6.4. Поняття іпотеки та розрахунки за іпотечними позиками

На сучасному етапі іпотечне кредитування в Україні набуває бурхливого розвитку. На разі вже існують спеціалізовані державні та комерційні іпотечні установи, які пропонують різно­манітні іпотечні програми. Діяльність з іпотечного кредитування регулюється Законом України „Про іпотеку” та іншими зако­нодавчими та нормативними актами.

Іпотека — вид забезпечення виконання зобов'язання нерухо­мим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі неви­конання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одер­жати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки пере­важно перед іншими кредиторами цього боржника.

Таким чином, іпотекодержатель є кредитором за борговим зобов'язанням, а іпотекодавець — боржником, який передає в іпотеку відповідне нерухоме майно для забезпечення виконання цього зобов'язання.

Типові основні умови іпотечного кредитування в Україні виглядають так:

• сума кредиту: $5 000—$250 000 (зазвичай до 70 % від оці­ночної вартості нерухомості, що купується);

• строк кредитування: 10, 15, 20 років (можливе дострокове погашення);

• розмір першого внеску: 5-30 %;

• фіксована відсоткова ставка за відсутності прихованих комі­сій: 10—15 %;

• схема погашення кредиту: методика фінансових рент з що­місячними виплатами.

Головною перевагою іпотечного кредитування є те, що, почи­наючи з моменту державної реєстрації, позичальник стає власни­ком нерухомості, а кредит за житло, яким він вже користується, можна погашати ще протягом багатьох років. Причому, за наяв­ності стабільного доходу, іпотека на досить довгий строк з щомі­сячними виплатами є не дуже обтяжливою для іпотекодавця.

Теорія фінансових рент дозволяє порівняти вартість потоку щомісячних орендних платежів з викупною ціною нерухомості та прийняти правильне рішення.

В цілому, порівнюючи схеми погашення заборгованостей за іпотекою зі схемами споживчих та лізингових кредитів, можна стверджувати, що з погляду фінансових обчислень методики роз­рахунку графіку та розміру виплат є майже ідентичними, а наве­дене вище рівняння (6.16) однаково правомірне для всіх цих фі­нансово-кредитних операцій.

Основною відмінністю іпотеки, наприклад, від споживчих кредитів є довгостроковість іпотечного кредитування та набагато нижчі ставки за кредитом. Нижча дохідність іпотечного кредиту­вання для кредитора компенсується високою надійністю повер­нення коштів за рахунок наявності в цій кредитній угоді якісної застави — нерухомого майна, яке з плином часу майже не втра­чає, а іноді — й зростає в ціні.

6.5. Фонди нагромадження та погашення боргу

Як вже зазначалось раніше, обчислення за фінансови­ми рентами мають дуже широке поле застосування. У фінансовій сфері постійно з'являються нові фінансово-кредитні операції, отже, й нові схеми фінансових обчислень. Розглянемо останнє питання в цьому розділі, яке сто­сується створення спеціальних грошових фондів.

До фондів спеціального призначення фінансисти відносять так звані фонди нагромадження капіталу. Це цільові фонди, які створюють на визначений термін з метою накопичення визначе­ної суми коштів. Отже, їхньою специфічною ознакою є те, що в момент створення такого фонду відразу фіксується строк його іс­нування і сума, яка повинна бути накопичена за цей термін. Фор­мують фонд нагромадження зазвичай за рахунок рівних періодич­них внесків. Такі фонди використовують як юридичні, так і фізич­ні особи. В принципі, будь-яке довготермінове відкладання коштів — на купівлю квартири, автомобіль, ремонт, на платну освіту тощо, можна вважати створенням фонду нагромадження коштів.

В аспекті фінансових рент, основною відмінністю обчислення розміру періодичних платежів для фонду нагромадження коштів полягає в тому, що на відміну від лізингових, споживчих, іпотеч­них кредитів розрахунки ґрунтуються не на початковій величіні (сумі кредиту), а на кінцевій величині коштів (майбутній накопи­ченій сумі).

Позначивши величину фон­ду нагромадження як Ск, для обчислення розміру періодичного платежу запишемо:

(6.17)

Формула (6.17) справедлива для щорічних платежів та річної ставки дисконтування. За наявності т періодичних платежів про­тягом року, вираз (6.17) необхідно перетворити так:

(6.18)

Розрахунки за формулами (6.17) та (6.18) можна виконати у МS Ехсеl, застосувавши функцію ПЛТ(). При цьому серед аргументів функції вказували початкову величину боргу ПС. Застосовуючи функцію ПЛТ() для фондів нагрома­дження, необхідно замість аргументу ПС вказувати кінцеву вели­чину БС.

Більш складною формою фонду нагромадження є фонд пога­шення боргу. Цей вид фонду створює боржник за кредитною угодою, коли умовами цієї угоди передбачено періодичні випла­ти процентів за кредитом та ще й погашення основної суми боргу наприкінці терміну кредитування.

Для виплати основної суми боргу необхідно накопичити до встановленої даті фіксовану суму грошей, тобто фактично ство­рити фонд нагромадження, але крім цього ще й необхідно спла­чувати проценти по кредиту. В таких випадках виплати процен­тів та відрахування в фонд нагромадження здійснюють одночас­но. Сума цих двох видів періодичних виплат за рік складає вели­чину річного видатку за боргом.

Терміновий платіж до фонду погашення боргу розраховується за формулою:

, (6.19)

де D- сума заборгованості;

g – ставка відсотку за боргом;

S_n;і – множник нарощення, що знаходиться за довідковими фінансовими таблицями.