Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
2012 год курсовая работа.doc
Скачиваний:
10
Добавлен:
26.04.2019
Размер:
1.22 Mб
Скачать

Описание объектов - аналогов.

Таблица

Стоимость объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу (корректировочная таблица)

Элементы сравнения

Объект оценки

Объекты аналоги

1

2

3

4

5

6

7

8

Наличие пластиковых окон

+

-

+35000

+

+

+

+

+

+

-

35000

Наличие пластиковых труб

+

-

+10000

+

+

+

-

+10000

-

+10000

+

+

Застекленный балкон

+

+

+

+

+

-

+15000

-

+15000

+

-

+15000

Встроенная кухня

-

-

-20000

+

+

-

-20000

-

-20000

-

-20000

-

-20000

-

-20000

Железная входная дверь

+

-

+10000

-

+10000

+

+

+

-

+10000

-

+10000

+

Стоимость объекта оценки, руб

-

1450000

1650000

1700000

1500000

1650000

1500000

1530000

1400000

Количество м2

72

50

53

53

51

50

49

53

50

Итоговая корректировка

-

+35000

+10000

-

-20000

+5000

+15000

-10000

+30000

Скорректированная стоимость объекта

1485000

1660000

1700000

1480000

1655000

1515000

1540000

1430000

Скорректированная стоимость 1 кв.м.

29 700

31 320

32 000

29 019

33 100

30 918

29 057

28 600

Упорядочение ряда: 28600-29019-29057-29700-30418-31320-32000-33100 Медианное значение: 29700-30918

Среднее значение: 28600+29019+29057+29700+30418+31320+32000+33100/8=30464  Модальное значение: 29700 Итого стоимость 2-х квартиры , расположенной по адресу г. Магнитогорск, ул.Труда, д.61/2,кв.58 - 2 138 400 рублей

Соо = 29700 х 72=2 138 400 руб.

Вывод: при сложившейся ситуации наиболее вероятной стоимость 1 м2 квартиры является 29 700 рублей. Стоимость объекта оценки будет рассчитываться на основе стоимости 1кв.м. равной 28,6 тыс. руб., т.к. у ОА № 8 - это значение является модальным и незначительно отличается от медианного и среднего значений.

8.3 Определение рыночной стоимости квартиры доходным подходом

Доходный подход состоит в пересчёте будущих доходов от объекта недвижимости, которая является оценкой стоимости объекта недвижимости. Доходный подход в оценке недвижимости основан на принципе ожидания и реализуется двумя методами:

- метод прямой капитализации доходов

- метод дисконтированных денежных потоков

Основными этапами оценки объекта недвижимости является прогнозирование будущих денежных потоков, определение дисконтной ставки, дисконтирование будущих денежных потоков, нахождение суммы дисконтированных денежных потоков для определения текущей стоимости объекта оценки.

Данный подход нами не применялся вследствие специфики объекта оценки, то есть в силу его целевого назначения и фактического использования как жилого.