Раздел X

Обязательства по передаче имущества в пользование

Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды

Шва 45 §1(2)

они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя. Вслед­ствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладаю­щее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и в том же количестве.

Не могут быть предметом договора аренды нематериальные бла­га: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служеб­ная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наи­менования и пр. Передача прав на их использование осуществляет­ся на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. В качестве предмета аренды недвижимое имущество имеет некоторую специфику, обусловленную как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Недвижимое имущество, предназначенное для проживания людей, не может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, поскольку наем жилой недвижимости регу­лируется специальными нормами гл. 35 ГК и Жилищным кодексом. Нормами, составляющими общие положения об аренде, регулируется аренда нежилых помещений, не являющихся самостоятельными зда­ниями и сооружениями.

Отношения по аренде земельных участков и других обособленных природных объектов регламентируются земельным и природоохран­ным законодательством. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством и законо­дательством о недрах в настоящее время не предусмотрена. Исклю­чение сделано для обособленных водных объектов, которые могут пе­реходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном граж­данским и земельным законодательством РФ (ст. 22 Водного кодекса РФ¹)- Данное исключение справедливо. С теоретической точки зре­ния обособленный водный объект (замкнутый водоем) — небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объекта­ми, представляет собой принадлежность земельного участка, на ко­тором он расположен. Однако несомненно, что с дальнейшим разви­тием рыночных отношений иные водные объекты и горные отводы будут с разрешения законодателя передаваться в аренду.

¹ СЗ РФ. 1995. N° 47. Ст. 4471 (с послед, изм.).

448

Законом могут быть установлены и иные виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому иму­ществу относятся, например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и пр.

Срок в договоре аренды не относится к его существенным усло­виям. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1,2 ст. 610 ГК). Однако даже в этом случае договор аренды сохраняет черты догово­ра, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопре­деленный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Возможность пре­кращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ог­раниченности таких договоров¹. Поэтому закон (ст. 606 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сро­ки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды конк­ретных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать одного года. Согласно ст. 31 Лесного кодекса срок аренды участков лесного фон­да составляет от одного года до девяносто девяти лет. Если срок арен­ды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от до­говора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный зако­ном предельный срок, считается заключенным на срок, равный пре­дельному (п. 3 ст. 610 ГК). Установление предельных сроков догово­ра аренды имеет целью, во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом его аренды; во-вторых, предоставление воз-

'В связи с этим Д.И. Мейер высказал мнение, что «с научной точки зрения до­говор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из до­говаривающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно при самом его заключении, а контрагенты предоставили себе определить его впоследствии» (см.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. С. 262).

449