- •"Томский политехнический университет"
- •Н.А. Матюшенкова экономика недвижимости
- •Введение
- •Лекция 1. Сущность и общая классификация недвижимости (4 часа)
- •. Понятие и признаки недвижимости
- •Основные признаки недвижимости
- •1.2. Общая классификация объектов недвижимости
- •1.3. Недвижимость как объект инвестирования
- •2.1. Собственность в экономическом и юридическом смысле
- •2.2. Содержание права собственности на недвижимость
- •Лекция 2. Право собственности на недвижимость (4 часа)
- •2.3. Виды и формы собственности на недвижимость
- •Частная
- •Государственная
- •2.4. Сделки с объектами недвижимости
- •1.1 Купля-продажа.
- •2.5. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью
- •2.5.1 Объекты государственной регистрации
- •2.5.2 Порядок государственной регистрации
- •Лекция 3. Общая модель рынка недвижимости (4 часа)
- •3.1. Понятие рынка недвижимости
- •3.2. Функции рынка недвижимости
- •3.3. Субъекты рынка недвижимости
- •3.4. Виды рынков недвижимости
- •1 Рынок жилья
- •3.5. Особенности рынка недвижимости
- •3.6. Этапы развития и особенности российского рынка недвижимости
- •Лекция 4. Управление недвижимостью (4 часа)
- •4.1. Основные положения по управлению недвижимостью
- •4.2. Цели и принципы управления недвижимым имуществом
- •4.3. Виды регулирования рынка недвижимости.
- •1. Государственное регулирование рынка недвижимости.
- •4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- •4.4. Основные этапы управления недвижимостью
- •5. Оценка эффективности управления объектом недвижимости.
- •4.5. Основные подходы к управлению недвижимостью
- •4.6. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости
- •Лекция 5. Оценка объектов недвижимости (4 часа)
- •5.1. Значение оценки недвижимости в рыночной экономике
- •5.2. Виды стоимости недвижимости
- •5.3. Факторы, определяющие стоимость недвижимости
- •5.4. Принципы оценки недвижимости
- •5.5. Процесс оценки недвижимости
- •5.6. Основные подходы оценки недвижимости
- •5.7. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов
- •5.8. Отчет об оценке недвижимости
- •Лекция 6. Сравнительный (рыночный) подход к оценке (2 часа)
- •6.1. Содержание и принципы сравнительного подхода
- •6.2. Основные этапы сравнительного подхода
- •6.3. Виды и способы расчета корректировок
- •2. Стоимостные поправки:
- •6.4. Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •Лекция 7. Затратный подход к оценке (4 часа)
- •7.1. Содержание и принципы затратного подхода
- •7.2. Основные этапы затратного подхода
- •7.3. Методы расчета стоимости воспроизводства (замещения)
- •7.4. Понятие и виды износа недвижимого имущества
- •7.5. Методы расчета накопленного износа
- •7.6. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •Лекция 8. Доходный подход к оценке (4 часа)
- •8.1. Содержание и принципы доходного подхода
- •8.2. Основные этапы доходного подхода
- •8.3. Методы определения стоимости недвижимости
- •8.3.1. Метод прямой капитализации доходов
- •8.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- •8.3.3. Техника остатка
- •8.4. Преимущества и недостатки доходного подхода
- •Лекция 9. Особенности оценки различных объектов недвижимости (4 часа)
- •9.1 Оценка земли
- •9.2 Методы оценки жилой недвижимости
- •9.3 Оценка стоимости бизнеса
- •Лекция 10. Ипотечное кредитование (2 часа)
- •10.1 Понятие ипотечного кредитования
- •10.2 Основные этапы ипотечного кредитования
- •10.3 Методы ипотечного кредитования недвижимости
- •Кредит с нарастающими платежами
- •Канадский ролловер
- •10.4 Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России
- •Список литературы
- •Содержание
- •Экономика недвижимости
5.5. Процесс оценки недвижимости
Этапы проведения процесса оценки недвижимости определяются типом оценки, которая разделяется на массовую и индивидуальную.
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа [23]. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.
При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка стоимости конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п.
Процесс индивидуальной оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости [17]. Этапы оценки недвижимости представлены в таблице 6.
Таблица 6
Этапы оценки недвижимости
№ этапа |
Содержание этапа |
1 |
Определение проблемы |
1.1 |
Идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики |
1.2 |
Выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом |
1.3 |
Установление даты проведения оценки (календарной даты, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки) |
1.4 |
Определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат |
1.5 |
Определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью |
1.6 |
Формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества |
2 |
Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку |
2.1 |
Предварительный осмотр и знакомство с администрацией |
2.2 |
Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик |
2.3 |
Подбор персонала, специализирующийся на оценке данного класса объектов |
2.4 |
Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия |
2.5 |
Утверждение календарного плана работ по оценке |
2.6 |
Подготовка и подписание договора на оценку
|
3 |
Сбор и анализ данных |
3.1 |
Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами третьих лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки |
3.2 |
Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор и обоснование аналогов объекта оценки |
4 |
Оценка земельного участка |
4.1 |
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка |
4.2 |
Определение стоимости земельного участка
|
5 |
Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости |
5.1 |
Применение сравнительного подхода |
5.2 |
Применение доходного подхода |
5.3 |
Применение затратного подхода |
6 |
Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов |
|
Получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке |
7 |
Подготовка отчета об оценке |
|
Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества |