1. Эмфитевзис в римском частном праве Понятие и признаки эмфитевзиса

Эмфитевзис есть «вещное, отчуждаемое и наследственное право вла­дения и пользования чужой землей и плодами ее за арендную плату с обя­занностью обрабатывать и не ухудшать имения»¹.

Римский эмфитевзис развивался по отношению к сельскохозяйст­венным участкам, но был возможен также относительно других недвижи-мостей и даже относительно строений. Источники упоминают о домах как о praedia emphyteuticaria или vectigalia; это означает, очевидно, здания, при отдаче которых в наем состоялось соглашение, чтобы к ним применя­лись нормы, действующие для emphyteusis'a, а не для superficies².

Впрочем, некоторые цивилисты, давая определение эмфитевзиса, полагали, что на арендатора ложится обязанность не только не ухудшать, но и «улучшать чужое недвижимое имение»³. Однако никаких доказа­тельств, подтверждающих эту позицию, приведено не было. Данная трак­товка, полагаем, безосновательна, поскольку ни в источниках, ни в трудах новых цивилистов нет упоминаний о такой обязанности нанимателя.

Основные признаки эмфитевзиса следующие:

1. Эмфитевзис есть вещное право, так как бессрочен и рождает вещ­ные иски, actiones in rem. Этими признаками он отличается от обыкновен­ной аренды, представляющей обязательственное право, ограниченное сроком и защищаемое личным иском. Но стороны могли ограничить эм­фитевзис определенным сроком (хотя и весьма длительным); в этом слу­чае от них требовалось ясно выраженное требование считать данное от­ношение за emphyteusis, а не за имущественный наем⁴.

2. Эмфитевзис есть такое вещное право, которое полнотой своей приближается к праву собственности.

3. Эмфитевзис есть отчуждаемое право. Обладатель эмфитевзиса (emphyteuta) может возмездно и безвозмездно отчуждать свое право, за­ключая сделки inter vivos и mortis causa. Обладая отчуждаемым правом, эмфитевтор мог не только передавать его, но и закладывать, а также об­ременять сервитутом на все время действия emphyteusis'a. Но он не дол­жен был забрасывать землю (deserere).

¹ Ефимов В.В. Догма римского права. Т. I. Пг, 1918. С. 369.

² См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. II. Кн. 3. С. 123.

³ Рождественский Н. Римское гражданское право. Т. 2. СПб., 1830. С. 199.

⁴ См.: АзаревичД. Система римского права: Университетский курс. Т. I. СПб., 1887. С. 478.

87

Глава Н. Пожизненное наследуемое влаленяе: от Древнего Рима до наших дней

4. Эмфитевзис есть право пользования чужим имуществом. Это пра­во гораздо шире сервитутных прав (secundura condicionem rei). В связи с этим эмфитевтор мог приспособлять вещь к любому пользованию.

5. Эмфитевзис есть право пользования плодами и приращениями. Будучи на положении alter ego собственника имения, эмфитевтор приоб­ретает право собственности на плоды, как и собственник, посредством separatio fructuum (perceptio не требуется).

6. Эмфитевзис есть право пользования за арендную плату, имевшую разные названия (vectigal, pensio, canon, reditum).

7. Эмфитевзис есть право, соединенное с обязанностью не ухудшать вещь. Это было единственное ограничение эмфитевтора относительно пользования вещью¹.

Следовательно, emphyteusis отличается от сервитутов тем, что его существование не связано ни с определенным лицом (как в личных серви-тутах), ни с определенным имуществом (как в земельных). Кроме того, эмфитевзис отчуждаем и передается по наследству. От имущественного найма эмфитевзис, как уже упоминалось, отличается бессрочным (или долгосрочным) действием, а также вещным характером защиты, тогда как обычная аренда весьма краткосрочна и предоставляет арендатору только личный иск против собственника имущества.

Существовали светские (мирские) и церковные emphyteuseos, смотря по тому, кто является собственником земельного участка: мирянин или Церковь².

Об основаниях установления эмфитевтического права

1. Установление эмфитевзиса совершалось прежде всего посредст­вом особого договора, названного, как уже упоминалось, императором Зеноном в его законе contractus emphyteuseos или emphyteuticarius (С. 4.66.1). При этом для возникновения вещного права не требовалось передачи участка, поскольку locatio in perpetuum сразу же порождает иск, а значит, и ius in re. Нельзя поэтому согласиться с мнением М. Ка­пустина, считавшего необходимым в дополнение к договору наличие еще и квазитрадиции³.