- •Часть 1.
- •Часть 1.
- •Курс лекция. Часть 1. «основы управления недвижимостью» Введение
- •Глава 1. Основы теории управления
- •1.1. Основные системы, школы и принципы управления
- •1.1.1. Классическая школа
- •1.1.2. Бихевиористская (неоклассическая) школа
- •1.1.3. Теория системного подхода (современная школа)
- •1.2. Объект и субъект управления
- •1.3. Функции управления и инструментарий
- •Глава 2. Недвижимое имущество и его виды
- •2.1. История и общие понятия
- •2.2. Классификация зданий и сооружений с точки зрения недвижимости
- •Глава 3. Методология управление недвижимостью
- •3.1. Принципы управления воспроизводством объектов недвижимости
- •3.2. Основы управления инвестициями
- •3.3. Жизненный цикл и базовые элементы управления инвестиционным проектом
- •3.3.1. Прединвестиционная фаза жизненного цикла
- •3.3.2. Инвестиционная фаза жизненного цикла
- •3.3.3. Предпринимательская фаза жизненного цикла
- •3.4. Способ организации и функционирования рынка недвижимости
- •3.5. Специфика управления институциональной недвижимостью
- •3.6. Планирование управленческих стратегий
- •Глава 4. Управление недвижимостью
- •4.1. Регулирование недвижимости
- •Операции с недвижимостью и её рынок
- •4.2.1. Участники рынка недвижимости
- •4.3. Организация работ по управлению недвижимостью
- •4.3.1. Формирование стратегий при управлении недвижимостью
- •4.3.2. Инструменты формирования стратегий
- •1. Матрица «Доля рынка – рост рынка»
- •2. Модель «Привлекательность рынка – преимущества и конкуренция»
- •4.3.3. Анализ портфеля недвижимости (на примере рынка жилья)
- •3.3.4. Исследования рынка
- •3.3.4.1. Основы формирования и развития рыночного механизма воспроизводства недвижимости
- •3.3.4.2. Анализ существующего фонда недвижимости
- •3.3.4.3. От знаний к стратегии
- •3.4. Управление недвижимостью на тактическом уровне
- •3.4.1. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •3.4.2. Перепланировка и перестройка
- •3.4.3. Обновление и благоустройство объектов
- •3.4.4. Управление фондами на тактическом уровне
- •3.4.5. Инвентаризация
- •3.4.6. Анализ
- •3.4.7. Разработка сценариев развития событий
- •3.4.8. Просчёт сценариев
- •3.4.9. Формирование политики управления комплексами
- •3.5. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •3.5.1. Административное управление
- •3.5.1.1. Расчёты с арендаторами (съёмщиками)
- •3.5.1.2. Контроль за сменой жильцов
- •3.5.1.3. Учёт расходов на обслуживание
- •3.5.1.4. Составление отчётности
- •3.5.2. Техническое управление
- •3.5.2.1. Ремонт по вызовам (жалобам жильцов)
- •3.5.2.2. Ремонт при смене съёмщика
- •3.5.2.3. Договоры о техобслуживании
- •3.5.2.4. Плановый ремонт
- •3.5.2.5. Коммерческий ремонт
- •3.5.3. Коммерческое управление
- •3.6. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •Литература
- •Глава 1. Основы теории управления……………………………….6
- •Глава 2. Недвижимое имущество и его виды……………………...21
- •Глава 3. Методология управления объектами недвижимости……..…………………………………………………...27
- •Глава 4. Управление недвижимостью……………………………….46
- •«Основы управления недвижимостью»
- •Часть 1.
- •Билеты к экзамену по дисциплине «Основы управления недвижимостью»
- •Экзаменационный билет № 1
- •Экзаменационный билет № 2
- •Экзаменационный билет № 3
- •Экзаменационный билет № 4
- •Экзаменационный билет № 5
- •Экзаменационный билет № 6
- •2. Что несёт в себе понятие «принципы управления»? Назовите принципы управления.
- •3. Каким образом происходит организация и функционирование рынка недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 7
- •Что является главным интегрирующим средством в управлении?
- •Что входит в портфель недвижимости?
- •Что такое управление недвижимостью на оперативном уровне?
- •Экзаменационный билет № 8
- •Что такое ситуационный подход, чем он отличается от эмпирического и системного?
- •Охарактеризуйте модель стратегического управления рынком недвижимости.
- •На чём основано формирование политики управления комплексами?
- •Экзаменационный билет № 9
- •Что такое кибернетика, чем она занимается? Что является основой кибернетики?
- •Охарактеризуйте особенности элементов матрицы «Доля рынка – рост рынка».
- •Из чего состоит модель «дисконтирования денежных средств»?
- •Экзаменационный билет № 10
- •Из чего состоит проектный анализ, какова его цель?
- •Что является теоретической базой портфельного анализа?
- •Назовите критерии оценки рентабельности?
- •Экзаменационный билет № 11
- •Что является основой кибернетики?
- •Что такое стратегические производственные единицы, с помощью чего они характеризуются?
