7.6. Преимущества и недостатки затратного подхода
Преимущества затратного подхода – оценка на основе затратного подхода является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях:
анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
технико-экономический анализ нового строительства;
оценка общественно-государственных и специальных объектов (они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах);
оценка объектов на малоактивных рынках, на которых объекты продаются редко или не продаются вообще, единственный способ оценки объекта — на основе затрат;
оценка уникальных объектов недвижимости;
при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами;
оценка для целей страхования и налогообложения (для страхования требуется разделение земли и зданий, сооружений, т. е. объектов, подлежащих и не подлежащих страхованию).
Основные недостатки затратного подхода:
Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
Достижение более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
Отдельная оценка стоимости земельного участка от строений. Однако такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными затратами.
Проблематичность оценки земельных участков в России.
Сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений.
Вопросы и задания
В чем заключается сущность затратного подхода к оценке недвижимости?
На каких принципах базируется определение восстановительной стоимости и стоимости замещения?
Перечислить основные этапы определения стоимости недвижимости при использовании затратного подхода.
Каковы особенности затратного подхода к оценке недвижимости?
В каких случаях целесообразно применение затратного подхода?
Каким образом можно рассчитать восстановительную стоимость здания?
Понятие жизненного цикла объекта недвижимости.
Виды износа недвижимого имущества.
Методы определения накопленного износа.
Основные недостатки и трудности применения затратного подхода.
Лекция 8. Доходный подход к оценке (4 часа)
8.1. Содержание и принципы доходного подхода
Доходный подход к оценке недвижимости — совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода — процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта [21].
В общем виде определение стоимости недвижимости доходным подходом производится по формуле (4).
, (4)
где С — стоимость недвижимости, руб.;
I — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости, руб.;
R — норма дохода или прибыли.
Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации — отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.
Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью. При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.
При капитализации дохода по норме отдачи на капитал учитывается темп изменения дохода, применяются функции сложных процентов, рассчитывается ставка дисконтирования, анализируются составляющие ставки капитализации.
Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
прямой капитализации доходов;
дисконтированных денежных потоков.