- •Часть 1.
- •Часть 1.
- •Курс лекция. Часть 1. «основы управления недвижимостью» Введение
- •Глава 1. Основы теории управления
- •1.1. Основные системы, школы и принципы управления
- •1.1.1. Классическая школа
- •1.1.2. Бихевиористская (неоклассическая) школа
- •1.1.3. Теория системного подхода (современная школа)
- •1.2. Объект и субъект управления
- •1.3. Функции управления и инструментарий
- •Глава 2. Недвижимое имущество и его виды
- •2.1. История и общие понятия
- •2.2. Классификация зданий и сооружений с точки зрения недвижимости
- •Глава 3. Методология управление недвижимостью
- •3.1. Принципы управления воспроизводством объектов недвижимости
- •3.2. Основы управления инвестициями
- •3.3. Жизненный цикл и базовые элементы управления инвестиционным проектом
- •3.3.1. Прединвестиционная фаза жизненного цикла
- •3.3.2. Инвестиционная фаза жизненного цикла
- •3.3.3. Предпринимательская фаза жизненного цикла
- •3.4. Способ организации и функционирования рынка недвижимости
- •3.5. Специфика управления институциональной недвижимостью
- •3.6. Планирование управленческих стратегий
- •Глава 4. Управление недвижимостью
- •4.1. Регулирование недвижимости
- •Операции с недвижимостью и её рынок
- •4.2.1. Участники рынка недвижимости
- •4.3. Организация работ по управлению недвижимостью
- •4.3.1. Формирование стратегий при управлении недвижимостью
- •4.3.2. Инструменты формирования стратегий
- •1. Матрица «Доля рынка – рост рынка»
- •2. Модель «Привлекательность рынка – преимущества и конкуренция»
- •4.3.3. Анализ портфеля недвижимости (на примере рынка жилья)
- •3.3.4. Исследования рынка
- •3.3.4.1. Основы формирования и развития рыночного механизма воспроизводства недвижимости
- •3.3.4.2. Анализ существующего фонда недвижимости
- •3.3.4.3. От знаний к стратегии
- •3.4. Управление недвижимостью на тактическом уровне
- •3.4.1. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •3.4.2. Перепланировка и перестройка
- •3.4.3. Обновление и благоустройство объектов
- •3.4.4. Управление фондами на тактическом уровне
- •3.4.5. Инвентаризация
- •3.4.6. Анализ
- •3.4.7. Разработка сценариев развития событий
- •3.4.8. Просчёт сценариев
- •3.4.9. Формирование политики управления комплексами
- •3.5. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •3.5.1. Административное управление
- •3.5.1.1. Расчёты с арендаторами (съёмщиками)
- •3.5.1.2. Контроль за сменой жильцов
- •3.5.1.3. Учёт расходов на обслуживание
- •3.5.1.4. Составление отчётности
- •3.5.2. Техническое управление
- •3.5.2.1. Ремонт по вызовам (жалобам жильцов)
- •3.5.2.2. Ремонт при смене съёмщика
- •3.5.2.3. Договоры о техобслуживании
- •3.5.2.4. Плановый ремонт
- •3.5.2.5. Коммерческий ремонт
- •3.5.3. Коммерческое управление
- •3.6. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •Литература
- •Глава 1. Основы теории управления……………………………….6
- •Глава 2. Недвижимое имущество и его виды……………………...21
- •Глава 3. Методология управления объектами недвижимости……..…………………………………………………...27
- •Глава 4. Управление недвижимостью……………………………….46
- •«Основы управления недвижимостью»
- •Часть 1.
- •Билеты к экзамену по дисциплине «Основы управления недвижимостью»
- •Экзаменационный билет № 1
- •Экзаменационный билет № 2
- •Экзаменационный билет № 3
- •Экзаменационный билет № 4
- •Экзаменационный билет № 5
- •Экзаменационный билет № 6
- •2. Что несёт в себе понятие «принципы управления»? Назовите принципы управления.
- •3. Каким образом происходит организация и функционирование рынка недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 7
- •Что является главным интегрирующим средством в управлении?
- •Что входит в портфель недвижимости?
- •Что такое управление недвижимостью на оперативном уровне?
