2.4. Задание для контрольной работы № 1

Варианты контрольной работы выбираются по последней цифре номера зачетной книжки 1,2 -1 вар., 3,4 -2 вар., 5,6 -3 вар., 7,8 - 4 вар., 9,0 -5 вар.

ВАРИАНТ № 1.

Задача № 1.

Стоимость вакантного земельного участка 200 тыс. р. Возможны два варианта застройки этого участка: строительство одного здания или многоэтажный гаражный комплекс.

Известно, что в случае застройки гаражами норма прибыли на капитальные вложения (НП_КВ т.е. отношение величины прибыли к объему капитальных вложений) составит 20%.

Таблица 1 - Информация о зданиях, рекомендуемых для строительства

Параметры	Типы зданий, рекомендуемые для строительства
	№1	№2	№3
Ожидаемая цена продажи, млн. р.	21,5	21,1	18,2
Площадь, м.кв.	3200	3100	2900
Затраты на строительство, тыс. р. / м. кв.	5,1	5,1	5,2

Требуется определить, какой вариант использования наиболее приемлем для инвестора и действие каких принципов оценки прослеживается в данной ситуации.

Задача № 2.

Стоимость склада составляла 600 тыс. р. На модернизацию погрузо-разгрузочного оборудования затратили 110 тыс. р., рыночная стоимость склада увеличилась и составила 720 тыс. р. Определите вклад модернизации оборудования в стоимость складского помещения.

Задача № 3.

Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции — модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 400 тыс. р., на переоборудование здания в торговый центр — 700 тыс. р. Ожидаемый ежегодный доход от офисов 120 тыс. р., от торгового центра — 150 тыс. р. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?

Задача № 4.

Застройщиком за 50 тыс. р. приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 30 тыс. р., ожидаемая цена продажи таких дачных участков 50 тыс. р. При строительстве дачных домиков на участках площадью 5 соток, строительные затраты на каждый домик уменьшатся на 2 тыс. р., а рыночная стоимость таких участков с дачными домиками составит 40 тыс. р. На сколько дачных участков следует разбить земель­ный массив при условии наиболее эффективного использования средств? Какова будет прибыль застройщика в этом случае?

Задача № 5.

На земельном участке стоимостью 50 тыс. р. организацией построен склад. Затраты на строительство составили 450 тыс. р. Объект (склад + земельный участок) может быть продан на рынке за 700 тыс. р., при этом его гарантированная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 70 % от этой величины. Какие виды стоимости можно определить на основе этой информации и какова их величина?

Задача № 6.

Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома 150 тыс. р., его эффективный возраст — 10 лет, стоимость земельного участка — 50 тыс. р. Известно также, что недавно за 170 тыс. р. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возведение такого же дома — 155 тыс. р. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 70 тыс. р.

Оценить предлагаемый на продажу дачный участок, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравниваемых дачных участках, одинаков.

Задача № 7.

Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Исходная информация представлена в таблице 2.

Таблица 2 – Исходные данные

N n/n	Параметры	Ед. изм.	Количество
1	Площадь дома	кв. м	82
2	Стоимость строительства дома	дол / кв. м	150
3	Площадь гаража	кв. м	20
4	Стоимость строительства гаража	дол / кв. м	50
5	Стоимость воспроизводства парника	дол.	180
6	Устранимый физический износ	дол.	280
7	Неустранимый физический износ строений	%	15
8	Функциональный износ дачи	дол.	200
9	Рыночная стоимость земельного участка	дол.	550

Задача № 8.

Определить затраты на воспроизводство здания, если известно, что его площадь составляет 17000 м², стоимость строительства аналогичных зданий — 10 тыс.р./м², в оценке объекта, в отличие от аналогов, добавлено дополнительное оборудование для обогрева воды на сумму 1,2 млн. руб.

Задача № 9.

Определить величину корректировки цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж.

Данные для сравнительного анализа представлены в таблице 3.

Таблица 3 - Описание недавно проданных аналогичных дачных участков

№ п/п	Размер, соток	Расстоя­ние до города, км	Водоем	Состояние дорог	Баня	Гараж	Цена продажи, тыс. р.
1	5	50	-	Плохое	-	+	45
2	5	55	Река	Среднее	+	+	60
3	5	55	Озеро	Среднее	-	+	57
4	10	50	Река	Среднее	+	-	55
5	10	55	Озеро	Среднее	+	-	53
6	5	55	Река	Среднее	+	-	53
7	5	50	-	Плохое	-	-	37
8	10	50	Река	Среднее	+	+	65
9	10	55	Озеро	Среднее	+	+	62
10	5	55	Озеро	Среднее	-	-	48

Задача № 10.

Требуется определить корректи­ровки на отличия, имеющиеся между складски­ми помещениями.

Таблица 4 - Данные о трех складских помещениях

Элементы сравнения	Условные номера складов
	№1	№2	№3
Объем, m3	1000	1100	1000
Местоположение относительно центра города	район средней отдаленности	район средней отдаленности	отдаленный район
Цена продажи, тыс. р.	3000	3300	2500

Задача № 11.

Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных про­дажах.

Таблица 5 - Данные об аналогичных однокомнатных квартирах

Параметр	Оцениваемая квартира	Недавно проданные квартиры
		кв.1	кв.2	кв. 3
Лоджия	+	-	+	-
Этаж / этажность	3/5	1/5	1/5	3/5
Цена продажи, тыс. р.	-	450	460	475

Задача № 12.

Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного в районе А, если известны следующие данные о недавних продажах объектов-аналогов, представленные в таблице 6.

Таблица 6 – Исходные данные

№ продажи	Цена продажи, тыс. р.	Характеристики относительно объекта оценки		Район
		Подъездные пути	Пожаро-охранная сигнализация
1	790	Хуже на 10 %	Аналогичная	А
2	940	Аналогичные	Хуже на 15 %	С
3	870	Лучше на 15 %	Аналогичная	Д

Известно также, что складские помещения в районе А дешевле, чем в районе С, на 10 % и дороже, чем в районе Д, на 15%.

Задача № 13.

Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следующая информация об аналогичных участках, представленная в таблице7.

Таблица 7 – Данные об аналогичных продажах

Параметры	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4
Цена и условия сделки	Обмене доплатой 100 тыс. р-на комнату	20 тыс. р. наличными	Обмен на легковой автомобиль «А» 1979 г. выпуска	30 тыс. р. наличными
Улучшения	-	-	фундамент 10x10	фундамент 10x10
Размер участка, соток	20	15	14	15
Местоположение	ул. Ударная	ул. Ударная	ул. Горная	ул. Солнечная

Имеется также следующая информация: стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 5%, чем на ул. Ударной, и ниже на 20%, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 25 тыс. р.; стоимость комнаты 125 тыс. р.; затраты на возведение фундамента 10x10 м = 9 тыс. р.

Задача № 14.

Определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

С учетом площади под застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на стро­ительство типового складского помещения составят 1,1 млн. р. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 310 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 25%, для земли — 18%.

Задача № 15.

Определить стоимость двухэтажного офисного здания общей площадью 3500 м.кв. методом прямой капитализации, при условии, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 20 р./кв.м в месяц, риск от недозагрузки площадей и неплатежей аренды равен 3%. Балансовая стоимость здания 2150000 руб. Ежегодно резервируется 1,15% на восстановительные ремонты и 0,85% — на текущие расходы. По рыночным данным, ставка капитализации принимается равной 20%.

ВАРИАНТ № 2.

Задача № 1.

Стоимость вакантного земельного участка 200 тыс. р. Возможны два варианта застройки этого участка: строительство офисного здания или многоэтажный гаражный комплекс. Известно, что в случае застройки гаражами норма прибыли на капитальные вложения (НП_КВ т.е. отношение величины прибыли к объему капиталь­ных вложений) составит 40%.

Таблица 1 - Информация о зданиях, рекомендуемых для строительства

Параметры	Типы зданий, рекомендуемые для строительства
	№1	№2	№3
Ожидаемая цена продажи, млн. р.	21,5	21,1	18,2
Площадь, м.кв.	3200	3100	2900
Затраты на строительство, тыс. р. / м. кв.	5,1	5,1	5,2

Требуется определить, какой вариант использования наиболее приемлем для инвестора и действие каких принципов оценки прослеживается в данной ситуации.

Задача № 2.

Стоимость склада составляла 600 тыс. р. На модернизацию погрузо-разгрузочного оборудования затратили 130 тыс. р., рыночная стоимость склада увеличилась и составила 720 тыс. р. Определите вклад модернизации оборудования в стоимость складского помещения.

Задача № 3.

Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции — модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 400 тыс. р., на переоборудование здания в торговый центр — 700 тыс. р. Ожидаемый ежегодный доход от офисов 100 тыс. р., от торгового центра — 120 тыс. р. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?

Задача № 4.

Застройщиком за 50 тыс. р. приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 30 тыс. р., ожидаемая цена продажи таких дачных участков 50 тыс. р. При строительстве дач­ных домиков на участках площадью 5 соток, строительные затраты на каждый домик уменьшатся на 5 тыс. р., а рыночная стоимость таких участков с дачными домиками составит 40 тыс. р. На сколько дачных участков следует разбить земельный массив при условии наиболее эффективного использования средств?

Задача № 5.

На земельном участке стоимостью 50 тыс. р. организацией построен склад. Затраты на строительство составили 540 тыс. р. Объект (склад + земельный участок) может быть продан на рынке за 800 тыс. р., при этом его гарантированная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 60 % от этой величины. Какие виды стоимости можно определить на основе этой информации и какова их величина?

Задача № 6.

Оценить затратным подходом здание, если известно, что его площадь 1200 кв. м, срок экономической жизни — 70 лет, эффективный возраст — 10 лет, стоимость строительства 1 м² недавно построенного аналогичного здания — 500 дол.

Задача № 7.

Определить стоимость нового строительства жилого здания.

Дано: площадь оцениваемого здания составляет 10245 м², стоимость строительства 1 м² аналога составляет 12,5 тыс.р. К тому же в объекте оценки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 1200 тыс. р.

Задача № 8.

Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный под­ход. Имеется следующая информация, представленная в таблице 2

Таблица 2 – Исходные данные

N n/n	Параметры	Ед. изм.	Количество
1	Площадь дома	кв. м	102
2	Стоимость строительства дома	дол / кв. м	160
3	Площадь гаража	кв. м	20
4	Стоимость строительства гаража	дол / кв. м	50
5	Стоимость воспроизводства парника	дол.	180
6	Устранимый физический износ	дол.	280
7	Неустранимый физический износ строений	%	15
8	Функциональный износ дачи	дол.	200
9	Рыночная стоимость земельного участка	дол.	550