11.Житлове законодавство

11.1. Конституційне право на житло та допомога адво­ката при вирішенні спорів, пов'язаних з питаннями житла.

Стаття 47 Конституції України гарантує кожному право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.

Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі зако­ну за рішенням суду.

Крім того, відповідно до ст. 48 Основного Закону нашої держави кожен має право на достатній життєвий рівень для себе і своєї сім'ї, що включає достатнє харчування, одяг, житло.

Право громадян на житло також закріплює ст. 1 Житлового кодексу України (далі — ЖК України).

Основними формами реалізації конституційного права на житло є:

• будівництво житла;

• придбання житла у власність;

• оренда житла;

• безкоштовне отримання житла.

Придбання житла у власність здійснюється відповідно до цивільного законо­давства України на підставі договорів купівлі-продажу, дарування, довічного ут­римання, а також на підставі отримання житла у спадщину.

Так, за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чо­го набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) догля­дом довічно (ст. 744 ЦК України).

Глава 59 ЦК України регламентує порядок найму (оренди) житла. Відповідно до ст. 810 ЦК України, за договором найму (оренди) житла одна сторона — влас­ник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

172

11. Житлове законодавство

Зазначеною главою ЦК України регулюється, насамперед, порядок, умови ук­ладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом приватної влас­ності, оскільки підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встанов­люються законом. До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення ЦК Ук­раїни, якщо інше не встановлено законом.

Договір найму житла укладається у письмовій формі.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема кварти­ра або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути при­датним для постійного проживання у ньому. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, за­безпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані; він не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця.

Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло та комунальні послу­ги, якщо інше не встановлено договором найму.

Відповідно До ст. 61ЖК України, користування жилим приміщенням у будин­ках державного і громадського житлового фонду здійснюється відповідно до до­говору найму жилого приміщення.

Договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем — житлово-експлуатаційною організацією (а в разі її відсутності — відповідним підприємством, установою, організацією) і най­мачем — громадянином, на ім'я якого видано ордер. Предметом такого договору є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Важливою гарантією конституційного права на житло є можливість привати­зації житла. Правові основи приватизації житла, що знаходиться в державній власності, його подальшого використання і утримання визначає Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 р.

Відповідно до цього Закону метою приватизації державного житлового фонду є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задо­волення потреб у житлі, залучення громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин.

Приватизація державного житлового фонду — це відчуження квартир (будин­ків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

Державний житловий фонд — це житловий фонд місцевих Рад народних депу­татів та житловий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ.

До об'єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, од­ноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де меш­кають два і більше наймачів (далі — квартири (будинки)), які використовуються громадянами на умовах найму.

173

Енциклопедичний довідник майбутнього адвоката

Не підлягають приватизації: квартири-музеї; квартири (будинки), розташо­вані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ і органі­зацій, природних та біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будинки), які перебува­ють в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання лю­дей); квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного (обов'язкового) відселення, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС.