3.7 Оценка износа зданий и сооружений Общие понятия

Износ характеризуется уменьшением со временем полезности здания (сооружения), его потребительской привлекательности и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие его конструктивную надежность, а также функциональное соответствие текущим потребностям. Кроме того, на стоимость оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменение рыночной среды, наложением ограничений на определенное .использование зданий и т. д.

Износ связан со временем использования объекта. Графически его можно представить в виде, изображенном на рис. 3.8.

Рис 3.8 Жизненный цикл здания (сооружения)

Физическая жизнь - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст — это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня оценки.

Экономическая жизнь — определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая и физическая жизнь различаются между собой - обычно экономическая жизнь короче. Она заканчивается когда эксплуатация объекта не может принести доход, при этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость вследствие значительного износа.

Эффективный возраст — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае типичной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни, т. е. это период, в течение которого улучшения будут продолжать вносить вклад в стоимость здания.

Износ с точки зрения оценки отличается от бухгалтерского значения износа в виде амортизации. Под амортизацией в бухгалтерском учете подразумевается постепенное перенесение первоначальной стоимости на стоимость изготавливаемой продукции согласно нормам; износ рассчитывается как сумма накопленных амортизационных отчислений и к уменьшению полезности здания (сооружения) отношения не имеет.

Для износа характерно подразделение на устранимый и неустранимый. Устранимым признается износ, ликвидация которого физически возможна и экономически целесообразна. Последнее означает, что производимые расходы на ликвидацию износа должны повышать стоимость объекта.

В зависимости от причин, уменьшающих полезность зданий (сооружений), выделяют следующие виды износа:

• физический;

• функциональный;

• внешний.

Каждый из видов износа оценивается определенными методами, которые показаны на рис.3.9. В практике оценки величину износа определяют как в процентах от стоимости объекта (с помощью коэффициента износа), так и в абсолютном выражении.

Оценка физического износа

Физический износ - уменьшение стоимости из-за частичной или полной утраты оцениваемым объектом своих первоначальных потребительских свойств вследствие естественного старения объекта, последствий его эксплуатации или аварий. Физический износ может быть как устранимым, так и неустранимым. Устраняется износ путем проведе­ния ремонтов, целью которых является восстановление первоначальных потребительских свойств объекта.

Величина физического износа характеризует степень ухудшения технических и эксплуатационных показателей зданий и сооружений по сравнению с проектными и выражается в соотношении стоимости объективно необходимых ремонтных работ к восстановительной стоимости объекта.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

•нормативный;

•стоимостной.

Согласно нормативному методу, оценка физического износа может производиться как в укрупненной, так и детализированной форме. Укрупненная оценка осуществляется, в зависимости от общего технического состояния здания, в соответствии с примерной шкалой оценки физического износа строений из «Правил оценки физического износа жилых зданий», утвержденных приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству № 52 от 02.07.93 г. (табл. 3.13).

Таблица 3.13

Шкала оценки физического износа зданий

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния
0 20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Есть отдельные неисправности, которые не влияют на эксплуатацию объекта и устраняются в процессе ремонта
21 40	Удовлетворительное	Элементы здания в целом пригодны для эксплуатации, но требуют ремонта, целесообразного на этой стадии
41 60	Неудовлетворительное	Эксплуатация элементов здания возможна только при условии проведения их ремонта
61 80	Ветхое.	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, ненесущих -очень ветхое. Ограниченное выполнение элементами своих функций возможно при проведении охранных мероприятий или полной замене этих элементов
81 100	Непригодное	Элементы здания находятся в разрушенном состоянии. При 100 % износе остатки элемента полностью ликвидированы

Более точные результаты дает детализированная форма оценки физического износа. Она осуществляется для отдельных элементов зданий и сооружений и определяется на основании сравнения совокупности признаков имеющегося физического износа с приведенными в нормативных таблицах. При обследовании объектов иногда допускается раскрытие отдельных конструктивных элементов.

Выражение физического износа производится посредством коэффициента физического износа, который определяется по формуле:

(3.23)

где: К_и- коэффициент физического износа;

Ф_и - величина физического износа, %.

Величина физического износа определяется по формуле:

(3.24)

где: F_{i –} «взвешенный» износ конструктивного элемента;

i - количество конструктивных элементов.

(3.25)

где: f_i – процент износа элемента;

l_i – удельный вес стоимости конструктивного элемента в стоимости всего здания.

