4. Используемая терминология в процессе оценки

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-покупатель действует на основе типичных стандартных мотивов;

-покупатель и продавец обладают всей полной информацией для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов;

-сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающей в ней участие; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

-оплата производится в денежной форме или в соответствующем эквиваленте, без скидок, уступок или специального кредитования;

-объект оценки наделён свойствами отчуждаемости и представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

-объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент. (Определения рыночной стоимости, приведены в Федеральном Законе и Стандартах РОО по смыслу полностью аналогичны).

Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

Оценщик имущества – лицо, обладающее профессиональной подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Метод оценки – способ расчёта стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки – сходный по основных экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости – величина стоимости объекта оценки, получения как итог обоснования оценщиком результата расчётов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и метод оценке.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае если объект оценки должен быть отчуждён в срок менее обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

5. Краткий обзор подходов и методов оценки

Для оценки рыночной стоимости имущества, как движимого, так и недвижимого обычно используют три основных подхода:

• Затратный подход;

• Сравнительный подход;

• Доходный подход.

Каждый из этих подходов позволяет получить ценные характеристики объектов недвижимости. Согласование результатов оценки, с учётом достоинств и недостатков каждого из использованных методов, позволяет определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости на дату оценки.

Затратный подход

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке недвижимости, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой - либо объект недвижимости больше, чем, сумма денег, которую надо будет потратить на строительство объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому объекту.

Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СГО РОО 21-01-95) при оценке затратным подходом рекомендуются следующие этапы процедуры оценки:

1. Определение рыночной стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободного и имеющегося в распоряжении земельного участка в целях оптимального его использования при оценке недвижимости.

2. Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки.

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, имеющей все недостатки оцениваемого объекта.

Иногда, в случае, если определение восстановительной стоимости не представляется целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Стоимость замещения есть стоимость в текущих ценах на действительную дату оценки имущества с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с использованием современных материалов, современных стандартов, проектов, архитектурных решений, планировки и т.д.

3. Определение величины совокупного накопленного износа объекта оценки.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта оценки, его потребительской привлекательности и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов снижения стоимости со временем.

4. Определение рыночной стоимости объекта оценки как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости объекта оценки, скорректированной на величину накопленного износа.

Рассматриваемый объект оценки не предоставляет собой отдельно стоящее здание, поэтому определение доли затрат в общей стоимости строительства жилого дома, приходящейся на оцениваемую квартиру приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оцениваемый объект обладает определённой спецификой в силу того, что выступает, как самостоятельный объект недвижимости и одновременно являются частью здания - жилого дома. Учитывая это, подлежит определению стоимость доли земельного участка - эквивалентная площади оцениваемого объекта. Земельный участок под зданием, в котором находится оцениваемый объект, не сформирован, его границы не установлены. Кроме того, доля земельного участка, эквивалентная площади оцениваемого объекта, специализированными организациями в установленном порядке не определены.

Принимая во внимание вышеизложенные факты, оценка стоимости земельного участка не может быть выполнена, так как у специалиста нет необходимой и достоверной информации о правовом положении земельного участка. В связи с невозможностью определения доли земельного участка, приходящейся на оцениваемый объект, методики затратного подхода при оценке данного объекта не применимы.

Доходный подход

Доходный подход основан на определении рыночной стоимости объекта оценки, на основе его потенциальной способности приносить доход от эксплуатации объекта в будущем. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект собственности с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с це­лью получения в будущем соответствующего дохода.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит:

« стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования объ­екта оценки, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи в будущем, то есть суммой реверсии». Реализуется данный подход путем приведения будущих денежных потоков, генерируемых объектом оценки, к их текущей (настоящей) стоимости.

В рамках данного подхода наиболее часто используются два метода:

• метод прямой капитализации доходов (МПКД);

• метод дисконтированных денежных потоков (МДДП)

Различаются эти методы лишь способом преобразования потока доходов. При использовании метода прямой капитализации доходов в стоимость объекта оценки преобразуется доход за один наиболее характерный временной период владения объектом. Рыночная стоимость объекта оценки методом прямой капитализации определяется по формуле:

_Соо= ЧОД,

R

где: С_оо - рыночная стоимость объекта оценки, рублей;

ЧОД - чистый операционный доход, рублей;

R - ставка (коэффициент) капитализации.

Ставка капитализации (R) представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации и состоит из ставки дисконта и ставки возмещения.

При использовании метода анализа дисконтированных денежных потоков преобразуется доход от предполагаемого использования объ­екта оценки за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи (реверсия) объекта оценки в конце прогнозного периода.

Ставка дисконта (i) определяется способом кумулятивного построения, при котором в каче­стве базовой ставки берется безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются по­правки на ликвидность, качество менеджмента и т.д.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка до­хода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с со­поставимым уровнем риска на дату оценки.

При использовании доходного подхода предполагается, что инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (от сдачи в аренду, например) и от последующей ее перепродажи.

Несмотря на то, что рынок аренды жилья достаточно развит, он продолжает оставаться «тене­вым», т.к. договора аренды в подавляющем большинстве случаев нигде не регистрируются, а оплата за аренду жилья производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы. Эти обстоятельства не по­зволяют Оценщику собрать достоверную информацию о размере арендной платы.

Против доходного подхода, как некорректного в данной ситуации есть еще один аргумент. Информация, полученная от Заказчика, говорит нам о том, что данный объект оценки - квартира в жи­лом доме, используется исключительно для целей проживания, т.е собственник не планирует сдавать объект оценки в аренду с целью получения дохода, поэтому, методики доходного подхода при оцен­ке данного объекта, Оценщиком не были применены.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного соответствующего рынка. Таким образом, наиболее вероятной величиной стоимости объекта оценки может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан па том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, наиболее сопоставимым с оцениваемым объектом. Цены на объекты-аналоги, затем корректируются с учётом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующие этапы оценки:

1. Изучение состояния и тенденций развития соответствующего рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит объект оценки; выявление объектов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом и проданных относительно недавно (в пределах 3 месяцев).

Основные критерии выбора объектов-аналогов: назначение, передаваемые права, условия и время продажи; условия финансирования; местоположение; физические характеристики

2. Сбор и проверка информации по объектам-аналогам. Анализ собранной информации

3. Сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки по каждому из ценообразующих факторов (параметров).

4. Внесение поправок в цену продажи (листинговые цены) каждого объекта-аналога в соответствии с имеющимися различиями в ценообразующих характеристиках между объектами-аналогами и объек­том оценки

5. Скорректированные цены объектов-аналогов проходят процедуру согласования. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.