1. Эмфитевзис в римском частном праве

ция (односторонний отказ от права на вещь), однако этот факт не всеми признается¹.

На эмфитевторе лежали следующие обязанности:

1. Не приводить участок в худшее состояние, в противном случае хо­зяин мог выселить арендатора при условии, что ухудшение произошло по вине последнего и было значительным. Первоначально обязанность со­хранять имение в исправности относилась только к церковным участкам, но практика распространила ее и на светские эмфитевзисы. Предположе­ние о том, что арендатор был обязан не только не ухудшать, но и улуч­шать имение², следует признать неверным, если, конечно, такая оговорка не была установлена особым соглашением сторон договора. Нельзя со­гласиться и с тем, что emphyteuta обязан был сохранять имение только в том виде, в котором он получил его от собственника³. Эмфитевтор не был связан экономическим назначением и мог изменять субстанцию вещи, лишь бы не ухудшать ее.

2. Нести повинности, лежащие на вещи, в частности платить подати и налоги, в подтверждение внесения которых эмфитевтор представлял собственнику земли квитанцию об уплате. В случае неплатежа податей в течение трех лет хозяин мог выселить его.

3. Платить хозяину ежегодный канон в установленные договором сроки. Сведения о платеже сапоп'а заносились в кадастровую книгу.

Канон имел следующие свойства: а) он мог выражаться в денежной или натуральной форме; б) размер сапоп'а не подлежал изменению путем одностороннего волеизъявления одной из сторон договора; в) арендатор освобождался от уплаты канона только в случае полного разрушения име­ния. Размер платы не мог быть уменьшен по причине частичного разруше­ния объекта, неурожая или других каких-либо несчастных случаев. Неиз­менность платежа, вероятно, объясняется тем, что его величина и так обыч­но была ниже средней ставки арендной платы; г) canon вносился в сроки, установленные эмфитевтическим договором; д) неплатеж сапоп'а в течение трех лет на светских землях (для церковных срок был сокращен до двух лет) влек за собой безусловное прекращение права арендатора, который к тому же лишался права требовать вознаграждения за сделанные им улучшения⁴.

¹ Corpus Iuris Civilis. Vol. I: Institutiones. Digesta / Ed. P. Krueger, Th. Mommsen. Berolini, 1908. P. 922.

² См.: Бартошек М. Римское право. С. 430.

³ См.: Пухта Г.Ф. Курс римского гражданского права. Т. I. С. 459.

92

¹ См., напр.: Дернбург Г. Пандекты. Т. I. С. 267; Гримм Д.Д. Лекции по догме римского пра­ва. С. 224.

~ См.: Рождественский Н. Римское гражданское право. Т. 2. С. 202.

³ См.: Крылов Н.И. Система римского гражданского права. Т. 1. С. 159. См.: Капустин М. Институции римского права. С. 200.

93

Глава II. Пожизненное наследуемое владение: от Древнего Рима до наших дней

По своей юридической природе канон представлял особую арендную плату, которая, во-первых, являлась не столько вознаграждением за право пользования, сколько знаком признания права собственности хозяина, и, во-вторых, не находилась в прямой связи с доходностью участка. Упомя­нутые особенности породили мнение, согласно которому обязанность по уплате канона следует рассматривать как подобие поземельным повинно­стям, обязательным для владельца¹. Другие авторы полагают, что канон был частично арендной платой, а частью представлял собой фиксирован­ный земельный налог².

Думается, определение канона как арендной платы - самое убеди­тельное, так как размер платежа, его сроки и форма устанавливались вза­имным соглашением сторон эмфитевтического договора, что в принципе невозможно для любого налога как обязательного платежа, устанавливае­мого государством.

4. Помимо перечисленных обязанностей арендатор терпел некоторые стеснения при отчуждении emphyteusis'a, а именно:

а) обязанность сообщить dominus'y о предполагаемом отчуждении и его условиях не менее чем за два месяца, в течение которых необходимо было ждать согласия последнего³;

б) обязанность принять равные ранее предложенным условия со сто­роны хозяина земли вследствие ius protimiseos последнего;

в) в случае продажи должен был довести сведения о покупной цене эмфитевзиса до собственника земли. Неуведомление или недобросовест­ное уведомление с целью уменьшить полагающийся dominus'y laudemium грозили потерей эмфитевзиса (как и нарушение пунктов «а» и «б»);

г) новый эмфитевтор, если хозяин не воспользовался ius protimiseos, обязан был уплатить особый взнос (laudemium) в размере 2% от цены сделки или от стоимости эмфитевзиса, когда он отчуждался путем мены, дарения или отказа, в пользу собственника имения (в этом смысле лауде-мия могла рассматриваться как плата за вступление в права нового субъ­екта эмфитевтической аренды).

5. Emphyteuta не мог самовольно прекратить установившиеся отно­шения (запрет на дереликцию). Но от derelictio следует отличать renun-tiatio, которое представляет собой отказ арендатора от своего права, ак­цептованный собственником, т.е. по сути досрочное прекращение догово­ра по соглашению сторон.

¹ См.: Муромцев С. Гражданское право Древнего Рима: Лекции. М., 1883. С. 658.

² См.: Виноградов П. Происхождение феодальных отношений в лангобардской Италии. С. 70.

³ BottiglieriA. La nozione romana di enfiteusi. P. 112.

94