- •На основе чего проводится просчёт сценариев при управлении на тактическом уровне?
- •Экзаменационный билет № 12
- •2. Что такое устойчивость системы управления и как эту устойчивость обеспечить?
- •3. Классифицируйте нежилую недвижимость. Что относится к институциональной недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 13
- •1. Что используют для оценки элементов управляемой системы? Назовите методы исследования элементов управляемой системы.
- •2. Что является окружающей средой рынка недвижимости?
- •3. Из чего состоят экономические и фискально-монетарные факторы?
- •Экзаменационный билет № 14
- •1. Какова цель и инструментарий планирования управленческих стратегий?
- •2. Что такое модель «Привлекательность рынка – преимущества и конкуренция»?
- •3. Что включает в себя стратегическое, тактическое и оперативное управление?
- •Экзаменационный билет № 15
- •1. Что является управляющей системой в сфере недвижимости? Что является объектом управления? в какой связи находится объект и субъект управления?
- •2. Объясните понятие «эластичность» спроса, в чём она выражается?
- •3. Из чего состоит жизненный цикл инвестиционного проекта? Что в себя включают фазы жизненного цикла инвестиционного проекта?
- •Экзаменационный билет № 16
- •1. Что определяет цель управления?
- •2. Что такое матрица «Доля рынка – рост рынка»?
- •Экзаменационный билет № 17
- •1. Что является основной категорией управления?
- •2. Что такое сервейинг и его алгоритм принятия решений?
- •3. Что относится к преобразованию объектов, суть этих преобразований?
- •Экзаменационный билет № 18
- •1. Что является исходным и конечным пунктом управления?
- •2. По каким направлениям осуществляется регулирование недвижимостью?
- •3. Назовите методы повышения ценности объектов недвижимости, что они в себя включают?
- •Экзаменационный билет № 19
- •1. Что такое объект управления в сфере недвижимости?
- •2. Что такое рыночный механизм? Что понимают под рынком недвижимости?
- •3. Назовите методы повышения ценности объектов недвижимости, что они в себя включают?
- •Экзаменационный билет № 20
- •1. Что такое объект управления? Назовите виды объектов управления. Что относится к объектам недвижимости?
- •2. Какова специфика управления институциональной недвижимостью? 3.Что включает в себя концепция жизненного цикла городских объектов?
- •Экзаменационный билет № 21
- •1. Какие бывают типы капитальных вложений?
- •2. Что понимают под управлением портфелем недвижимости?
- •3. Назовите функции управления инвестиционным проектом.
- •Экзаменационный билет № 22
- •1. Что является основой управления инвестиционным проектом?
- •2. Назовите факторы, влияющие на принятие решений на тактическом уровне? Что включает в себя процесс принятия решений на тактическом уровне?
- •3. Что необходимо для разработки стратегических сценариев управления недвижимостью?
- •Экзаменационный билет № 23
- •1. Назовите функции управления. Назовите основные фазы управления проектом.
- •2. Из каких элементов управления состоит предпринимательская фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
- •3. Каким образом выявляется структура собственности?
- •Экзаменационный билет № 24
- •1. Что надо знать для эффективного управления объектом? Назовите инструментарий эффективного управления.
- •2. Гедонистический подход к оценке недвижимости, в чём он выражается?
- •3. Что включает в себя анализ существующего фонда недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 25
- •1. Назовите основные принципы инвестиционной деятельности.
- •2 Из каких элементов управления состоит инвестиционная фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
- •3. Назовите социально-экономические факторы, влияющие на рынок недвижимости. Какие факторы влияют на спрос и цену объекта?
- •Экзаменационный билет № 26
- •1. Что такое инвестиционный проект? Какие бывают виды инвестиций?
- •2. Назовите функциональные свойства недвижимости.
- •3. Назовите направления анализа существующего фонда недвижимости.
- •Экзаменационный билет № 27
- •1. Что такое классическая школа в теории управления, какова её суть? Когда и кем впервые в России введено понятие «недвижимость»?
- •2. Что понимают под рынком недвижимости и, что такое первичный и вторичный рынок недвижимости в частности, что к ним относится?
- •3. Что относится к географической, экономической, социальной и юридической концепции объекта недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 28
- •1. Что такое неклассическая школа в теории управления, какова её суть?
- •2.Назовите пять блоков отражающих физический состав и юридическое содержание понятия «недвижимости».
- •3. Из каких элементов управления состоит прединвестиционная фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
- •Экзаменационный билет № 29
- •2. Что такое хозяйствующие субъекты, каковы их функции при управлении недвижимостью?
- •3. Что необходимо для разработки стратегических сценариев управления недвижимостью?
- •Экзаменационный билет № 30
- •1. Назовите основные передовые принципы современного подхода к управлению.
- •2. Классифицируйте недвижимость по функциональному признаку.
- •3. Назовите социально-экономические факторы, влияющие на рынок недвижимости.
