Лекция 6. Сравнительный (рыночный) подход к оценке (2 часа)

6.1. Содержание и принципы сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними [23].

Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости возможно, если объект не является уникальным, имеется доступная исчерпывающая информация об объекте и условиях совершения сделки, сопоставимы факторы, влияющие на стоимость сравниваемых объектов.

В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение объекта с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности сегмента рынка, к которому относится оцениваемый тип недвижимости. Для получения более точного результата оценки требуется тщательный отбор аналогов.

Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;

• сбалансированности;

• спроса и предложения.

6.2. Основные этапы сравнительного подхода

Оценка недвижимости сравнительным подходом проводится в несколько этапов:

1. Изучение рынка.

На начальном этапе изучается рынок с целью выявления на нем и его сегментах недавно проданных и предлагаемых на продажу аналогов объекта оценки.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Основные источники информации: данные регистрационных служб, страховых компаний, информационных служб и брокеров по недвижимости; периодические издания по недвижимости; информация, предоставляемая участниками сделок; архивы оценщика.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки.

3. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Скорректированная цена имущества — это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

4. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

6.3. Виды и способы расчета корректировок

Средние показатели стоимости оценщиками, как правило, не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. При анализе аналогов объекта оценки следует учитывать следующие отличия [23]:

— местоположение (различия в соседском окружении и районе);

— условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дисконтируются по рыночной ставке);

— условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

— дату продажи (за небольшой интервал времени может измениться уровень цен, состояние рынка);

— физические характеристики (размер, возраст, износ объекта, количество комнат и т.п.);

— экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);

— способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания);

— компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

Принято выделять следующие виды корректировок [21]:

1. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.