Канадский ролловер

Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки [9].

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)

Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.

Возможно использование двух методов финансирования сделки:

• прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;

• принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.

Кредит с добавленной процентной ставкой

Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.

10.4 Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Значимой причиной, сдерживающей развитие жилищного ипотечного кредитования, является низкий уровень жизни населения. Для большей части населения невыполнимы обязательные условия заключения кредитной сделки:

• наличие устойчивых доходов у заемщика, позволяющих выплачивать сумму долга, и довольно высокие проценты по кредиту;

• необходимость оплаты первого взноса, составляющего 10—30 % стоимости квартиры.

Для обеспечения развития ипотечного кредитования в России было создано Федеральное агентство по развитию ипотечного жилищного Кредитования. Филиалы этого агентства есть в нескольких городах, однако ограниченность финансовых ресурсов не позволяет широко развить действенную систему ипотечного кредитования.

На сегодняшний день несколько изменились условия предоставления ипотечных кредитов. Много проблемы развития ипотечного кредитования, которые отмечались авторами в работах [5,7,8,9,12,13,17,18] решены.

1. Снизились ставки ипотечных кредитов до 10-16% годовых.

2. Увеличился срок кредитования с 5-10 лет до 25-30 лет.

3. Сократилась сумма первоначального взноса с 30-50 % до 10 % стоимости недвижимого имущества.

4. Изменилось возрастное ограничение для заемщика. Если раньше до выхода на пенсию человек должен был рассчитаться по полученному кредиту, то теперь, с согласия страховой компании, которая будет страховать гражданина пенсионного возраста, можно получить кредит и гасить его до 75 лет. Такое продление срока может быть выгодно, к примеру, родителям 40-45 лет, которые хотят помочь купить квартиру своим молодым взрослым детям, и могут выступить как созаемщики при заключении договора.

5. С 1 октября 2005 года у заемщиков появилась возможность переоформления кредита. Если процентная ставка изменилась (а в последнее время она постоянно уменьшается) можно переоформить договор.

Очевидные плюсы ипотечного кредитования:

• улучшение жилищных условий;

• приобретение права собственности;

• рост цен на недвижимость выше ставки по ипотечному;

• возможность досрочного погашения кредита;

• предоставление льготы по налогу на доходы физических лиц.

Таким образом, практически единственная возможность улучшения жилищных условий для большей части населения — приобретение жилья за счет долгосрочного ипотечного кредита.

Создана база для развития системы ипотечного кредитования:

• заложены законодательные основы,

• выделяются деньги на развитие этой системы,

• создано множество ипотечных организаций,

• строится новое жилье.

Вопросы и задания

1. В чем заключается экономический смысл ипотеки?

2. Что такое двойной залог?

3. Охарактеризуйте права и обязанности залогодателя.

4. Что может являться предметом ипотеки?

5. Кто является основными участниками системы ипотечного кредитования?

6. Назовите основные этапы получения ипотечного кредита.

7. Каков порядок государственной регистрации ипотеки?

8. Какие требования предъявляет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию к выдаваемым кредитам?

9. Назвать факторы, сдерживающие развитие ипотеки в России.

10. Какая нормативная база используется в качестве регулирования системы ипотечного кредитования?

11. Какие существуют основные формы долевого участия в строительстве?

12. Объяснить сущность жилищных сертификатов как ценных бумаг.

13. Какие методы ипотечного кредитования существуют?

14. Каковы перспективы развития системы ипотечного кредитования в России?