1.2. Объект и субъект управления
Первые понятия об объекте управления и их характере можно найти в изданиях начала 20-х годов ХХ века. Там М.П. Рудаков разъяснял, что управление есть согласованное движение капитала в период производства, а процесс управления надо рассматривать как процесс труда по размещению и согласованию движения капиталов в форме рабочей силы и средств производства.
Н.Ф.Парновский под объектом управления подразумевал активизацию действующего капитала. А в общем можно сказать, что любая деятельность является объектом управления.
С развитием системного подхода наибольшее распространение получило социологическое направление.
К управляемой системе стали относить все элементы и подсистемы предприятий, объединений, министерств, обеспечивающих непосредственный процесс создания материальных благ, и услуг, а к управляющей – все элементы и подсистемы предприятий, объединений, министерств, обеспечивающие процесс управления, т.е. процесс целенаправленного воздействия на коллективы людей, занятых в управляемой системе. Т.о., в структурной иерархии управления каждое звено может быть отнесено как к управляемой системе (по отношению к верхней ступени), так и к управляющей (по отношению к нижней степени).
Объектом управления (управляемой системой) является процесс производства продукции, в котором сырьё (материалы), комплексные ресурсы (технические средства, финансы, труд рабочих, вспомогательные здания) последовательно, под воздействием управляющей системы, переходят в готовую продукцию.
Объектом управления может быть инвестиционный процесс в целом или его части: инженерно-изыскательские работы, разработка проекта, финансово-инвестиционная деятельность, работа с персоналом, непосредственное производство, реализация продукции и т.д.
Наибольший эффект может быть получен, если в качестве объекта управления принять весь инвестиционный цикл, начиная от концептуальной постановки вопроса до сбыта продукции.
С инвестиционным циклом за рубежом связано понятие «Projekt management» - в переводе «Управление проектом». Под проектом понимают сферу деятельности, направленную на изменение какой-либо системы в соответствии с поставленными целями. В этой сфере под руководством менеджера последовательно сменяются во времени такие фазы, как концепция, разработка, осуществление и завершение «проекта». В общем виде под инвестиционным проектом понимается сфера деятельности по созданию или изменению технической, экономической или социальной системы, а также разработка новой структуры управления или программы научно-исследовательских работ.
В инвестиционном цикле каждая организация (предприятие) занимается своей специфической деятельностью и имеет свой объект управления.
У изыскательских организаций – это, в частности, процесс выбора места строительства промышленного комплекса.
У проектной – процесс проектирования объектов, т.е. производственный процесс, в котором производственные фонды – сырьё и прочее, а также комплексный ресурс (технические средства, финансы, труд рабочих) переходит в готовую продукцию.
У научно-исследовательских организаций – научные исследования фундаментального и прикладного характера, в частности, исследования в области рынка, финансов, социальной сферы, процесс разработки нового изделия, материалов, организационных и технологических схем, исследование свойств объекта.
В производственном процессе объектом управления являются комплексы работ по производству материалов, изделий. Это и обеспечение денежными средствами, материальными, техническими, людскими ресурсами, транспортом, оборудованием, оказание услуг и т.д.
Управление производством – это и прогнозирование его хода, и моделирование процессов, и сбыт продукции.
Для оценки элементов системы управления используются качественные и количественные исследования, направленные на выявление тенденций развития какого-либо объекта или процесса, сравнение вариантов (альтернатив), оценка влияния различных факторов на конечный результат, выявление слабых, узких мест.
К объекту управления (управляемой системе) в сфере недвижимости следует отнести: процесс изучения объекта (научные исследования; изыскания; оценка; экспертиза); процесс производства (проектирования, строительства, обустройства, ремонта, обслуживания), инвестиционный процесс (финансирование, кредитование, ипотека), процесс учёта (кадастровый учёт, регистрация прав, перепись, постановка на балансовый учёт, классификация объектов, установление статуса объекта), процесс приобретения прав (смена собственника, аренда, передача под застройку, коммерческая эксплуатации), комплексные ресурсы (технические средства, финансы, труд рабочих, вспомогательные здания), которые, под воздействием управляющей системы, переходят в готовую продукцию и, достигается поставленная цель.
В производственном процессе, в частности при управлении недвижимостью, происходит кругооборот производственных фондов (объектов), т.е. движение капиталов. Фонды полностью или частично, по мере износа и старения, через амортизационные отчисления переходят в готовую продукцию. Другими словами, амортизационные отчисления от стоимости основных фондов, постепенно накапливаясь обеспечивают возможность своего воспроизводства – строительства нового объекта взамен изношенного.
Субъектом управления (управляющей системой) являются юридические и физические лица, правовые нормы, законы, требования, влияющие на объект управления.
Управляющей системой в сфере недвижимости выступает соответствующая административно-коллегиальная иерархическая структура управления, включающая на каждой ступени штатные аппараты и советы руководителей подразделений и трудящихся.
Эта структура воздействует на участников производственного процесса, переводит его из одного состояния в другое в соответствии со стоящими задачами. Таким образом, управление недвижимостью можно представить как информационное воздействие управляющей системы на управляемую.