1. Эмфитевзис в римском частном праве

Эти правила об обязанностях эмфитевтора могли быть изменены сторонами при заключении договора.

Правовое положение собственника поземельного имущества

Собственник земли, сданной в эмфитевтическую аренду, имел сле­дующие права:

1) ius protimiseos в течение двух месяцев с момента уведомления об отчуждении эмфитевзиса;

2) право на laudemium с нового приобретателя, если собственник не воспользовался ius protimiseos. Мог ли dominus не дать согласие на пере­дачу ius emphyteuticum и не воспользоваться только что упомянутым пра­вом? По общему правилу это было невозможно, если только собственник не докажет, что отказ имел уважительные причины (например, фиктив­ный характер предполагаемой сделки, ненадежность приобретателя как плательщика земельных повинностей и арендной платы и т.п.);

3) ius privationis, возникающее в случае накопления фискальных не­доимок за три года подряд или невнесения канона в течение трех лет (двух лет для церковных земель), в случае ухудшения имения, а также при нарушении правил об отчуждении эмфитевзиса.

Право на privatio приобретается собственником, как только поступа­ет повод к нему. От его усмотрения зависит осуществление этого права. По римскому праву emphyteuta не мог предотвратить потери эмфитевзиса последующим надлежащим исполнением своих обязанностей после воз­никновения основания для реализации ius privationis. Для сравнения заме­тим, что в каноническом праве он получил возможность сохранить эмфи-тевзис в случае последующего полного удовлетворения, если хозяин зем­ли до этого момента еще не известил его об отобрании имущества;

4) право дать согласие на раздел emphyteusis'a по реальным частям между несколькими лицами;

5) emphyteuticaria (in personam) actio против арендатора, вытекавший из эмфитевтического договора и применявшийся в случае неисполнения обязанностей контрагентом (например, при неуплате канона). При предъ­явлении этого иска ius in re aliena считалось прекратившимся с момента нарушения арендатором своих обязанностей; плоды, принесенные вещью с этого момента, принадлежали собственнику земли;

6) право акцептовать отказ эмфитевтора, поскольку дереликция здесь не допускалась.

95

Глава П. Пожизненное наследуемое владение: от Древнего Рима до наших дней

С другой стороны, dominus emphyteuseos должен был предоставить оговоренный участок арендатору, не вмешиваться в хозяйственную дея­тельность эмфитевтора (если только он не ухудшает земли), не требовать увеличения канона, не препятствовать осуществлению иных прав контр­агента, установленных эмфитевтическим договором.

Защита эмфитевзиса

Эмфитевтор имел возможность защиты своего права судебным по­рядком вместо собственника от посягательств любых третьих лиц назна­ченными тому средствами.

Так, emphyteuta пользовался петиторными исками и владельческими интердиктами.

1. Из петиторных исков ему принадлежал прежде всего actio in rem vectigalis, предоставленный претором и строящийся по аналогии с винди­кацией, т.е. содержащий в себе требование невладеющего эмфитевтора к владеющему nonemphyteuta о возврате вещи. Этот иск защищал арендато­ра и от собственника земли.

Кроме того, эмфитевтор имел и другие иски, которыми защищалось право собственности, но только как actiones utiles. Таким образом, он пользовался actio negatoria, когда не терял владения эмфитевзисом, но встречал какие-либо препятствия со стороны третьих лиц. В этом иске эмфитевтор отрицал за ответчиком право на такие посягательства (отсюда и название иска). Параллельно негаторному арендатор применял иск о воспрещении - actio prohibitoria, в котором истец запрещал ответчику вмешиваться в осуществление эмфитевтического права.

Помимо этого субъект ius emphyteuticum применял для защиты actio in rem Publiciana, а также actio confessoria. Публицианов иск предостав­лялся эмфитевтору как добросовестному владельцу для возврата имуще­ства, possessio которым он утратил, а конфессорный использовался для защиты земельных сервитутов, относящихся к арендуемому им участку.

Наконец, в распоряжении emphyteuta находились также actio aquae pluviae arcendae (иск о ликвидации сооружения на соседском земельном участке, изменившего естественный сток дождевой воды, что может при­чинить вред, в частности вызвать наводнение) и actio fmium regundorum (иск о проведении границ между соседними земельными участками)¹;

¹ См.: ЧшаржК. Учебник институций римского права. С. 157.

96