- •Экзаменационный билет № 8
- •Что такое ситуационный подход, чем он отличается от эмпирического и системного?
- •Охарактеризуйте модель стратегического управления рынком недвижимости.
- •На чём основано формирование политики управления комплексами?
- •Экзаменационный билет № 9
- •Что такое кибернетика, чем она занимается? Что является основой кибернетики?
- •Охарактеризуйте особенности элементов матрицы «Доля рынка – рост рынка».
- •Из чего состоит модель «дисконтирования денежных средств»?
- •Экзаменационный билет № 10
- •Из чего состоит проектный анализ, какова его цель?
- •Что является теоретической базой портфельного анализа?
- •Назовите критерии оценки рентабельности?
- •Экзаменационный билет № 11
- •Что является основой кибернетики?
- •Что такое стратегические производственные единицы, с помощью чего они характеризуются?
- •На основе чего проводится просчёт сценариев при управлении на тактическом уровне?
- •Экзаменационный билет № 12
- •2. Что такое устойчивость системы управления и как эту устойчивость обеспечить?
- •3. Классифицируйте нежилую недвижимость. Что относится к институциональной недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 13
- •1. Что используют для оценки элементов управляемой системы? Назовите методы исследования элементов управляемой системы.
- •2. Что является окружающей средой рынка недвижимости?
- •3. Из чего состоят экономические и фискально-монетарные факторы?
- •Экзаменационный билет № 14
- •1. Какова цель и инструментарий планирования управленческих стратегий?
- •2. Что такое модель «Привлекательность рынка – преимущества и конкуренция»?
- •3. Что включает в себя стратегическое, тактическое и оперативное управление?
- •Экзаменационный билет № 15
- •1. Что является управляющей системой в сфере недвижимости? Что является объектом управления? в какой связи находится объект и субъект управления?
- •2. Объясните понятие «эластичность» спроса, в чём она выражается?
- •3. Из чего состоит жизненный цикл инвестиционного проекта? Что в себя включают фазы жизненного цикла инвестиционного проекта?
- •Экзаменационный билет № 16
- •1. Что определяет цель управления?
- •2. Что такое матрица «Доля рынка – рост рынка»?
- •Экзаменационный билет № 17
- •1. Что является основной категорией управления?
- •2. Что такое сервейинг и его алгоритм принятия решений?
- •3. Что относится к преобразованию объектов, суть этих преобразований?
- •Экзаменационный билет № 18
- •1. Что является исходным и конечным пунктом управления?
- •2. По каким направлениям осуществляется регулирование недвижимостью?
- •3. Назовите методы повышения ценности объектов недвижимости, что они в себя включают?
- •Экзаменационный билет № 19
- •1. Что такое объект управления в сфере недвижимости?
- •2. Что такое рыночный механизм? Что понимают под рынком недвижимости?
- •3. Назовите методы повышения ценности объектов недвижимости, что они в себя включают?
- •Экзаменационный билет № 20
- •1. Что такое объект управления? Назовите виды объектов управления. Что относится к объектам недвижимости?
- •2. Какова специфика управления институциональной недвижимостью? 3.Что включает в себя концепция жизненного цикла городских объектов?
- •Экзаменационный билет № 21
- •1. Какие бывают типы капитальных вложений?
- •2. Что понимают под управлением портфелем недвижимости?
- •3. Назовите функции управления инвестиционным проектом.
- •Экзаменационный билет № 22
- •1. Что является основой управления инвестиционным проектом?
- •2. Назовите факторы, влияющие на принятие решений на тактическом уровне? Что включает в себя процесс принятия решений на тактическом уровне?
- •3. Что необходимо для разработки стратегических сценариев управления недвижимостью?
- •Экзаменационный билет № 23
- •1. Назовите функции управления. Назовите основные фазы управления проектом.
- •2. Из каких элементов управления состоит предпринимательская фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
- •3. Каким образом выявляется структура собственности?
- •Экзаменационный билет № 24
- •1. Что надо знать для эффективного управления объектом? Назовите инструментарий эффективного управления.
- •2. Гедонистический подход к оценке недвижимости, в чём он выражается?
