, какие могут быть ограничения при застройке. Здесь может рассматриваться тип возводимых зданий, их этажность, расположение, типы квартир, соотношение 1 – 2 - 3 – 4 и т.д. комнатных квартир, исходя из демографического спроса и демографической перспективы, иначе говоря, комбинации продуктов и рынка. Важное значение имеет состав инфраструктуры жилого района. Наличие и количество школ, детских садов, поликлиник, магазинов, автостоянок, центров развлечение для молодёжи и взрослых, мест отдыха необходимых как в настоящий момент, так и в отдалённой перспективе. В советские времена не достаточно точно рассчитывался возможный рост числа автомобилей у население. А теперь мы никак не можем решить возникшую проблему. Можно хорошо спланировать место массового отдыха, например парк. Но забыть расставить урны для мусора в достаточном количестве. И даже при высокой культуре населения везде будут появляться горы мусора, который некуда выбросить. Можно предусмотреть эти урны, но забыть про необходимость их регулярной уборки. И мы получим тот же результат.