- •Часть 1.
- •Часть 1.
- •Курс лекция. Часть 1. «основы управления недвижимостью» Введение
- •Глава 1. Основы теории управления
- •1.1. Основные системы, школы и принципы управления
- •1.1.1. Классическая школа
- •1.1.2. Бихевиористская (неоклассическая) школа
- •1.1.3. Теория системного подхода (современная школа)
- •1.2. Объект и субъект управления
- •1.3. Функции управления и инструментарий
- •Глава 2. Недвижимое имущество и его виды
- •2.1. История и общие понятия
- •2.2. Классификация зданий и сооружений с точки зрения недвижимости
- •Глава 3. Методология управление недвижимостью
- •3.1. Принципы управления воспроизводством объектов недвижимости
- •3.2. Основы управления инвестициями
- •3.3. Жизненный цикл и базовые элементы управления инвестиционным проектом
- •3.3.1. Прединвестиционная фаза жизненного цикла
- •3.3.2. Инвестиционная фаза жизненного цикла
- •3.3.3. Предпринимательская фаза жизненного цикла
- •3.4. Способ организации и функционирования рынка недвижимости
- •3.5. Специфика управления институциональной недвижимостью
- •3.6. Планирование управленческих стратегий
- •Глава 4. Управление недвижимостью
- •4.1. Регулирование недвижимости
- •Операции с недвижимостью и её рынок
- •4.2.1. Участники рынка недвижимости
- •4.3. Организация работ по управлению недвижимостью
- •4.3.1. Формирование стратегий при управлении недвижимостью
- •4.3.2. Инструменты формирования стратегий
- •1. Матрица «Доля рынка – рост рынка»
- •2. Модель «Привлекательность рынка – преимущества и конкуренция»
- •4.3.3. Анализ портфеля недвижимости (на примере рынка жилья)
- •3.3.4. Исследования рынка
- •3.3.4.1. Основы формирования и развития рыночного механизма воспроизводства недвижимости
- •3.3.4.2. Анализ существующего фонда недвижимости
- •3.3.4.3. От знаний к стратегии
- •3.4. Управление недвижимостью на тактическом уровне
- •3.4.1. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •3.4.2. Перепланировка и перестройка
- •3.4.3. Обновление и благоустройство объектов
- •3.4.4. Управление фондами на тактическом уровне
- •3.4.5. Инвентаризация
- •3.4.6. Анализ
- •3.4.7. Разработка сценариев развития событий
- •3.4.8. Просчёт сценариев
- •3.4.9. Формирование политики управления комплексами
- •3.5. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •3.5.1. Административное управление
- •3.5.1.1. Расчёты с арендаторами (съёмщиками)
- •3.5.1.2. Контроль за сменой жильцов
- •3.5.1.3. Учёт расходов на обслуживание
- •3.5.1.4. Составление отчётности
- •3.5.2. Техническое управление
- •3.5.2.1. Ремонт по вызовам (жалобам жильцов)
- •3.5.2.2. Ремонт при смене съёмщика
- •3.5.2.3. Договоры о техобслуживании
- •3.5.2.4. Плановый ремонт
- •3.5.2.5. Коммерческий ремонт
- •3.5.3. Коммерческое управление
- •3.6. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •Литература
- •Глава 1. Основы теории управления……………………………….6
- •Глава 2. Недвижимое имущество и его виды……………………...21
- •Глава 3. Методология управления объектами недвижимости……..…………………………………………………...27
- •Глава 4. Управление недвижимостью……………………………….46
- •«Основы управления недвижимостью»
- •Часть 1.
- •Билеты к экзамену по дисциплине «Основы управления недвижимостью»
- •Экзаменационный билет № 1
- •Экзаменационный билет № 2
- •Экзаменационный билет № 3
- •Экзаменационный билет № 4
- •Экзаменационный билет № 5
- •Экзаменационный билет № 6
- •2. Что несёт в себе понятие «принципы управления»? Назовите принципы управления.
- •3. Каким образом происходит организация и функционирование рынка недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 7
- •Что является главным интегрирующим средством в управлении?
- •Что входит в портфель недвижимости?
- •Что такое управление недвижимостью на оперативном уровне?
- •Экзаменационный билет № 8
- •Что такое ситуационный подход, чем он отличается от эмпирического и системного?
