2.4. Задание для контрольной работы № 1

Известно также, что земельные участки в районе А дешевле, чем в районе В, на 5 %, чем в районе С, — на 10 %, и дороже, чем в районе Д, на 15%.

Задача № 14.

Определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

С учетом площади под застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на стро­ительство типового складского помещения составят 2,1 млн р. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 510 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 27%, для земли — 17%.

Задача № 15.

Определить стоимость двухэтажного офисного здания общей площадью 2500 м.кв. методом прямой капитализации, при условии, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 35 р./кв.м в месяц, риск от недозагрузки площадей и неплатежей аренды равен 4%. Балансовая стоимость здания 2500000 руб. Ежегодно резервируется 1,15% на восстановительные ремонты и 0,85% — на текущие расходы. По рыночным данным, ставка капитализации принимается равной 20%.

ВАРИАНТ № 5.

Задача № 1.

Стоимость вакантного земельного участка 200 тыс. р. Возможны два варианта застройки этого участка: строительство одного здания или многоэтажный гаражный комплекс. Известно, что в случае застройки гаражами норма прибыли на капитальные вложения (НП_КВ т.е. отношение величины прибыли к объему капиталь­ных вложений) составит 35%.

Таблица 1 - Информация о зданиях, рекомендуемых для строительства

Параметры	Типы зданий, рекомендуемые для строительства
	№1	№2	№3
Ожидаемая цена продажи, Млн. р.	21,5	21,1	18,2
Площадь, м.кв.	2200	2500	2900
Затраты на строительство, тыс. р. / м. кв.	5,1	5,1	5,2

Требуется определить, какой вариант использования наиболее приемлем для инвестора и действие каких принципов оценки прослеживается в данной ситуации.

Задача № 2.

Стоимость склада составляла 600 тыс. р. На модернизацию погрузо-разгрузочного оборудования затратили 110 тыс. р., рыночная стоимость склада увеличилась и составила 630 тыс. р. Определите вклад модернизации оборудования в стоимость складского помещения.

Задача № 3.

Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции — модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 600 тыс. р., на переоборудование здания в торговый центр — 1200 тыс. р. Ожидаемый ежегодный доход от офисов 120 тыс. р., от торгового центра — 240 тыс. р. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?

Задача № 4.

Застройщиком за 50 тыс. р. приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 35 тыс. р., ожидаемая цена продажи таких дачных участков 50 тыс. р. При строительстве дачных домиков на участках площадью 5 соток, строительные затраты на каждый домик уменьшатся на 3 тыс. р., а рыночная стоимость таких участков с дачными домиками составит 30 тыс. р. На сколько дачных участков следует разбить земель­ный массив при условии наиболее эффективного использования средств? Какова будет прибыль застройщика в этом случае?

Задача № 5.

На земельном участке стоимостью 50 тыс. р. организацией построен склад. Затраты на строительство составили 450 тыс. р. Объект (склад + земельный участок) может быть продан на рынке за 700 тыс. р., при этом его гарантированная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 75 % от этой величины. Какие виды стоимости можно определить на основе этой информации и какова их величина?

Задача № 6.

Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный под­ход. Имеется следующая информация, представленная в таблице 2.

Таблица 2 – Исходные данные

N n/n	Параметры	Ед. изм.	Количество
1	Площадь дома	кв. м	92
2	Стоимость строительства дома	дол / кв. м	120
3	Площадь гаража	кв. м	25
4	Стоимость строительства гаража	дол / кв. м	40
5	Стоимость воспроизводства парника	дол.	160
6	Устранимый физический износ	дол.	280
7	Неустранимый физический износ строений	%	15
8	Функциональный износ дачи	дол.	200
9	Рыночная стоимость земельного участка	дол.	550

Задача № 7.

Определить стоимость индивидуального жилого дома, эффективный возраст которого составляет 20 лет. Известно, что общая экономическая жизнь этого строения 70 лет, стоимость нового строительства точной копии 900 тыс. р., стоимость земельного участка — 50 тыс. руб.

Задача № 8.

Определить затраты на воспроизводство здания, если известно, что его площадь составляет 27150 м², стоимость строительства аналогичных зданий — 15 тыс.р./м², в оценке объекта, в отличие от аналогов, добавлено дополнительное оборудование для обогрева воды на сумму 1,7 млн. руб.

Задача № 9.

Определить величину корректировки цен продаж на размер участка дачи, используя метод парного анализа продаж.

Таблица 3 - Описание недавно проданных аналогичных дачных участков

№ п/п	Размер, соток	Расстояние до города, км	Водоем	Состояние дорог	Баня	Гараж	Цена продажи, тыс. р.
1	5	50	-	Плохое	-	+	45
2	5	55	Река	Среднее	+	+	60
3	5	55	Озеро	Среднее	-	+	57
4	10	50	Река	Среднее	+	-	55
5	10	55	Озеро	Среднее	+	-	53
6	5	55	Река	Среднее	+	-	53
7	5	50	-	Плохое	-	-	37
8	10	50	Река	Среднее	+	+	65
9	10	55	Озеро	Среднее	+	+	62
10	5	55	Озеро	Среднее	-	-	48

Задача № 10.

Требуется определить корректировки на отличия, имеющиеся между складски­ми помещениями.