Процент износа каждого элемента определяется сравнением характеристик износа оцениваемого здания с типовыми характеристиками, приведенными в таблицах "Правил оценки физического износа жилых зданий". Например, оценка физического износа ленточных каменных фундаментов осуществляется в соответствии с признаками износа и количественным их значением, на основании таблицы 4 "Правил оценки физического износа жилых зданий" (табл. 3.14.)

Таблица 3.14

Износ фундаментов ленточных каменных

Признаки износа	Количественная опенка	Физический износ, %
Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа	Ширина трещин до 2мм	0-20
Отдельные глубокие трещины, следы влаги на поверхности цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен подвала, неравномерная просадка фундаментов	То же, до 5 мм	21 - 40
Выпучивание и видимое искривление цоколя, которое распространяется на всю высоту здания, выпучивание полов и стен подвала	Неравномерная просадка с общим прогибом стены до 0,02 ее длины	41 - 60
Массовые прогрессирующие сквозные трещины на всю высоту здания, значительное вспучивание грунта и разрушение стен подвала	Прогиб стены более 0,02 ее длины	61 - 80

Подобные характеристики износа установлены для каждого конструктивного элемента.

Процент физического износа конструктивного элемента в границах нормативного интервала определяется следующим образом:

• при наличии в элементе всех признаков износа принимается максимальное значение износа;

• при наличии в элементе только одного признака износа принимается минимальное значение износа;

• при наличии нескольких признаков износа определяется путем интерполяции в зависимости от характера разрушений.

Удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания принимается по таблицам сборников УПВС. Для оцениваемого объекта находится объект-аналог, удельные веса конструктивных элементов которого приравниваются к удельным весам конструктивных элементов оцениваемого объекта.

Например, согласно сборника №33 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий ...» объектом-аналогом оцениваемому объекту является продовольственный магазин объемом до 5000м³ 1 группы капитальности. В соответствии с выбранным аналогом определяется удельный вес каждого конструктивного элемента оцениваемого объекта и, далее, с учетом величины удельного веса конструктивного элемента производится оценка его физического износа (табл. 3.15).

Таблица 3.15

Удельный вес отдельных конструктивных элементов в стоимости здания

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес, %
Фундаменты	6
Стены и перегородки	31
Перекрытия	10
Кровля	12
Полы	6
Проемы	11
Отделочные работы	4
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства	17
Прочие работы	3
Итого:	100

Далее составляется результирующая таблица расчета физического износа (Ф_и) и коэффициента физического износа (К_и) - (табл. 3.16.)

Данный метод достаточно универсален и применим к объектам, для которых можно найти аналоги в сборниках УПВС с поэлементной разбивкой.

Приведенная методика является наиболее распространенной в практике оценки, что связано с нормативным урегулированием расчетов. В то же время ей присущи существенные недостатки:

• отсутствие учета нетипичных условий эксплуатации;

• трудоемкость выполнения работ из-за детализации исследования каждого элемента здания;

• субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов и определения процента износа.

Согласно стоимостному методу оценки физического износа, его величина выражается в определении затрат на восстановление элементов здания до уровня восстановительной стоимости. Этот метод является более точным по сравнению с рассмотренным выше, поскольку износ рассчитывается исходя из действующих цен по доведению изношенных элементов до нового состояния. Он базируется на признанных покупателем затратах по ремонту объекта.

К главному недостатку стоимостного метода следует отнести обязательную детализацию работ и точность определения затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Пример расчета приведен в табл. 3.16.

Таблица 3.16

Пример расчета коэффициента физического износа

Элементы конструкции	Уд-вес, %	Характеристика износа	% износа	Средневзвешенный износ , %
фундамент	6	отдельные трещины в цоколе, местами полный износ горизонтальной и вертикальной гидроизоляции	25	1,5
стены и перегородки	31	отдельные трещины	25	7,75
перекрытия	10	местами трещины в местах примыканий	20	2
кровля	12	местами протечки и отслоения покрытий	10	1,2
полы	6	износ поверхности полов лестничных клеток	30	1,8
проемы	11	износ отдельных элементов оконных проемов	15	1,65
отделочные работы	4	в помещениях значительных дефектов нет; отслоения штукатурного и окрасочного слоев фасада и лестничных клеток	15	0,6
внутренние санитарно-технические и электрические устройства	17	следы ремонтов системы центрального отопления, водоснабжения, канализации, газоснабжения	30	5,1
прочие работы	3	затекания приямков, просадка отмостки	10	0,3
ИТОГО:	100		Фи, %	21,9
			ки	0,781