- •Охарактеризуйте модель стратегического управления рынком недвижимости.
- •На чём основано формирование политики управления комплексами?
- •Экзаменационный билет № 9
- •Что такое кибернетика, чем она занимается? Что является основой кибернетики?
- •Охарактеризуйте особенности элементов матрицы «Доля рынка – рост рынка».
- •Из чего состоит модель «дисконтирования денежных средств»?
- •Экзаменационный билет № 10
- •Из чего состоит проектный анализ, какова его цель?
- •Что является теоретической базой портфельного анализа?
- •Назовите критерии оценки рентабельности?
- •Экзаменационный билет № 11
- •Что является основой кибернетики?
- •Что такое стратегические производственные единицы, с помощью чего они характеризуются?
- •На основе чего проводится просчёт сценариев при управлении на тактическом уровне?
- •Экзаменационный билет № 12
- •2. Что такое устойчивость системы управления и как эту устойчивость обеспечить?
- •3. Классифицируйте нежилую недвижимость. Что относится к институциональной недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 13
- •1. Что используют для оценки элементов управляемой системы? Назовите методы исследования элементов управляемой системы.
- •2. Что является окружающей средой рынка недвижимости?
- •3. Из чего состоят экономические и фискально-монетарные факторы?
- •Экзаменационный билет № 14
- •1. Какова цель и инструментарий планирования управленческих стратегий?
- •2. Что такое модель «Привлекательность рынка – преимущества и конкуренция»?
- •3. Что включает в себя стратегическое, тактическое и оперативное управление?
- •Экзаменационный билет № 15
- •1. Что является управляющей системой в сфере недвижимости? Что является объектом управления? в какой связи находится объект и субъект управления?
- •2. Объясните понятие «эластичность» спроса, в чём она выражается?
- •3. Из чего состоит жизненный цикл инвестиционного проекта? Что в себя включают фазы жизненного цикла инвестиционного проекта?
- •Экзаменационный билет № 16
- •1. Что определяет цель управления?
- •2. Что такое матрица «Доля рынка – рост рынка»?
- •Экзаменационный билет № 17
- •1. Что является основной категорией управления?
- •2. Что такое сервейинг и его алгоритм принятия решений?
- •3. Что относится к преобразованию объектов, суть этих преобразований?
- •Экзаменационный билет № 18
- •1. Что является исходным и конечным пунктом управления?
- •2. По каким направлениям осуществляется регулирование недвижимостью?
- •3. Назовите методы повышения ценности объектов недвижимости, что они в себя включают?
- •Экзаменационный билет № 19
- •1. Что такое объект управления в сфере недвижимости?
- •2. Что такое рыночный механизм? Что понимают под рынком недвижимости?
- •3. Назовите методы повышения ценности объектов недвижимости, что они в себя включают?
- •Экзаменационный билет № 20
- •1. Что такое объект управления? Назовите виды объектов управления. Что относится к объектам недвижимости?
- •2. Какова специфика управления институциональной недвижимостью? 3.Что включает в себя концепция жизненного цикла городских объектов?
- •Экзаменационный билет № 21
- •1. Какие бывают типы капитальных вложений?
- •2. Что понимают под управлением портфелем недвижимости?
- •3. Назовите функции управления инвестиционным проектом.
- •Экзаменационный билет № 22
- •1. Что является основой управления инвестиционным проектом?
- •2. Назовите факторы, влияющие на принятие решений на тактическом уровне? Что включает в себя процесс принятия решений на тактическом уровне?
- •3. Что необходимо для разработки стратегических сценариев управления недвижимостью?
- •Экзаменационный билет № 23
- •1. Назовите функции управления. Назовите основные фазы управления проектом.
- •2. Из каких элементов управления состоит предпринимательская фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
- •3. Каким образом выявляется структура собственности?
- •Экзаменационный билет № 24
- •1. Что надо знать для эффективного управления объектом? Назовите инструментарий эффективного управления.
- •2. Гедонистический подход к оценке недвижимости, в чём он выражается?
- •3. Что включает в себя анализ существующего фонда недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 25
- •1. Назовите основные принципы инвестиционной деятельности.
- •2 Из каких элементов управления состоит инвестиционная фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
- •3. Назовите социально-экономические факторы, влияющие на рынок недвижимости. Какие факторы влияют на спрос и цену объекта?
