Раздел X

Обязательства по передаче имущества в пользование

Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды

Глава 45 § 1 (2)

щества получает свою выгоду благодаря эксплуатации чужого иму­щества.

Виды арендных отношений отличаются большим многообразием. Если руководствоваться терминологией закона, то это многообразие отражается в отдельных видах аренды и аренде отдельных видов иму­щества (ст. 625 ГК). Данное многообразие получило закрепление и в структуре гл. 34 ГК, посвященной регламентации аренды. В ней пер­вый параграф содержит нормы, составляющие общие положения об аренде, остальные пять параграфов включают в себя нормы, регули­рующие прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и со­оружений, аренду предприятий, финансовую аренду (лизинг). Все случаи аренды имущества, не подпадающие под действие норм о про­кате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде (лизинге), регулируются нормами общих положений об аренде. В свою очередь нормы § 1 гл. 34 ГК применяются к прокату, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой арен­де (лизинге) субсидиарно, в тех случаях, когда иное не установлено специальными правилами об этих договорах.

Договоры проката, аренды транспортных средств, аренды пред­приятий, финансовой аренды (лизинга) необходимо отнести к от­дельным видам договоров аренды, так как регулирующие их нормы устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, зна­чительно отличающийся от общего, предусмотренного для всех дру­гих случаев аренды имущества. Договор аренды зданий и сооруже­ний — это договор аренды отдельного вида имущества, а именно недви­жимого имущества, юридическая судьба которого находится в неразрывной связи с судьбой земельного участка, на котором оно расположено.

К самостоятельным видам аренды следует отнести аренду земельных участков и аренду участков лесного фонда. Земельное и лесное законодательство закрепили с учетом особенностей предмета аренды особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения. Общие положения об аренде, предус­мотренные нормами § 1 гл. 34 ГК, применяются к договорам арен­ды земельных участков и аренды участков лесного фонда лишь в тех случаях, когда иное не установлено земельным и лесным законода­тельством.

2. Существенные условия договора аренды

Единственным существенным условием договора аренды, выте­кающим из закона, является условие о предмете аренды¹. Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позво­ляющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, счи­тается несогласованным, а соответствующий договор аренды призна­ется незаключенным.

К договору следует прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается оборудо­вание, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и пр. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды прилагается кадастровый план (чертеж гра­ниц) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Когда в аренду сдается здание, сооружение или помещение, то к до­говору аренды недвижимого имущества надлежит прилагать поэтаж­ный план здания, сооружения, на котором обозначается сдаваемое в аренду помещение с указанием размера арендуемой площади. Ина­че говоря, при аренде земельных участков и других видов недвижи­мого имущества предмет аренды идентифицируется по информации, содержащейся в документах кадастрового, технического учета недви­жимого имущества, а также в документах государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и прочие имущественные комплексы, здания, сооружения, обору­дование, транспортные средства, иные вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (не­потребляемые вещи). Иначе говоря, предметом договора аренды мо­гут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть пред­метом имущественного найма, так как после передачи этих вещей

¹ Радикально иную оценку существенных условий договора аренды дает В.В. Витрянский (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2004. С. 442—449).

446

447