3.4.4. Управление фондами на тактическом уровне

Управление на тактическом уровне проводится в соответствии с принятой программой. Управление портфелем недвижимости делится на отдельные сегменты, учитывая их специфику. Для инвесторов управление имуществом (фондами), означает эксплуатацию объекта (в том числе и сдача в аренду), продажу.

Недвижимость в ведении управляющего фондом, и управление ею, можно разделить по территориальному признаку, по виду имущества (промышленность, энергетика, коммуникации, торговля, жильё и т.д.). В любом случае управляющий отвечает за прибыльность объектов

недвижимости.

Ключевым моментом в управлении имуществом на тактическом уровне является анализ прибыльности, в результате которого должна быть:

- выработана «политика в отношении комплексов»;

- обеспечено взаимодействие с потребителями (арендаторами, жильцами), с управляющими структурами, риэлтерами и другими участниками рынка недвижимости;

- разработана тактическая программа для нужд оперативного управления недвижимостью и согласование её с управлением портфелем.

Для разработки тактической программы и осуществления оперативного управления недвижимостью с целью получения максимальной прибыли при эксплуатации или цены при продаже, необходимо на тактическом уровне ежегодно проводить анализ состава портфеля в целом и каждого его элемента в отдельности. Это позволит своевременно принимать решения о реновации, перестройки обустройстве или продаже анализируемого имущественного комплекса. Данные анализа рентабельности комплексов позволяют планировать сметы расходов и доходов. Процесс принятия решений состоит из пяти этапов (см. таблицу 3.1.).

Процесс принятия решений на тактическом уровне

Таблица 3.1.

Этапы	Наименование этапов	Содержание этапов
I	Инвентаризация	Учёт влияющих на комплекс факторов по количеству, структуре и качеству
II	Анализ	1. Изменений объектов 2. Структура объектов 3. Внешних факторов 4. Съёмщиков, арендаторов
III	Разработка возможных сценариев	1. Использования объекта 2. Получения прибыли
IV	Расчёт будущих потоков денежных средств	Расчёт по разным вариантам сценариев
V	Выбор	1. Методов эксплуатации 2. Бюджета 3. Прибыльности 4. Организации

3.4.5. Инвентаризация

Инвентаризация – это учёт наличия материальных ценностей, закреплённых за управляющей ими структурой, учёт их количества и качества (технического состояния). По результатам инвентаризации принимается решение о дальнейшем использовании материальных ценностей или их ликвидации (списании) из-за износа, поломки или другой непригодности, в том числе моральной. Списание основных фондов происходит только при их полной амортизации. При физической непригодности основных фондов анализируется причины непригодности, принимаются меры для предотвращения данного процесса.

Кроме того, для проведения в дальнейшем анализа нужна информация о параметрах модели расчёта. К этим параметрам относятся ставка кредитования, надбавка за риск, прогнозируемый уровень инфляции, индекс цен.

Для анализа конкуренции необходимо знать каково текущее состояние имущественного комплекса, знать о возможных его изменениях, о появлении новостроек. Таким образом, нужна инвентаризация и этих данных.

Управляющий на тактическом уровне должен знать ситуацию на рынке недвижимости в стране, регионе, городе; а также экономические, фискально-монетарные и социально-политические факторы, учитывать имеющиеся тенденции на рынке недвижимости.

А. Экономические и фискально-монетарные факторы

Инфляция. Инфляционное снижение доходов от имущественных комплексов должно компенсироваться повышение ставки арендной платы. Но рост арендной платы происходит не только из-за инфляции. Корректировку вносит сам рыночный механизм: спрос и предложение. Индексация арендной платы должна соответствовать или превышать уровень инфляции. Если этого не делать, происходит обесценивание фондов. При ожидании высокой инфляции инвесторы более активно вкладывают средства в недвижимость.

Уровень процентных ставок за кредиты. Высокие процентные ставки делают привлекательными вложения в ценные бумаги с фиксированным процентом. Вложения в вещные активы (недвижимость) в этом случае менее

выгодна. И наоборот, при низких ставках за кредиты растёт спрос на недвижимость и, соответственно, растёт цена на неё.

Деградация и обесценивание недвижимости. Недвижимость, особенно офисная, значительно быстро стареет в техническом и экономическом плане, чем жилая. Старение приводит к снижению цен за аренду и продажу. Платой за быстрое старение являются повышенные расходы на содержание (переоснащение, модернизацию, реконструкцию) помещений, их страхование. Целенаправленная политика на поддержание должного уровня офисных помещений компенсирует их деградацию.

Экономический рост. Экономический рост в стране, рост ВВП приводит к увеличению числа рабочих мест, росту потребления, к увеличению спроса на офисные помещения и, следовательно, к росту арендной платы и цен на них.

Налоговое законодательство. Большое значение для инвестиций в недвижимость и её эксплуатацию имеет существующее законодательство. Оно влияет на принятие решений о целесообразности инвестиций в тот или иной вид недвижимости, влияет на приток денежных средств в экономику.

Демография. Изменение демографической ситуации оказывает прямое влияние на рынок недвижимости. Ухудшение демографии понижает спрос на недвижимость, изменение возрастной структуры населения, старение его, изменяет структуру спроса, особенно на жильё. Прирост населения за счёт миграции из других регионов и стран также влияет на структуру спроса. Повышается спрос на дешёвое жильё, общежития, соответственно растут цены на данный вид недвижимости. Снижение численности населения влияет на спрос на торговые и офисные помещения, понижает их стоимость.

Месторасположение. На инвестиционную ценность значительно влияет и месторасположение недвижимости. В местах скопления народа спрос и цены на торговые помещения значительно выше. Выше спрос в центре города по этой же причине. Спрос на жильё традиционно высокий в местах с развитой инфраструктурой, в экологически чистых районах, в центре. На спрос на жильё влияют психологические факторы, престижность района. Управляющий фондами на тактическом уровне должен постоянно отслеживать факторы, влияющие на привлекательность недвижимости. Выбор месторасположения производственного предприятия обязательно должен учитывать наличие квалифицированных кадров.

Б. Тенденции

Развитие рынка недвижимости зависит от тенденций в области семейных отношений, в организации труда, продолжительности рабочего дня, в пристрастиях проведения досуга, моды, приоритетов внутренней политики государства, региона, города, что имеет большое значение для инвестиций в недвижимость.

Учёт тенденций прироста личного транспорта у населения должен вносить значительную корректировку в размещение и структуру недвижимости в различных районах. Концентрация в центре города большого количества рабочих мест приводит в современном городе к неразрешимым транспортным проблемам.