- •3. Что включает в себя анализ существующего фонда недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 25
- •1. Назовите основные принципы инвестиционной деятельности.
- •2 Из каких элементов управления состоит инвестиционная фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
- •3. Назовите социально-экономические факторы, влияющие на рынок недвижимости. Какие факторы влияют на спрос и цену объекта?
- •Экзаменационный билет № 26
- •1. Что такое инвестиционный проект? Какие бывают виды инвестиций?
- •2. Назовите функциональные свойства недвижимости.
- •3. Назовите направления анализа существующего фонда недвижимости.
- •Экзаменационный билет № 27
- •1. Что такое классическая школа в теории управления, какова её суть? Когда и кем впервые в России введено понятие «недвижимость»?
- •2. Что понимают под рынком недвижимости и, что такое первичный и вторичный рынок недвижимости в частности, что к ним относится?
- •3. Что относится к географической, экономической, социальной и юридической концепции объекта недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 28
- •1. Что такое неклассическая школа в теории управления, какова её суть?
- •2.Назовите пять блоков отражающих физический состав и юридическое содержание понятия «недвижимости».
- •3. Из каких элементов управления состоит прединвестиционная фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
- •Экзаменационный билет № 29
- •2. Что такое хозяйствующие субъекты, каковы их функции при управлении недвижимостью?
- •3. Что необходимо для разработки стратегических сценариев управления недвижимостью?
- •Экзаменационный билет № 30
- •1. Назовите основные передовые принципы современного подхода к управлению.
- •2. Классифицируйте недвижимость по функциональному признаку.
- •3. Назовите социально-экономические факторы, влияющие на рынок недвижимости.
3.3.2. Инвестиционная фаза жизненного цикла
Инвестиционная фаза жизненного цикла является фазой реализации проекта и состоит из четырёх элементов управления.
1.Общее планирование.
Общее планирование решает задачи управления на долгосрочную, среднесрочную и краткосрочную перспективу.
Стратегическое планирование определяет конечные цели управления по решению политических, социальных, материальных задач на долгосрочную перспективу более 3 лет.
Планирование на тактическом уровне разрабатывает комплекс задач на основе стратегических планов на среднесрочную перспективу от 1 до 3 лет.
Оперативное планирование занимается текущими задачами ближайшей перспективы на срок до 1 года, с учётом задач планирования на тактическом и стратегическом уровне.
Процесс планирования по управлению недвижимостью на различных уровнях имеет свои особенности
2. Разработка ТЭО.
Результатом этой работы является разработка технико-экономического обоснования плана реализации проекта (ТЭО). Стоимость ТЭО составляет от 6 до 15% от стоимости проекта.
ТЭО включает в себя: юридическое обоснование проекта, разработка рыночной концепции функционирования объекта, разработка архитектурно-строительной части, проектно-сметной документации, финансового плана.
В юридической части рассматриваются вопросы назначения участка, правовые ограничения (например, сервитут, если он есть), санитарные нормы, отметки государственного репера, обременения (например: обязательное условие строительства подземной автостоянки или расселения жильцов и т.д.). На этом этапе проводится заключение договоров с участниками проекта: органами местной власти, инвесторами и т.д.
Разработка концепции включает в себя исследование рынка и определение места реализованного проекта в нём с учётом социальных, культурных, политических, экономических и других факторов.
Разработка архитектурно-строительной и проектно-сметной части проводится соответствующими специалистами – архитекторами, проектировщиками, конструкторами, специалистами. На этом этапе оцениваются экологические вопросы, техническое оснащение объекта, общие технические параметры всего объекта и его элементов, которые будут заложены в договор с подрядчиком.
Одним из важнейших элементов ТЭО является финансовый план. Финансовое планирование включает в себя оценку финансовой целесообразности реализации проекта, объёмы и сроки финансирования, источники и условия финансирования, риски и издержки при реализации проекта, экономические показатели. На всех этапах реализации инвестиционного проекта необходимо отслеживать и анализировать возможные риски. Это позволит своевременно принимать нужные решения по минимизации их возникновения или снижения степени влияния.