- •Экзаменационный билет № 26
- •1. Что такое инвестиционный проект? Какие бывают виды инвестиций?
- •2. Назовите функциональные свойства недвижимости.
- •3. Назовите направления анализа существующего фонда недвижимости.
- •Экзаменационный билет № 27
- •1. Что такое классическая школа в теории управления, какова её суть? Когда и кем впервые в России введено понятие «недвижимость»?
- •2. Что понимают под рынком недвижимости и, что такое первичный и вторичный рынок недвижимости в частности, что к ним относится?
- •3. Что относится к географической, экономической, социальной и юридической концепции объекта недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 28
- •1. Что такое неклассическая школа в теории управления, какова её суть?
- •2.Назовите пять блоков отражающих физический состав и юридическое содержание понятия «недвижимости».
- •3. Из каких элементов управления состоит прединвестиционная фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
- •Экзаменационный билет № 29
- •2. Что такое хозяйствующие субъекты, каковы их функции при управлении недвижимостью?
- •3. Что необходимо для разработки стратегических сценариев управления недвижимостью?
- •Экзаменационный билет № 30
- •1. Назовите основные передовые принципы современного подхода к управлению.
- •2. Классифицируйте недвижимость по функциональному признаку.
- •3. Назовите социально-экономические факторы, влияющие на рынок недвижимости.
4.2.1. Участники рынка недвижимости
Рынок – это механизм, с помощью которого происходит обмен товарами, капиталом, услугами, информацией. Состояние рынка недвижимости отражает экономическое состояние общества.
Под рынком недвижимости понимают информационное, экономико-правовое пространство с механизмом распределения объектов недвижимости между участниками рынка на основе спроса и предложения.
Рынок недвижимости разделяют на первичный и вторичный.
К первичному рынку относят вновь созданные объекты недвижимости или впервые вошедшие в рынок недвижимости. К вторичному рынку относят объекты уже находящиеся в собственности.
Функционирование рынка недвижимости – это взаимодействие объектов недвижимости и участников рынка недвижимости в окружающей среде.
К участникам рынка (субъектам рынка) относятся: государство, физические и юридические лица, общественные организации, общество в целом.
Среди субъектов рынка выделяют инвесторов, потребителей и кредиторов.
В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица, приобретающие недвижимость и обеспечивающие её функционирование.
К потребителям относятся арендаторы и собственники объектов недвижимости. Арендаторы, собственники связаны договором, по которому доход от инвестиций в объект обеспечивает арендатор.
предоставляют собственный или заёмный капитал инвестору или арендатору. Как правило, из-за большой стоимости недвижимого имущества, его приобретение производится за счёт заёмных средств. Кредиторы выполняют важную роль, переводя часть финансового рынка в недвижимость. Кредиторы перед выдачей средств организуют оценку недвижимости, для установления ликвидности объекта в случае не погашения кредита и оценивают платёжеспособность заёмщика.
Государственные и общественные институты (региональные комиссии, ассоциации риэлтеров) обеспечивают законность операций с недвижимостью между участниками рынка. Государство, само являясь собственником, обеспечивает соблюдение законов, правил и норм оборота и пользования объектами недвижимости в целях соблюдения порядка, безопасности, санитарного состояния, охраны окружающей среды, обеспечения гарантий участникам рынка, регистрации их прав и т.д..
Функционирование рынка недвижимости обеспечивается окружающей средой - кредиторами, посредниками, оценщиками.
Кредиторы обеспечивают финансирование, используя недвижимость в качестве залога, необходимое для поддержания и развития недвижимости.
Это банки, страховые компании, фонды, физические и юридические лица и другие финансовые институты.
Посредники помогают участникам рынка найти друг друга, обеспечивают законность проведения сделок, являются гарантами при получении займа. В качестве посредников могут выступать агентства недвижимости, брокеры, проводящие консультации и операции по поручению клиента.
Оценщики, имеющие специальную лицензию, подготовку и навыки, производят стоимостную оценку объектов недвижимости. Они специализируются с одной стороны, определяя недвижимость для целей налогообложения и с другой стороны для нужд рынка. В первом случае определяется минимальная стоимость недвижимого имущества, а во втором устанавливаются ограничения на цену продажи, с учётом спроса и предложения. Оценщик несёт юридическую ответственность за свою работу, т.к. неправильная оценка может нанести ущерб собственнику, за который отвечает оценщик. Оценщик не должен оценивать объект, в котором есть его собственный интерес – т.е. должен быть независимым. Работа оценщика оплачивается исходя из объёма выполненных работ, а не как процент от рассчитанной им стоимости оценки объекта.
При проведении операций с недвижимостью участники рынка при необходимости пользуются, платными услугами следующих специалистов:
- брокеров по недвижимости;
- адвокатов;
- доверенных лиц – эскро (escrow);
- управляющих недвижимостью (менеджер);
- бухгалтеров;
- аудиторов;
- нотариусов;
- землемеров;
- специалистов БТИ;
- страховых агентов;
- подрядчиков и др.
Брокер по недвижимости занимается поиском покупателей для продавцов и продавцов для покупателей из лучших для них тех или иных условий. Оформление сделки осуществляется не брокером, а риэлтерской фирмой. Брокер обеспечивает:
- оформление договоров;
- проверку сведений о недвижимости, для обеспечения достоверной информации об объекте;
- организацию рекламной компании;
-внесение предложений об усовершенствовании и возможностях использования объекта недвижимости;
- консультации клиенту по конъюнктуре рынка;
- помощь в поиске источников кредитования.
Адвокат предоставляет следующие услуги:
- выносит заключение о законности существующих прав собственности на конкретный объект недвижимости или закладную;
- даёт юридические советы;
- может составить договор о приобретении недвижимости вместо брокера.
Нейтральное третье доверенное лицо – эскро, выполняет функции гаранта по соблюдению сторонами всех условий сделки. Оно выступает как депозитарий по хранению и передаче документов от продавца покупателю, как только продавцу будут выплачены деньги и выполнены все условия договора. Иными словами эскро принимает от продавца документы, а от покупателя деньги и хранит их до завершения сделки, тем самым, гарантируя её выполнение. В качестве эскро выступают специализированные фирмы по страхованию прав на недвижимость, банки, адвокаты, имеющие лицензию на такой род деятельности.
Управляющий недвижимостью (менеджер) занимается коммерческой эксплуатацией вверенного ему собственником объекта недвижимости, занимается техническим обслуживанием и ремонтом объекта, сдаёт в аренду свободные помещения и собирает арендную плату, ведёт финансовую и бухгалтерскую документацию, отчётность, принимает и увольняет работников, руководит персоналом, отчитывается перед собственником недвижимости.
Особую группу специалистов по недвижимости составляют девелоперы (developer). Название профессии девелопер произошло от английского слова develop, которое переводится с английского как «развивать, совершенствовать, обнаруживать». Эти понятия и определяют суть профессии девелопера. Девелоперы трудятся в сфере управления недвижимостью и являются одними из его ключевых фигур. Для того, чтобы стать девелопером необходимо иметь знания в юридической, финансовой, маркетинговой и строительно-архитектурных областях.
В задачи девелопера входит:
- разработка выгодного проекта;
- выкуп под него участка земли;
- проектирование и строительство объекта;
- продажа или передача в аренду готового объекта.
На начальном этапе проведения работ девелопер должен рассчитать проект по затратам, просчитать возможную выгоду, прибыль от реализации проекта, просчитать и учесть риски. При необходимости привлечь инвестиции, кредиты. А если проект не приносит ожидаемых результатов, переориентировать его.
Юридические знания необходимы для правильного оформления всех сделок при реализации проекта, для представления границ разрешённого при реализации проекта. Кроме того, необходимы знания по маркетингу и рекламе. Так как необходимо сдать объект в аренду надо эффективно привлечь потенциальных клиентов.
Для определения технических характеристик объекта, для грамотного выбора проекта возведения объекта, определения объема, структуры, затрат на обслуживание необходимы знания в области строительства и архитектуры.
Профессия девелопера масштабная и комплексная, поэтому для решения поставленных задач девелопер собирает команду специалистов, состоящую из профессиональных юристов, финансистов, маркетологов, строителей и архитекторов и т.д. Девелоперами становятся уже опытные специалисты в области недвижимости, имеющие разносторонние знания и навыки. На сегодня это достаточно редкая профессия и конкуренция среди специалистов ещё очень мала.