3.3.4.1. Основы формирования и развития рыночного механизма воспроизводства недвижимости

Рыночный механизм можно характеризовать, как сложная система формирования спроса и предложения товаров и услуг.

На рынке недвижимости различают товар – объекты недвижимости (объекты купли-продажи) и услуги (сдача собственником в аренду помещений, управление недвижимостью, оценка и т.д.). Рассмотрим основные элементы этих рынков.

Спрос на объекты недвижимости подчиняется тем же рыночным закономерностям, что и спрос на любые другие товары и услуги. Снижение цен должно привести к повышению спроса. Но есть и особенности. Изменение спроса на недвижимость в зависимости от изменения цен имеет эластичность спроса отличную от других товаров и услуг. Понятие «эластичность спроса (Э)» широко используется в рыночной экономике. Оно обозначает частное от деления процента изменения спроса (∆С) на процент изменения цен (∆Ц), вызвавших это изменение спроса.

∆ С

Э = ----------- 3.3.

∆ Ц

Если эластичность спроса равна единице, это значит, что падение цен на 1% приводит к увеличению спроса тоже на 1%. Если эластичность меньше единицы, то спрос считается относительно не эластичным. Если больше единицы, то спрос считается эластичным, т.е. чувствительным к изменению цен.

Спрос на недвижимость зависит не только от изменения цен, но и от многих других факторов. Недвижимость дорогостоящий товар и, как правило, приобретается не только на собственные средства, но и на заёмные. Поэтому спрос на недвижимость зависит от платёжеспособности участников рынка, от состояния кредитной системы, условий кредитования, а также демографических условий (для рынка жилья).

Повышение спроса на недвижимость влечет за собой повышение спроса на строительные услуги, на строительные материалы, затраты на транспорт и т.д., что в свою очередь ведёт к увеличению цен на жильё и снижению спроса. Таким образом, происходит саморегулирование рынка недвижимости.

Неоднородность рынка недвижимости определяет значительные различия в спросе на отдельные объекты недвижимости и цены. В мировой практике принят гедонистический подход к оценке недвижимости, который основан на разделении всей совокупности полезных свойств объекта на составляющие, каждая из которых имеет свою скрытую цену. Для жилого фонда эти свойства делят на три группы – качество жилья, размеры, характеристика участка. Но правомерно такой подход распространить и на другие виды недвижимости с корректировкой на особенности объекта. На рисунке 3.6. дана характеристика факторов, влияющих на спрос и цену объектов недвижимости.

Характеристика объекта недвижимости

Качество

Размеры

Характеристика участка

Интерьер

Количество комнат

Внешний вид соседних зданий

Тип отопления, остекления, полов, дверей

Наличие и количество коммуникаций, удобств

Престижность района

Возраст

Этажность

Транспортная доступность

Рис. 3.6. Основные факторы, влияющие на спрос и цену объекта недвижимости

На рынке жилищных услуг в качестве цены выступает квартирная плата, на рынке нежилых помещений – арендная плата. Качество услуг зависит от уровня комфортабельности, возраста строения и объёма и качества ремонта и обслуживания, выполняемого на протяжении всего срока службы объекта. Затраты на ремонт и обслуживание входят составной частью в квартирную (арендную плату) и таким образом формируют цену. Чем выше качество обслуживания и самого объекта, тем выше квартирная (арендная) плата. Помимо затрат на обслуживание, в цену включаются прочие затраты на содержание объекта (кредит банка, услуги связи, страховка, налоги, амортизация и т.д.), а также норма прибыли.

В качестве примера рассмотрим инвестора, который хотел бы получить 20% прибыли на вложенный капитал (j = 0,2). Рассчитано, что каждый квадратный метр объекта принесёт за время существования 7500 рублей чистой прибыли (R). Чистая прибыль определяется как разница между арендной платой и затратами на содержание. Чтобы эти условия были соблюдены, инвестору имеет смысл строить или покупать данный объект по цене не выше величины Рi, которая определяется по формуле:

R

Рi = ------- 3.4.

1 + J

7500

Рi = ---------- = 6250 руб.

1 + 0,2

По результатам расчёта делается вывод о целесообразности инвестиций в данный объект. А также разрабатываются мероприятия в целях управления рисками, например, повышением цен на квартплату или аренду объектов недвижимости. Повышение цен аренды и квартплаты ведёт к снижению спроса на недвижимость, а это в свою очередь ведёт к снижению цен.

На спрос и цены большое влияние оказывает платёжеспособность участников рынка, величина ставки кредитов в банках, доступность кредитов. На рынке жилья большое влияние оказывает демографический фактор. Демография определяет спрос, а следовательно и цены. Возрастной состав населения, рождаемость, социальные факторы (стабильность, безработица и прочее) – всё влияет на рынок недвижимости. Поэтому доступность достоверной информации, учёт максимального количества влияющих факторов имеют решающее значение в анализе ситуации и принимаемых решениях.