2. Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

3. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

4. Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Основные способы расчета корректировок:

— парный анализ продаж — расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

— статистический анализ — применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

— анализ тенденций — выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;

— анализ затрат — учет затрат на воспроизводство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректировки на наличие забора на новом дачном участке);

—относительный сравнительный анализ — анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах — для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки, и т.п.);

— распределительный анализ — ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;

— индивидуальные опросы — опросы профессионалов (экспертов) для использования в качестве вторичной информации (по причине субъективности) при проведении корректировки.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему.

Основные условия применения сравнительного подхода:

• объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов, в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки;

• информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход наиболее надежен при оценке жилья, так как рынок жилья — наиболее развитый сегмент рынка недвижимости, имеется достаточное количество сопоставимых продаж объектов и информация о проводимых сделках: периодическая печать, телевизионная информация и собственные базы данных риэлтерских фирм.

6.4. Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Преимущества сравнительного подхода:

• позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

• в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

• статистически обоснован;

• позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

• при наличии достаточного количества данных для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам сравнительного подхода можно отнести:

• Различия продаж – абсолютно идентичных продаж не бывает, объекты отличаются не только по своим характеристикам, но и условиями сделки.

• Сложность сбора информации о фактических ценах продаж – для проведения точной оценки стоимости объекта необходимо большое количество достоверной информации.

• Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки – в ценах продаж аналогов объекта не указываются особенности условий совершения сделки.

• Зависимость от активности рынка – точность результата оценки зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта.

• Зависимость от стабильности рынка – необходимо учитывать изменчивость рыночной конъюнктуры и влияние фактора времени.

• Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах – согласование данных о значительно отличающихся объектах может привести к неточной оценке объекта.

Вопросы и задания

1. В чем заключается сущность сравнительного подхода к оценке недвижимости?

2. На каких принципах базируется определение рыночной стоимости?

3. Перечислить основные этапы определения стоимости недвижимости при использовании сравнительного подхода.

4. Каковы особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости?

5. В каких случаях целесообразно применение сравнительного подхода?

6. Каким образом определяется стоимость объекта недвижимости с помощью корректировки стоимости сопоставимых объектов?

7. Какие существуют способы расчета корректировок?

8. Какие существуют ограничения применения сравнительного подхода к оценке недвижимости?