1 См.: Комментарий к Гражданскому кодексу рсфср / Под ред. С.Н. Братуся и о.Н. Садикова. С. 334 (автор комментария — ел. Павлодский).

456

делимые улучшения арендованного имущества являются его соб­ственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В слу­чае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согла­сия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение сто­имости этих улучшений после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено самим договором. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не подлежит возмещению, если иное не предус­мотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отдели­мые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных от­числений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от реконструкции (перепланировки), переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендо­дателя, а в отношении недвижимого имущества — также по разреше­нию соответствующих органов публичной власти. Реконструкция (перепланировка) помещения художественной мастерской под бан­ковский офис, замена оборудования (переоборудование) в арендо­ванном цехе и т.п. не являются улучшениями арендованного имуще­ства, ибо по своей сути они влекут замену предмета аренды.

Арендатору принадлежит право собственности на плоды, про­дукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК). В этой нор­ме наиболее ярко проявляется предпринимательская направленность договора аренды, его способность быть инструментом регулирования рыночных отношений.

В период владения и пользования арендованным имуществом арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения предметом аренды и правом аренды. Согласно п. 2 ст. 615 ГК, если иное не установлено специальными нормами ГК либо других правовых актов, арендатор вправе с согласия арендодателя:

а) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

в) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

г) отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в ус­тавный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

457

16 Гражданское право. Т. 3

Раздел X

Обязательства по передаче имущества в пользование

Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды

Глава 45 § 1 (4)

Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответ­ственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Будучи формой распоряжения арендованным имуществом, пере­наем фактически означает замену арендатора в обязательстве, возник­шем из договора аренды. Поэтому перенаем подчиняется общим правилам о цессии и переводе долга (гл. 24 ГК).

В отличие от перенайма при субаренде (поднаем — sublocatio) арендатор остается стороной в договоре аренды. Он лишь с согла­сия арендодателя передает осуществление права пользования суб­арендатору и потому остается ответственным перед арендодате­лем. Пользование субарендатора является формой осуществления права аренды, принадлежащего арендатору. Поэтому арендодатель не имеет никаких прав по отношению к субарендаторам. Он даже не может требовать от субарендаторов внесения арендных плате­жей при их непоступлении от арендатора по причине недобросо­вестности субарендаторов. В свою очередь субарендаторы лише­ны возможности предъявлять какие-либо требования к арендода­телю со ссылками на арендный договор. Поэтому, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК). В частности, форма договора поднайма должна соот­ветствовать общим требованиям, предъявляемым к форме догово­ра найма (ст. 609 ГК), а сам договор субаренды не может быть зак­лючен на срок, превышающий срок договора аренды. По той же причине ничтожность договора аренды влечет недействительность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК).

Вопрос о необходимости государственной регистрации права суб­аренды на недвижимую вещь остается спорным. Если исходить из того, что установление субарендных отношений есть реализация арендатором своих прав в рамках зарегистрированной аренды, не обременяющая дополнительно право собственности арендодателя, то регистрация права субаренды не требуется. Однако если рассматри­вать субаренду как ограничение (обременение) в соответствии со ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним» и констатировать факт отсут­ствия в законодательстве норм, исключающих для договоров субаренды

458

применение требования о государственной регистрации, то можно сделать вывод о необходимости такой регистрации¹.

Право аренды следует за арендуемым имуществом. Согласно п. 1 ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Право аренды сле­дует как за движимым, так и за недвижимым имуществом². Как ус­тановлено п. 2 ст. 617 ГК, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору арен­ды переходят к наследнику, если иное не предусмотрено законом или договором. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме слу­чая, когда заключение договора было обусловлено личными качества­ми арендатора.

Арендатору предоставляется преимущественное право на за­ключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, при прочих равных условиях арен­датор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по ис­течении срока договора имеет преимущественное перед другими ли­цами право на заключение договора аренды на новый срок. Он обя­зан письменно уведомить арендодателя о желании заключить этот договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре та­кой срок не указан — в разумный срок до окончания действия до­говора (п. 1 ст. 621 ГК).

Преимущественное право арендатора может быть реализовано им в случае, когда он соглашается с условиями, предложенными арен­додателем другому лицу, включая условие о размере и порядке вне­сения арендных платежей. Именно об этом говорит закон, указывая, что арендатору, надлежаще исполнявшему свои обязательства, при­надлежит преимущественное перед другими лицами право на заклю-

¹Именно так считает и современная судебная практика (п. 19 Информацион­ного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разре­шения споров, связанных с арендой»).

² Право следования как элемент права аренды начало признаваться дореволюци­ онной судебной практикой (см.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 158.) В отечествен­ном законодательстве право следования за правом аренды было впервые признано в ст. 169 ГК РСФСР 1922 г.

459