2. Права на земельный участок при аренде строения

Характер взаимосвязи прав арендатора строения с правами на земельный участок выражен в п. 1 ст. 652 ГК, согласно которому по договору аренды здания (сооружения) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью пере­даются права на ту часть земельного участка, которая занята этой не­движимостью и необходима для ее использования. Иначе говоря, нанимая строение, арендатор приобретает права на ту часть земель­ного участка, которая функционально обслуживает его (п. 1 ст. 25 ЗК).

Юридический характер прав арендатора строения на земельный участок зависит от характера и вида права на земельный участок, которым обладает арендодатель. Когда арендодатель строения об­ладает правом аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое строение, арендатор может получить право субаренды на часть земельного участка, занятую строением и необходимую для его использования. Судьба земельного участка, не принадлежаще­го арендодателю строения на праве собственности, решается неза­висимо от воли собственника данного участка. В соответствии с правилом п. 3 ст. 652 ГК аренда здания или сооружения, находяще­гося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на

478

479

Раздел X

Обязательства по передаче имущества в пользование

Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды

Глава 45 § 4 (3)

праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельно­го участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или со­оружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмот­ренное договором аренды здания или сооружения иное право на со­ответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 652 ГК). Иное право на соответствующую часть земельного участка может огова­риваться сторонами договора аренды строения с учетом требований земельного законодательства. Здесь речь может идти о предостав­лении арендатору строения в качестве иного права возможности безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст. 24 ЗК).

Возможность предоставления арендатору строения по соглаше­нию с арендодателем — собственником земельного участка иных ог­раниченных вещных прав на землю исключается действующим зе­мельным законодательством. Если договором не определено пере­даваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята здани­ем или сооружением и необходима для его использования в соот­ветствии с его назначением (п. 2 ст. 652 ГК). Подобный вид права на земельный участок неизвестен ни гл. 17 ГК, ни гл. IV ЗК, одна­ко его надлежит признать легитимным, ибо согласно п. 1 ст. 25 ЗК права на земельные участки возникают также по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Право пользования земельным участком сохраняется за аренда­тором строения при его продаже, т.е. следует за ним. Согласно ст. 653 ГК в случаях, когда земельный участок, на котором находится арен­дованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арен­датором этого здания или сооружения сохраняется право пользова­ния частью земельного участка, которая занята зданием или соору­жением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.