Раздел X

Обязательства по передаче имущества в пользование

Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды

Шва 45 §1(1)

Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяй­ственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственни­ка передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество — только с согласия собственника. Уни­тарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления¹, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собствен­ника.

Земля и другие природные объекты, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду органами публичной власти, указанными в природоохранном законодательстве. Арен­додателями земельных участков, находящихся в публичной соб­ственности, являются их собственники в лице соответствующих го­сударственных и муниципальных органов (ст. 125 ГК). При арен­де участков лесного фонда в качестве арендодателей выступают лесхозы федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или осуществляющая ведение лесного хозяйства организация органа исполнительной власти субъекта РФ (ст. 31 ЛК)².

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона «О го­сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Договор аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается незаключенным.

¹Согласно п. 1 ст. 298 ГК учреждения, обладающие правом оперативного уп­равления на закрепленное за ними имущество, ни при каких условиях не могут быть арендодателями имущества, закрепленного за ними собственником. Между тем отдель­ными федеральными законами такие права предоставлены государственным образо­вательным и научным учреждениям [см., например: п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании» // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 150 (с послед, изм.)].

² См. об этом более подробно в § 7 настоящей главы.

При существующих процедурах и сроках государственной реги­страции было бы нелогичным требовать обязательной государствен­ной регистрации договоров аренды встроенных нежилых помеще­ний или их части, отдельных частей (помещений), находящихся в зданиях (сооружениях), заключенных на короткие сроки. Поэтому судебная практика и практика органов государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним толкует норму п. 2 ст. 609 ГК системно с положением нормы п. 2 ст. 651 ГК, со­гласно которой государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. Вследствие этого государственной регистрации подле­жит любой договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года¹.

Согласно п. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, преду­сматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа — ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-про­дажи такого имущества. Если предполагается выкупать арендован­ное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. 158-162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если вы­купу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК².

Договор аренды — это сделка, позволяющая расширить воз­можности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества не отчуждает его, а предоставляет в пользование друго­му лицу, извлекая из этого определенный доход. Пользователь иму-

¹Это вытекает из положения п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежи­лых помещений», согласно которому, поскольку нежилое помещение является объек­том недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, а в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о госу­дарственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК (см.: Вестник ВАС РФ. 2000. № 7).

² Следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст, 609 ГК на договоры аренды с пра­вом выкупа арендованного имущества распространяются только нормы о форме до­говора купли-продажи соответствующего имущества, но не иные нормы о договорах купли-продажи такого имущества (п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 11 ян­варя 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» //Вестник ВАС РФ. 2002. № 3).

444

445