8. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определённая величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка жилой недвижимости в городе Магнитогорске.

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчёте, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, максимально эффективных, физических осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим критериям:

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая целесообразность: рассмотрение того, какой физически осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово – осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимально текущую стоимость.

В настоящем отчёте определяется наиболее вероятная цена продажи объекта оценки (рыночная стоимость объекта оценки), поэтому акцент в интерпретации данного принципа делается на «самое вероятное использование уже существующего объекта недвижимости».

Учитывая затраты, произведённые на строительство здания, а также конструктивные характеристики объекта недвижимости, мы делаем вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективном вариантом использования является использование в соответствии с функциональным назначением.

В случае, когда объектом оценки является квартира в жилом доме, наилучшем и наиболее эффективным использованием принимают – использование в качестве жилого помещения без рассмотрения иных вариантов.

9. Определение рыночной стоимости ____________ квартиры

Затратный подход

Затратный подход включает следующие этапы:

- определение стоимости земельного участка, на котором находятся здания, сооружения;

- оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания и сооружения на действительную дату оценки;

- расчет всех видов износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального и экономического устаревания;

- определение остаточной стоимости зданий и сооружений как разницы между стоимостью воспроизводства (восстановления или замещения) и накопленным износом;

- расчет стоимости объекта недвижимости посредством суммирования остаточной стоимости зданий и сооружений и стоимости земельного участка.

Рыночная стоимость, определяемая по затратному подходу, рассчитывается по формуле:

,

где: РС - рыночная стоимость, руб.;

ПСЗ – полная стоимость замещения, руб.;

НИ - накопленный совокупный износ, %.

Полная стоимость замещения оцениваемого объекта (ПСЗ) получена:

1. согласно данных справочника "ЧелСЦена" –

выпуск № за март 2011 г., часть 2, раздел 3, подраздел 3.1., пункт 1.1.5. «Расчетные показатели стоимости строительных работ, услуг и объектов строительства», где средняя текущая сметная стоимость строительства объектов жилищно-гражданского назначения на расчетную единицу за 1 кв. м. приведенной (общей) площади для жилых __________________ домов по состоянию на_______________ г. составила _______________руб. без учета НДС;

2. согласно данных справочника «ЧелСЦена» - выпуск № 11, ноябрь 2005 г., часть 2, раздел 13 (стр. 156), где средние затраты

- на плату за подключение к действующим сетям (водоснабжения, водоотведения, и т.д.) приняты на уровне 10,0% от текущей сметной стоимости строительства,

- средние затраты на отчисления городу на развитие инфраструктуры приняты на уровне 18,0% от текущей сметной стоимости строительства;

по формуле:

или ПСЗ_ОО = (УС ₂₀₀₇  З_сети + УС ₂₀₀₇  З_город)  П_инв  К_ндс  S,

где:

УС₂₀₁₁ – удельный показатель стоимости замещения на единицу площади в ценах маара 2011 г.;

З_сети – коэффициент, учитывающий средние затраты на плату за подключение к сетям (1,1);

З_город – коэффициент, учитывающий средние затраты на отчисления городу (0,18);

S – общая площадь объекта, кв. м.;

П _ИНВ. - прибыль инвестора (30%).

К_ндс – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (1,18).

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации здания. Физический износ по объекту оценки принят в соответствии с «Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р)» (ГОСГРАЖДАНСТРОЙ) и составляет _____________(дефектная ведомость).

Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям, предъявленным к данному имуществу. Функциональный износ принят исходя из того факта, что устаревшие или нерациональные архитектурно - строительные решения в части несоответствия примененных строительных материалов, планировки современным требованиям и нормам строительства имеются. Учитывая вышеприведенные факторы, принимаем функциональный износ равным ___________.

Экономический (внешний) износ есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов.

При оценке экономического (внешнего) износа учитывалась общая экономическая ситуация, показатели, отражающие изменения (динамику) экономической, политической, экологической среды и месторасположения объекта оценки. Исходя из этого, величина внешнего износа принимается равной _________.

Накопленный совокупный износ – уменьшение восстановительной стоимости или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников и определяется по формуле:

,

где: НИ – накопленный совокупный износ, %;

И_ф – физический износ, %;

И_функ- - функциональный износ, %;

И_эк – экономическое устаревание, %.