Таблица 4 - Данные о трех складских помещениях

Элементы сравнения	Условные номера складов
	№1	№2	№3
Объем, m3	2000	2500	2000
Местоположение относительно центра города	район средней отдаленности	район средней отдаленности	отдаленный район
Цена продажи, тыс. р.	4000	5000	3500

Задача № 11.

Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных про­дажах.

Таблица 5 - Данные об аналогичных однокомнатных квартирах

Параметр	Оцениваемая квартира	Недавно проданные квартиры
		кв.1	кв.2	кв. 3
Этаж / этажность	3/5	1/5	1/5	3/5
Телефон	+	-	+	-
Цена продажи, тыс. р.	-	450	460	475

Задача № 12.

Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного в районе А, если известны следующие данные о недавних продажах объектов-аналогов, представленные в таблице 6.

Таблица 6 – Данные о сопоставимых продажах

№ продажи	Цена продажи, тыс. р.	Характеристики относительно объекта оценки		Район
		Подъездные пути	Пожаро-охранная сигнализация
1	700	Хуже на 20 %	Аналогичная	С
2	850	Аналогичные	Хуже на 25 %	А
3	780	Лучше на 25 %	Аналогичная	Д

Известно также, что складские помещения в районе А дешевле, чем в районе С, на 30 % и дороже, чем в районе Д, на 25%.

Задача № 13.

Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следующая информация об аналогичных участках, представленная в таблице 7.

Таблица 7 – Данные о сопоставимых продажах

Параметры	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4
Цена и условия сделки	Обмене доплатой 100 тыс. р-на комнату	20 тыс. р. наличными	Обмен на легковой автомобиль «А» 1979 г. выпуска	30 тыс. р. наличными
Улучшения	-	-	фундамент 10x10	фундамент 10x10
Размер участка, соток	20	15	14	15
Местоположение	уп. Ударная	уп,Уд арная	ул.Горная	ул. Солнечная

Имеется также следующая информация: стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 10%, чем на ул. Ударной, и ниже на 20%, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 45 тыс. р.; стоимость комнаты 225 тыс. р.; затраты на возведение фундамента 10x10 м = 9 тыс. р.

Задача № 14.

Определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

С учетом площади под застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на стро­ительство типового складского помещения составят 4,1 млн р. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 500 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 22%, для земли — 16%.

Задача № 15.

Определить стоимость двухэтажного офисного здания общей площадью 3000 м.кв. методом прямой капитализации, при условии, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 15 р./кв.м в месяц, риск от недозагрузки площадей и неплатежей аренды равен 3%. Балансовая стоимость здания 1150000 руб. Ежегодно резервируется 1,15% на восстановительные ремонты и 0,85% — на текущие расходы. По рыночным данным, ставка капитализации принимается равной 23%.

1. ПЕРЕЧЕНЬ РЕКОМЕНДУМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996.-192с.

2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Информационно-издат.дом "Филинъ", 1999.-592с.

3. Ендовицкий Д.А.и др. Практикум по инвестиционному анализу. / Ендовицкий Д.А., Коробейников Л.С., Сысоева Е.Ф. - М.: Финансы и статистика, 2001.- 240с.

4. Ивасенко А.Г.и др Земля и недвижимость. - Томск: Изд. ТПУ, 2001.-126с.

5. Ковалёв В.В. Практикум по финансовому менеджменту. Конспект лекций с задачами. - М.: Финансы и статистика, 2000. -288с.

6. Крутик А.Б.и др. Экономика недвижимости./ Крутик А.Б., Геренбургов М.А., Геренбургов Ю.М. - СПб.: Изд. "Лань", 2000.-480с.

7. Крылов Э., Власова В., Журавкова И. Анализ эффективности инвестиций и инновационной деятельности предприятия. - 2-е изд., перер.и доп. - М.: Финансы и статистика, 2003.-608с.

8. Курс экономической теории: Ред. Упр.гуманит.образ. Гос.ком.РФ по высшему образ. / Под общ.ред. Чепурина М.Н., Киселевой Е.А. – Киров: Изд-во «АСА», 1995.-624с.

9. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб.пособие. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2002.-320с.

10. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. – М.: Филинъ, 1998.

11. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта 2003 г.). Статья 130

12. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия. – М.: Инфра-М, 1996.

13. Ковалёв В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 2000.-144с.

14. Ковалев В.В. Сборник задач по финансовому анализу: Учеб.пособие. – М.: Фи6нансы и статистика, 1997.

15. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.: Русская деловая литература, 1998.

16. Крылов Э., Власова В., Журавкова И. Анализ эффективности инвестиций и инновационной деятельности предприятия. - 2-е изд., перер.и доп. - М.: Финансы и статистика, 2003.-608с.

17. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 23 декабря 1999 г., 3 октября2002 г.)

18. Приказ Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. N 17-115 "Об утверждении временной методики оценки жилых помещений"

19. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г.)

20. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.)

21. Основные подходы и методы оценки недвижимости: Методические указания для выполнения самостоятельной работы по курсу «Экономика недвижимости» спец. 060800 «Экономика и управление на предприятии (в машиностроении)». – ИПЛ ЮТИ ТПУ, 2004. – 26с.