5.6. Основные подходы оценки недвижимости

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход и рыночный подход (сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов.

1. Затратный подход к оценке имущества (недвижимости) основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества.

2. Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

3. Подход сравнительного анализа продаж (САП) характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости.

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

5.7. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными подходами. Затем осуществляется выбор итоговой величины стоимости объекта оценки.

Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки [16].

Существует несколько способов определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта.

Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта эксперта-оценщика.

5.8. Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке — это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости [28].

Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

• дата составления и порядковый номер отчета;

• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

• юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу,

• реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

• дата определения стоимости объекта оценки;

• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Вопросы и задания

1. Какова роль оценки недвижимости в рыночной экономике?

2. С какой целью оценивается стоимость недвижимости?

3. В каких случаях оценка объектов недвижимости обязательна?

4. Как различаются понятия "стоимость" и "цена" объекта недвижимости.

5. Какие бывают виды стоимости объектов недвижимости?

6. Какие факторы оказывают влияние на стоимость недвижимости?

7. Что можно отнести к объективным факторам, влияющим на стоимость объектов недвижимости.

8. Рассказать об оценочных принципах, связанных с рыночной средой.

9. Рассказать об оценочных принципах, основанных на представлениях пользователя.

10. Охарактеризуйте основные этапы индивидуальной оценки объектов недвижимости.

11. Какие подходы используются к оценке недвижимости?

12. Как согласуются результаты оценки недвижимости, полученные разными методами?

13. Что содержит отчет об оценке недвижимости?