Лекция 7. Затратный подход к оценке (4 часа)

7.1. Содержание и принципы затратного подхода

Затратный подход к оценке недвижимости – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа [23].

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материалы. Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения.

7.2. Основные этапы затратного подхода

Оценка недвижимости затратным подходом проводится в несколько этапов:

1. Расчет стоимости земельного участка (с учетом наиболее эффективного использования).

2. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений.

3. Расчет накопленного износа (физического, функционального и внешнего).

4. Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа.

5. Определение итоговой стоимости недвижимости, равной сумме стоимости улучшений и стоимости земельного участка.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;

• величина накладных расходов;

• затраты на оборудование;

• нормы прибыли строителей в данном регионе;

• рыночные цены на строительные материалы.

7.3. Методы расчета стоимости воспроизводства (замещения)

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Затраты разделяют на прямые и косвенные. Прямые затраты — это стоимость трудовых и материальных ресурсов (расходы на оплату труда, затраты на приобретение строительных материалов, расходы на коммунальные услуги, прибыль застройщика и др.). Косвенные затраты возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении (затраты на получение лицензий, расходы по страхованию, расходы по уплате налогов и т.д.). В процессе оценки они могут определяться коэффициентом к прямым затратам.

Стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта оценки рассчитывают, как правило, одним из следующих методов:

• сравнительной стоимости единицы;

• стоимости укрупненных элементов;

• количественного анализа.

Метод сравнительной стоимости единицы — оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов.

Заключается в перемножении затрат на единицу сравнения (1 кв.м.) недавно построенного аналога, и количества единиц сравнения в оцениваемом объекте. Для этого необходимо установить размеры оцениваемого строения и собрать данные о затратах на возведение аналогичного.

Для расчета стоимости затрат на строительство объекта оценки методом сравнительной стоимости единицы может быть использована формула (1):

С_о = С_м² · S_о · К_п · К_н · К_м · К_в · К_пз · К_ндс, (1)

где С_о - стоимость оцениваемого объекта, руб.;

С_м² - стоимость 1 кв.м. типичного сооружения на базовую дату, руб.;

S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения), кв.м.;

К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости стройматериалов между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС.

Метод стоимости укрупненных элементов — оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания — поэлементные затраты.

При оценке жилого здания могут быть выделены затраты по следующим направлениям: составление сметы, подготовка и проверка планов строительства, работы по подготовке участка под строительство, земляные работы, возведение фундамента, внутренние стены, потолок, водосточные трубы, лестницы, двери, окна, подведение воды, система труб, слесарно-водопроводные работы, электропроводка, окраска и др.

Например, затраты на 1 кв.м составной части оцениваемого строения, включая затраты на трудовые и материальные ресурсы, умножаются на количество квадратных метров в этом элементе. Расчет производится по формуле (2):

, (2)

где С_зд – стоимость строительства здания, руб.;

V_i – объем i-го компонента, выраженный в физических характеристиках – кв.м., м и др. ;

C_i – стоимость единицы объема i-го компонента, руб./кв.м., руб./м и др.;

n – количество выделенных компонентов здания;

К_н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

• Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

• Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

• Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются

Метод стоимости укрупненных элементов обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому в результате применения позволяет получить величину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы.

Метод количественного анализа — оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Стоимость строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения. Применение метода требует составления перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика.

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

• Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях, а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

• Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

• Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

• Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Метод количественного анализа очень трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков. Однако данный метод обеспечивает наиболее точные результаты.