6. Краткий обзор рынка недвижимости в городе Магнитогорске

Важнейшими факторами, влияющие на рыночную стоимость имущества, являются: экономические, политические и социальные условия, характерные для региона, в котором оно расположено. Существует тесная взаимосвязь между экономическим развитием региона (города) и доходами от использования имущества. Таким образом, текущий анализ и прогноз социально – экономических условий региона (города) оказывают существенное влияние на величину рыночной стоимости имущества в данном регионе.

Челябинская область находится на границе Европы и Азии, на южной части Уральских Гор и прилегающих к ним равнине, которая характеризуется богатыми и разнообразными природными ресурсами. Таким образом, регион имеет выгодное транспортное и географическое положение, значительный природа ресурсный потенциал.

Город Магнитогорск является крупным промышленным центром на Южном Урале, основу промышленности которого составляют предприятия металлургического комплекса – ОАО ММК.

Финансовое положение, и экономическая ситуация в г. Магнитогорске значительно отличается от экономической ситуации в целом по России. Финансовое положение металлургического комбината, на котором работает большая часть населения города, даёт стабильность на рынке труда. Нельзя не упомянуть сферу малого бизнеса, в которой работает почти каждый третий из общего числа занятых в экономике. Доходы этой части населения значительно выше, свободные средства предприниматели как правило предпочитают вкладывать в объекты недвижимости.

Объекты недвижимости остаются по - прежнему самым ликвидным товаром. Основу рынка строящегося жилья составляют типовые и серийные проекты. Доля высококачественного и элитного жилья составляет менее 10% от общего объёма застройки. Элитное жильё и квартиры повышенной комфортности представлены на рынке в основном в домах старого фонда (Ленинский район), а также в домах повышенной комфортности с нестандартной планировкой квартир, расположенных в южной части города. К этому фонду недвижимости также относится индивидуальные дома расположенные в п. Хуторки, п. Радужный, п. Прибрежный, п. Солнечный. В тоже время повышенный спрос наблюдается на квартиры типовой застройки (брежнёвки, хрущёвки и т.д), так как стоимость этого вторичного жилья по сравнению с новой застройкой значительно ниже.

Вопрос улучшения жилищных условий является одной из самых острых и волнующих сегодня проблем для большинства граждан России. На сегодняшний день лишь очень незначительная часть семей, желающих приобрести жильё или улучшить свои жилищные условия, могут позволить себе сделать это, опираясь лишь на собственную материальную базу, не прибегая при этом к помощи каких-либо дополнительных источников финансирования.

Опираясь на мировой опыт можно констатировать, что самым приемлемым выходом в этой ситуации является ипотечное кредитование, в последние годы ипотечное жилищное кредитование в нашей стране получает широкое распространение, является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

В то же время в г. Магнитогорске ощущается спрос на качественные помещения и здания под магазины, офисы, кафе и т.д. С одной стороны это связано с динамичным развитием данной области бизнеса, с другой с определёнными требованиями, предъявляемыми к таким помещениям и зданиям (местоположение объекта, удобство подъезда и т.д.).

Новое строительство зданий под магазины, офисы, кафе и т.д. в настоящее время очень дорого. Поэтому наиболее выгодным является покупка отдельно стоящих зданий или встроенных помещений с дальнейшей их реконструкцией под магазины, офисы, кафе и т.д.

Анализ рынка недвижимости в городе и области в 2011 году позволяет сделать вывод о наличии активного движения на рынке торговых, офисных, и складских площадей. В части торговых площадей наиболее высоким спросом пользуется помещения, расположенные на первых этажах зданий, выходящих на оживлённые улицы, а ликвидность торговых помещений, отделённых от активных транспортно - пассажирских потоков, оказывается существенно ниже.

Ликвидность офисных площадей, прежде всего, определяется их местоположением по отношению к центральной (деловой) части города. В зависимости от размеров помещений, их состояния и возможность направления использования, цена продажи офисных площадей также существенно отличается.

Оценщик считает, что при анализе ликвидности объекта оценки и уровня рисков по различным объектам недвижимости, прежде всего, следует учитывать общие тенденции развития рынка объектов соответствующего назначения.