Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки

1. Суперфиций в римском частном праве

в) путем судебного решения в процессах, возбужденных раздели­тельным иском. В этом случае повторялась история с эмфитевзисом (если застроенную землю нельзя было разделить, то допускалось присуждение superficies одному лицу, которое обязывалось уплатить часть стоимости застройки остальным претендентам).

Защита суперфиция

Для защиты своего права застройщик имел следующие средства:

1) петиторные иски (actio de superficie, actio negatoria, actio prohibitoria, а также actio Publiciana), которые предоставлялись ему как actiones utiles.

Actio de superficie (in rem) предоставлялся суперфициарию согласно обещанию претора в случае потери владения постройкой и действовал аналогично виндикационному иску. Когда же застройщик не терял possessio суперфицием, но встречал какие-либо помехи в осуществлении своего права со стороны третьих лиц, он применял либо негаторный иск (отрицающий право третьих лиц на создание таких препятствий), либо прогибиторный иск (воспрещавший ответчику вмешиваться в осуществ­ление суперфициарного права).

Кроме того суперфициарий, являвшийся (подобно эмфитевтору) производным владельцем застроенного участка, мог, вероятно, восполь­зоваться и Публициановым иском для возврата имущества, владение ко­торым он утратил (если по каким-то причинам не желал прибегнуть к actio de superficie).

Наконец, для защиты сервитутов, относящихся к застроенному уча­стку, строитель располагал конфессорным иском;

2) будучи владельцем суперфициарного участка, застройщик распо­лагал посессорной защитой, которая предоставлялась ему в виде интер­дикта о суперфиции (interdictum de superficie), сконструированного прето­ром на основе interdictum uti possidetis и использовавшегося для удержа­ния владения;

3) поскольку для установления права застройки не было изобретено специального контракта (что имело место в эмфитевтическом праве), то стороны обычно использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio. Следовательно, суперфициарий имел также и личные (обязательственные) иски против хозяина земли, принадлежащие ему как стороне упомянутых сделок.

134

Основания прекращения суперфиция

Право застройщика прекращалось:

1) по соглашению сторон;

2) в случае уничтожения самого участка, перехода его в разряд res extra commercium, оккупации имущества неприятелем и т.д. Гибель строе­ний сама по себе не влекла прекращения данного ius in re aliena, если иное не было предусмотрено соглашением сторон;

3) по истечении срока, если право застройки предоставлялось на время;

4) наступлением резолютивного (отменительного) условия, преду­смотренного сторонами;

5) на основе судебного решения;

6) в случае слияния прав на стороне собственника (consolidatio) или суперфициария (confusio);

7) смертью застройщика, не имевшего наследников (или в случае от­каза всех наследников от наследства). Фиск в этом случае не мог восполь­зоваться своим правом на имущество как на bonus vacans, и право за­стройки прекращалось по истечении срока для вступления в наследство;

8) односторонним отказом застройщика от своего права (derelictio);

9) иными способами, предусмотренными сторонами договора, если они не противоречили существу этого института.

Некоторые авторы относят к основаниям прекращения суперфиция не­платеж застройщиком государственных податей или solarium'a в течение двух лет подряд¹, заимствовав эту норму из эмфитевтического права. Дума­ется, последнее основание может быть применено лишь в том случае, когда имеют место либо отношения имущественного найма с застройкой арендо­ванного участка, либо если в договоре об установлении суперфиция прямо предусмотрено такое последствие за просрочку платежей².

Решение вопроса о праве собственности на здание, возведенное на чужой земле, не вызывало у римских юристов сколько-нибудь существен­ных затруднений, так как, с одной стороны, принцип superficies solo cedit применялся не только при возведении строения на чужом участке, но также и при застройке своей земли чужим материалом. Фундаментом

¹ См.: Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. СПб., 1914. С. 225; Рождественский Н. Римское гражданское право. Т. 2. СПб., 1830. С. 207.

² См.: Хвостов В.М. Система римского права. Ч. 11: Вещное право. М, 1901. С. 325.

735