3.3.3. Предпринимательская фаза жизненного цикла

Предпринимательская фаза жизненного цикла является фазой эксплуатации проекта и состоит из двух элементов управления.

1.Передача объекта собственнику и выбор способа извлечения прибыли.

После завершения процесса непосредственного строительства объект подготавливается застройщиком к передаче заказчику. Застройщик, после сдачи строительной части, производит заказ и размещение мебели и оборудования на объекте. Проводит государственную регистрацию собственности и передачу её собственнику.

Затем наступает этап извлечения прибыли. Это может быть сдача в аренду построенного помещения, его продажа или самостоятельное управление и эксплуатация.

Сдача в аренду или продажа проводится собственными силами заказчика или с помощью агентств по недвижимости, которые организуют рекламную компанию, если к моменту завершения строительства не был найден покупатель (или арендаторы).

Самостоятельное управление и эксплуатация может осуществляться собственными силами или с помощью привлечённой специализированной организации.

2.Управление недвижимостью.

На данном этапе проводится разработка сметы расходов по эксплуатации, определение ставок арендной платы для арендаторов, заключение договоров со сторонними обслуживающими организациями.

3.4. Способ организации и функционирования рынка недвижимости

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок товаров и услуг является способом удовлетворения потребностей потребителей. Недвижимость выступает в качестве источника дохода, в качестве товара, в качестве рынка услуг, в качестве собственности.

Под управлением недвижимостью понимается удовлетворение потребностей владельца недвижимостью и пользователя на основе взаимных договорённостей. Владелец стремится получить максимальную прибыль, пользователь соответствующее качество услуг за оплаченные деньги. В конечном счёте управление недвижимостью сводится к управлению денежными потоками от её эксплуатации.

В долгосрочной стратегической перспективе управление недвижимостью сводится к управлению инвестиционным циклом от проектирования, строительства до эксплуатации и ликвидации объекта недвижимости.

На этом уровне способ организации, функционирования, управления недвижимость имеет более сложный алгоритм, чем просто управление готовым объектом. Сюда вмешиваются внешние факторы, такие как изменение законодательства, изменение политики государства в сфере недвижимости, инфляция, изменение самого рынка – спроса и предложения и т.д.

Жизненный цикл объекта недвижимости начинается с прединвестиционной стадии определения целесообразности строительства. Затем идёт выделение (получение) земельного участка, разработка технического проекта, начало финансирования, строительство. После завершения строительства наступает момент продажи готовой недвижимости или начала её эксплуатации. При эксплуатации осуществляется оперативное управление. Завершается жизненный цикл реконструкцией или полной ликвидацией (сносом) объекта.

На каждом этапе жизненного цикла меняются и участники и их роли.

Главный участник проекта – застройщик (девелопер), наиболее заинтересованный в реализации проекта, в его эффективном функционировании, эффективном управлении. Застройщиком может быть как физическое, так и юридическое лицо частное или государственное.

Второй участник инвестиционного проекта – это инвестор. Инвестором может быть также физическое или любое юридическое лицо – фирмы, банки, фонды, общественные, международные организации, государственные и муниципальные органы. Роль инвестора может выполнять и сам застройщик. Между застройщиком и инвестором заключается инвестиционный договор.

На этапе проектирования появляются проектные организации, которые разрабатывают проект, проектно сметную документацию.

Организация строительства или реконструкции возлагается на заказчика. Заказчик контролирует ход проектных и строительных работ, принимает выполненные работы, ведёт расчёты с подрядчиком за выполненные работы. Подрядчиком выступает профессиональная строительно-монтажная организация. Генеральный подрядчик, которому поручили строительство, заключает договора с субподрядчиками, выполняющими отдельные виды работ: монтаж, отделку, монтаж инженерных систем, наладку инженерного оборудования и т.д.

Особое положение занимает руководитель проекта (сервейер), которому делегировали часть полномочий инвестор, заказчик, застройщик

по управлению проектом. В зависимости от сложности проекта, создаётся команда по управлению проектом.

Управление проектом осуществляется в рамках влияющих факторов внутреннего и внешнего окружения.

К внутреннему окружению относятся информационное обеспечение, участники проекта, команда, стиль управления.

К внешнему ближнему окружению относится руководство предприятия, финансовое положение предприятия, продукция предприятия, сфера сбыта предприятия, инфраструктура предприятия.

К внешнему дальнему окружению относится окружение самого предприятия, внешние участники проекта: финансирующая организация (кредитор), агент по работе с недвижимость (риэлтор). К внешнему окружению относятся все влияющие на управление факторы. Этими факторами являются: возможные риски, политическая ситуация, экономические, социальные факторы, законы, право, состояние науки и техники, состояние образования и медицины, инфраструктура дальнего окружения (транспорт, связь) и т.д.

Внешние и внутренние влияющие факторы анализируются и ранжируются по степени влияния. Разрабатывается стратегия и тактика по уменьшению данного негативного влияния.

Правильный учёт влияющих факторов и грамотная организация снижения этого влияния являются залогом успешной работы по управлению недвижимостью и её эффективному функционированию.

После завершения процесса непосредственного строительства наступает этап извлечения прибыли. Это может быть сдача в аренду построенного помещения, его продажа или самостоятельное управление и эксплуатация.

Сдача в аренду или продажа проводится собственными силами или с помощью агентств по недвижимости, которые организуют рекламную компанию.

Самостоятельная эксплуатация может осуществляться собственными силами или с помощью привлечённой специализированной организации.