3.5. Особенности рынка недвижимости

Локализация

• абсолютная неподвижность;

• большая зависимость цены от местоположения

Вид конкуренции

несовершенная, олигополия (небольшое число покупателей и продавцов, уникальность каждого объекта, контроль над ценами ограничен, вступление в рынок требует значительного капитала, небольшое число совершаемых сделок)

Эластичность предложений

• низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается (спрос может быть изменчивым);

• предложение земли считается постоянным и независящим от роста цен

Степень открытости

• сделки носят частный характер;

• публичная информация, часто неполная и неточная

Конкурентоспособность товара

• во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства

• специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей

Условия зонирования

• высокая степень регулирующего государственного воздействия: регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права

• большая взаимозависимость частной и других форм собственности

Оформление сделок

• юридические сложности, ограничения и условия

• высокий уровень трансакционных издержек

Стоимость

• включает стоимость объекта и связанных с ним прав

• устойчивая тенденция к росту стоимости

Цикличность

• циклы не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики

• спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом

• подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике

1. Различия рынков по регионам

Природные, экономические условия и позиции местных органов власти

Различие в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на объекты, низкая мобильность трудовых ресурсов

2. Несоответствие стоимости жилой недвижимости финансовым возможностям населения

Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие ипотечного кредитования

Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом

3. Недостаточная информированность участников

Слабое развитие информационной инфраструктуры, сокрытие фактических цен продаж

Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налогов не в полном объеме

4. Неравномерность развития сегментов рынка

Различия в ликвидности и законодательстве для различных видов недвижимости

Рынок земли практически не развит, наибольшее количество сделок на рынке жилья

5. Невозможность точных прогнозов развития

Экономическая и политическая нестабильность

Затруднено применение доходного подхода к оценке недвижимости, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования

6. Несоответствие текущего использования наиболее эффективному

Строительство большинства объектов в период директивного управления экономикой

Необходимость при оценке основываться не на текущем, а на наиболее эффективное использование объекта

7. Значительный рост цен

Неразвитость рынка недвижимости, низкий уровень предложения

Затруднена оценка объектов недвижимости, инвестиций в строительство новых объектов