3.3. Субъекты рынка недвижимости
Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.
В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:
продавцы – собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);
покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;
профессиональные участники рынка недвижимости – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.
По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные.
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке недвижимости. Профессиональных участников рынка недвижимости можно разделить на институциональных и неинституциональных участников [8].
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:
федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;
федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
государственные нотариусы.
К неинституциональным
участникам, работающим
на коммерческой основе, относятся
предприниматели, в качестве которых
могут
выступать юридические или физические
лица, в том числе унитарные предприятия
государственной собственности,
осуществляющие ту или иную коммерческую
деятельность (работы, услуги) на рынке
в соответствии с законом (имеется в виду
регистрация, а в необходимых случаях —
лицензирование деятельности): брокеры,
оценщики недвижимости, девелоперы,
редевелоперы, управляющие недвижимостью,
проектировщики и строители, страховщики,
участники фондового рынка недвижимости,
аналитики,
Риэлтор – лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества.
Агент – физическое лицо, выполняющее работу в интересах риэлтора.
Риэлторская деятельность – профессиональная деятельность риэлтора по совершению им от имени клиента и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах потребителя риэлторских услуг, гражданских сделок с объектами недвижимости и правами на них, на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством.
Агентство недвижимости — организация, профессионально занимающиеся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.
Брокер – профессиональный риэлтор, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, имеющий лицензию на право осуществления риэлторской деятельности и имеющий страховку своей профессиональной ответственности.
Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — девелопер (застройщик) [8]. На рынке недвижимости девелопер выполняет следующие функции:
выбор экономически эффективного проекта;
создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);
получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;
поиск инвесторов;
определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;
разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;
отбор и привлечение подрядчиков;
контроль над осуществлением работ.
Девелопер - центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.
Оценщик – лицо, обладающее опытом, подготовкой и квалификацией для оценки недвижимой собственности. Оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию Министерством имущественных отношений РФ.