5. Прекращение договора аренды

Главным основанием прекращения обязательств из договора арен­ды является истечение его срока. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора, то при от­сутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возоб­новленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК)².

¹В современной литературе сравнительно редко право аренды относят к вещ- но-правовым (см., например: Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. Ч. 2. С. 152. Автор главы — А.А. Иванов). В дореволюционной юри­дической литературе в большинстве случаев право пользования арендованным иму­ществом признавалось обязательственным (см.: Покровский И.А. Указ. соч. С. 320). Иногда оно признавалось вещным, ибо при «найме, как и купле-продаже, нанима­тель покупает от хозяина право собственности на выгоды из нанимаемого имущества» (см.: Змирлов К. Договор найма имущества по нашим законам // Журнал граждан­ского и уголовного права. СПб., 1884. Книга вторая. С. 58-59). В некоторых случа­ях право пользования арендованным имуществом квалифицировалось как смешан­ное, двойственное — вещно-обязательственное (см.: Кавелин К.Д. Права и обязан­ности по имуществам и обязательствам в применении к русскому законодательству. СПб., 1879. С. 66). В настоящее время с учетом определившихся признаков вещных прав (см.: § 1 гл. 18 и § 1 гл. 23 т. II настоящего учебника) этот вопрос, безусловно должен быть разрешен в пользу первой из названных позиций.

² Отмечая нелогичность этого правила, Д.И. Мейер указывал, что если договор возобновляется на тех же условиях, то и условие о сроке должно быть возобновлено в новом договоре (см.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. С. 270).

461

Раздел X

Обязательства по передаче имущества в пользование

Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды

Глава 45 § 1 (5)

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендо­датель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону при аренде движимого имущества за один ме­сяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК). Для отдельных видов договоров аренды законодатель мо­жет установить иные сроки. Например, арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).

Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено. Оно действительно и в том случае, если не дошло до контрагента не по вине предупреждающего лица¹. В законе (п. 2 ст. 610 ГК) ничего не говорится о форме, в которой должны совершать предупреждение об отказе от договора его стороны. Поэтому она должна подчиняться общим нормам о форме сделки и последствиях ее нарушения (ст. 158-163 ГК), а также п. 1 ст. 609 ГК о форме договора аренды.

Если арендатор, не предупредив в надлежащем порядке арендода­теля, фактическими действиями (например, выездом из арендованного помещения, прекращением эксплуатации оборудования и пр.) пре­кращает договор, то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обя­зательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных сроков — месячного либо трехмесячного.

Если арендодатель, не предупредив в надлежащем порядке аренда­тора, фактическими действиями (например, изъятием арендованного оборудования, сдачей помещения другому лицу и пр.) прекращает договор аренды, то при отсутствии согласия арендатора на такое пре­кращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки и выплатить неустойку, предусмотренную договором. При этом арендатор вправе требовать от арендодателя предоставле­ния ему возможности использовать предмет аренды в течение выше­указанных месячного либо трехмесячного сроков.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, как сроч­ная сделка может быть расторгнут только по основаниям, предус-

¹ См.: Гражданский кодекс Советских республик. Текст и практический коммен­тарий / Под ред. А. Малицкого. С. 255 (автор комментария — А.Е. Семенова).

мотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом.

Согласно ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть договор арен­ды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом, допуская существенные либо неоднократ­ные нарушения условий договора или назначения имущества;

2. существенно ухудшает имущество;

3. не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

4. не производит капитального ремонта имущества в сроки, уста­ новленные договором аренды, а при их отсутствии в договоре — в разумные сроки, в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ре­монта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК суд может досрочно расторгнуть договор арен­ды по требованию арендатора в случаях, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендато­ру либо создает препятствия пользованию имуществом в соответ­ствии с условиями договора или назначением имущества;

2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользова­нию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не дол­жны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуще­ства или проверки его исправности при заключении договора;

3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

4. в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Приведенный перечень оснований досрочного расторжения до­говора аренды по требованию одной из сторон не является исчерпы­вающим. Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК) допускает, что договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного растор­жения договора по требованию арендодателя или арендатора в соот­ветствии с п. 2 ст. 450 ГК. По общему правилу, основания досрочно­го расторжения договора аренды по требованию одной из сторон,

462

463

Обязательства по передаче имущества в пользование

Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды