- •"Томский политехнический университет"
- •Н.А. Матюшенкова экономика недвижимости
- •Введение
- •Лекция 1. Сущность и общая классификация недвижимости (4 часа)
- •. Понятие и признаки недвижимости
- •Основные признаки недвижимости
- •1.2. Общая классификация объектов недвижимости
- •1.3. Недвижимость как объект инвестирования
- •2.1. Собственность в экономическом и юридическом смысле
- •2.2. Содержание права собственности на недвижимость
- •Лекция 2. Право собственности на недвижимость (4 часа)
- •2.3. Виды и формы собственности на недвижимость
- •Частная
- •Государственная
- •2.4. Сделки с объектами недвижимости
- •1.1 Купля-продажа.
- •2.5. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью
- •2.5.1 Объекты государственной регистрации
- •2.5.2 Порядок государственной регистрации
- •Лекция 3. Общая модель рынка недвижимости (4 часа)
- •3.1. Понятие рынка недвижимости
- •3.2. Функции рынка недвижимости
- •3.3. Субъекты рынка недвижимости
- •3.4. Виды рынков недвижимости
- •1 Рынок жилья
- •3.5. Особенности рынка недвижимости
- •3.6. Этапы развития и особенности российского рынка недвижимости
- •Лекция 4. Управление недвижимостью (4 часа)
- •4.1. Основные положения по управлению недвижимостью
- •4.2. Цели и принципы управления недвижимым имуществом
- •4.3. Виды регулирования рынка недвижимости.
- •1. Государственное регулирование рынка недвижимости.
- •4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- •4.4. Основные этапы управления недвижимостью
- •5. Оценка эффективности управления объектом недвижимости.
- •4.5. Основные подходы к управлению недвижимостью
- •4.6. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости
- •Лекция 5. Оценка объектов недвижимости (4 часа)
- •5.1. Значение оценки недвижимости в рыночной экономике
- •5.2. Виды стоимости недвижимости
- •5.3. Факторы, определяющие стоимость недвижимости
- •5.4. Принципы оценки недвижимости
- •5.5. Процесс оценки недвижимости
- •5.6. Основные подходы оценки недвижимости
- •5.7. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов
- •5.8. Отчет об оценке недвижимости
- •Лекция 6. Сравнительный (рыночный) подход к оценке (2 часа)
- •6.1. Содержание и принципы сравнительного подхода
- •6.2. Основные этапы сравнительного подхода
- •6.3. Виды и способы расчета корректировок
- •2. Стоимостные поправки:
- •6.4. Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •Лекция 7. Затратный подход к оценке (4 часа)
- •7.1. Содержание и принципы затратного подхода
- •7.2. Основные этапы затратного подхода
- •7.3. Методы расчета стоимости воспроизводства (замещения)
- •7.4. Понятие и виды износа недвижимого имущества
- •7.5. Методы расчета накопленного износа
- •7.6. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •Лекция 8. Доходный подход к оценке (4 часа)
- •8.1. Содержание и принципы доходного подхода
- •8.2. Основные этапы доходного подхода
- •8.3. Методы определения стоимости недвижимости
- •8.3.1. Метод прямой капитализации доходов
- •8.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- •8.3.3. Техника остатка
- •8.4. Преимущества и недостатки доходного подхода
- •Лекция 9. Особенности оценки различных объектов недвижимости (4 часа)
- •9.1 Оценка земли
- •9.2 Методы оценки жилой недвижимости
- •9.3 Оценка стоимости бизнеса
- •Лекция 10. Ипотечное кредитование (2 часа)
- •10.1 Понятие ипотечного кредитования
- •10.2 Основные этапы ипотечного кредитования
- •10.3 Методы ипотечного кредитования недвижимости
- •Кредит с нарастающими платежами
- •Канадский ролловер
- •10.4 Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России
- •Список литературы
- •Содержание
- •Экономика недвижимости
5.4. Принципы оценки недвижимости
На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.
Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории. Основные принципы оценки недвижимости представлены в таблице 5.
Таблица 5
Принципы оценки недвижимости
Принцип |
Характеристика |
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования |
|
Наилучшего и наиболее эффективного использования |
Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования. При оценке выбирается вариант, обеспечивающий самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки |
Принципы, основанные на представлениях пользователя |
|
Полезности |
Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу |
Замещения |
Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью |
Ожидания |
Стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью |
Принципы, отражающие компоненты недвижимости |
|
Предельной продуктивности |
В результате инвестиций должен быть получен доход, превышающий издержки на его получение |
Вклада |
Любые добавочные элементы оправданы в случае, если получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов |
Сбалансированности (пропорциональности) |
Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость – составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой |
Принципы, связанные с рыночной средой |
|
Соответствия |
Максимальная стоимость образуется при соответствии архитектуры, уровень удобств и характера использования объекта потребностям и ожиданиям рынка |
Конкуренции |
Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне в результате конкуренции между покупателями и продавцами |
Спроса и предложения |
Цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка |
Изменения |
Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия |
Внешних воздействий |
Стоимость объекта недвижимости зависит от экономических, политических, социальных и других факторов. |