Результатом процесса финансового планирования является инвестиционное предложение, которое прогнозирует уровень ожидаемой прибыли при реализации проекта и описывает уровень рисков для её достижения. Проводятся мероприятия по организации финансирования проекта и управления рисками, по планированию и контролю за выполнением кредитного соглашения.
После разработки планов проектно-изыскательских работ, технико-экономического обоснования (ТЭО), проводится их экспертиза, согласование, утверждение. Разрабатывается, согласовывается и утверждается проект строительства, рабочая документация, проект организации строительства. Организуется финансирование проекта и получение разрешения на строительство.
3.Проведение торгов и заключение договоров.
После завершения этапа планирования и ТЭО, наступает этап непосредственного исполнения проекта - строительства. Первой задачей на этом этапе является поиска подрядчика. Как правило, это происходит с помощью конкурса подрядных предложений – тендера. Проведение тендера является важной рыночной схемой поиска наиболее подходящего предложения по стоимости, срокам, условиям, качеству реализации проекта.
Проведение тендера состоит из нескольких этапов: подготовительного, проведения торгов и оценке конкурсных предложений (выбор победителя) и подготовки и заключения контракта с победителем торгов. (Подготовка и проведение торгов проводится в соответствии с «Положением о подрядных торгах в Российской организации» и Законом РФ «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности в Российской Федерации».)
Подготовительный этап включает в себя:
- выбор и назначение организатора торгов (исполнитель - заказчик);
- определение времени проведения торгов – (исполнитель – заказчик);
- формирование тендерного комитета (исполнитель - организатор торгов);
- публикация объявления о проведении торгов, как правило, за месяц до их начала (исполнитель - организатор торгов);
- разработка тендерной документации (исполнитель – тендерный комитет);
- проведение предварительной квалификации претендентов (исполнитель – тендерный комитет);
- распространение тендерной документации (исполнитель – тендерный комитет);
- разработка оферт претендентами (исполнитель – претенденты).
Этап проведения торгов и оценке конкурсных предложений включает в себя:
- приём оферт претендентов (исполнитель – тендерный комитет, оференты);
- разработка и утверждение регламента (исполнитель – тендерный комитет);
- вскрытие оферт и их экспертиза (исполнитель – тендерный комитет);
- оценка тендерных предложений (исполнитель – заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, оференты).
После проведения тендера и определения победителя заказчик производит подготовку и заключение с ним контракта на производство работ.
Проведение торгов не обязательно, если застройщик сам выступает в роли подрядчика.
После получение разрешения на строительство от властей, подрядчик приступает к производству работ.
Перед началом работ подрядчиков и поставщиков составляется перечень объектов (участков, видов работ) строительства, определяется объём работ по каждому из них, определяется потребность в рабочей силе, машинах и механизмах, в материалах. Разрабатывается общий календарный план работ, составляется сводная смета затрат, разрабатывается стройгенплан.
На конкурсной основе проводится выбор подрядчиков, поставщиков материалов и оборудования, разрабатываются и заключаются договора.
4.Строительство.
После завершения этапа планирования, ТЭО и выбора подрядчика наступает этап непосредственного исполнения проекта - строительства. Разрабатываются плана реализации проекта.
Перед началом работ подрядчик составляет перечень объектов (участков, видов работ) строительства, определяется объём работ по каждому из них, определяется потребность в рабочей силе, машинах и механизмах, в материалах. Разрабатывается общий календарный план работ, составляется сводная смета затрат, разрабатывается стройгенплан.
На конкурсной основе проводится выбор поставщиков материалов и оборудования, разрабатываются и заключаются договора.
Составляются объектные календарные планы работ и поставки ресурсов, составляются объектные (локальные) сметы.
Открытие объекта – начало работ.
Составляются календарные планы по стадиям строительства, разрабатываются недельно-суточные планы, организуется контроль производства работ и расходования ресурсов.
Надзор за строительством, подключение в сетям общих коммуникаций, к сети дорог осуществляется местными властями - в Москве это Инспекция главного архитектурно-строительного надзора (ИГАСК).
Управление строительством может осуществляться заказчиком, специализированной или сервейерской фирмой. Девелопер осуществляет управление самостоятельно.
После завершения строительства производится сдача объекта заказчику и проводится оценка результатов реализации объекта.