9.2 Методы оценки жилой недвижимости

Для совершения любой операции с недвижимостью (будь то купля-продажа, дарение, залог, наследование), определения налогооблагаемой базы, а также решения спорных вопросов в суде или в арбитраже, необходимо провести оценку недвижимого имущества.

Объектом оценки является отдельная квартира, комната в квартире, как имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается по долевому принципу. Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифметической) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний.

Задача оценки - определить цену спроса и (или) цену предложения и (или) цену сделки на конкретную квартиру на определенную дату или конкретный период, исходя из ее равноценности с квартирами данного типа [15].

Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете за 1 м² обшей площади квартиры.

Две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых они расположены, и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату. К таким свойствам относятся:

1. месторасположение строения;

2. капитальность строения;

3. общая площадь;

4. жилая площадь;

5. площадь кухни;

6. этажное расположение квартиры;

7. количество проходных комнат;

8. высота помещений (этажа);

9. количество балконов, лоджий;

10. наличие телефона.

Функциональная модель («квартира») составляется на начало каждого года оценки [26]. При изменении перечня или упорядочения свойств функциональной модели оценщик должен самостоятельно установить интервалы однородности, исходя из местных условий.

При проведении статистического обследования оценщику необходимо учитывать, что наименее трудоемким является сбор информации о ценах предложения, а определение цен сделок по документам (договорам купли-продажи, мены, дарения и др.) требует дополнительных проверок. Цена сделок определяется расчетным путем из соотношения цен спроса и цен предложения.

Результатом каждого отдельного испытания является соответствующая определяемая цена квартиры (цена спроса, цена предложения).

Цена может быть получена следующими равнозначными способами:

1) как оценка оцениваемой или равноценной ей квартиры случайно выбранного эксперта, названная им на основе своих расчетов, опыта и интуиции, данная им без консультаций и вне контактов с другими экспертами;

2) как справочная цена на аналогичный объект, то есть цена, названная в различных объявлениях, в том числе в средствах массовой информации, в рекламных проспектах, в специализированных изданиях;

3. как любая, случайно выбранная из промежуточных между стартовой и продажной на открытом аукционе по розничной продаже нескольких квартир;

4. как известная цена эквивалента по факту или конкретному объявлению об обмене.

9.3 Оценка стоимости бизнеса

В оценке недвижимости особое место занимает оценка бизнеса [27]. При определении стоимости бизнеса первостепенное значение имеет цель проведения оценки. В зависимости от субъекта оценки можно предложить следующую классификацию целей оценки бизнеса (таблица 10).

Таблица 10

Цели проведения оценки бизнеса

Субъект оценки	Цели оценки
Предприятие как юридическое лицо	Обеспечение экономической безопасности
	Разработка планов развития предприятия
	Выпуск акций
	Оценка эффективности менеджмента
Собственник	Выбор варианта распоряжения собственностью
	Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации
	Обоснование цены купли-продажи предприятия или его доли
	Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия
Кредитные учреждения	Проверка финансовой дееспособности заемщика
	Определение размера ссуды, выдаваемой под залог
Страховые компании	Установление размера страхового взноса
	Определение суммы страховых выплат
Фондовые биржи	Расчет конъюнктурных характеристик
	Проверка обоснованности котировок ценных бумаг
Инвесторы	Проверка целесообразности инвестиционных вложений
	Определения допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестпроект
Государственные органы	Подготовка предприятия к приватизации
	Определение облагаемой базы для различных видов налогов
	Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства
	Оценка для судебных целей

Выбора стандарта (вида) стоимости бизнеса зависит, прежде всего, от источника формирования дохода. Выделяется два источника формирования дохода при использовании предприятия:

1) Доход от деятельности предприятия,

2) Доход от распродажи активов предприятия.

Данным источникам соответствует два вида стоимости:

1. Стоимость действующего предприятия. Это стоимость, отражающая первый источник дохода, предполагает, что предприятие продолжает действовать и приносить прибыль.

2. Стоимость предприятия по активам. Это стоимость, отражающая второй источник дохода, предполагает, что предприятие будет расформировано или ликвидировано, т.е. предприятие оценивается поэлементно.

Наиболее часто применяемые виды стоимости отражающие источники образования дохода, представлены в таблице 11.

Таблица 11

Виды стоимости недвижимости

Действующее предприятие	Поэлементная оценка
Обоснованная рыночная стоимость – этот вид стоимости отражает оба подхода и соответствует максимуму из стоимостей полученных двумя подходами.
Инвестиционная стоимость - это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау, планов реорганизации и др. предполагаемого владельца.	Ликвидационная стоимость – это обоснованная стоимость продажи активов предприятия за вычетом общей суммы обязательств и затрат на продажу.

Балансовая стоимость предприятия не являются адекватным отражением стоимости предприятия, так как включает только часть активов предприятия, активы включенные в бухгалтерский баланс.

Следующим шагом после выявления необходимого стандарта стоимости отражающего цели оценки - это выбор необходимых процедур и методов оценки.

Существующие подходы к оценке бизнеса и их сравнение с общими подходами к оценке недвижимости представлены в таблице 12.

Таблица 12

Сравнение подходов к оценке бизнеса и оценке недвижимости в целом

Оценка бизнеса	Оценка недвижимости
Рыночный подход	Рыночный подход
Доходный подход	Доходный подход
Подход на основе активов	Затратный подход

В соответствии с зарубежными стандартами оценки бизнеса под данными подходами понимается [27]:

• Рыночный подход - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на сравнении данного предприятия с аналогичными уже проданными капиталовложениями.

• Доходный подход - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на пресечете ожидаемых доходов.

• Подход на основе активов - общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов предприятия за вычетом обязательств.

Перечисленным подходам соответствуют следующие методы, представленные в таблице 13.

Таблица 13

Основные методы оценки бизнеса

Понятие	Доход	Затраты	Рынок
Подход	Доходный подход	Подход чистых активов	Рыночный подход
Методы	Дисконтированная будущая прибыль	Стоимость чистых активов	Отношение цены и прибыли
			Отношение цены и денежного потока
	Дисконтированный будущий денежный поток	Ликвидационная стоимость	Отношение цены и валового дохода
			Цена на одного подписчика
	Капитализация нормированной прибыли	Метод избыточных прибылей	Отношение цены и стоимости активов
			Прошлые сделки с акциями компании
	Капитализация нормированного денежного потока		Предложения по покупке компании

Оценка бизнеса проводится с использованием двух-трех наиболее подходящих в данной ситуации подходов.

Выбор методов зависит от целей проведения оценки бизнеса. При этом необходимо учитывать преимущества и недостатки каждого из указанных подходов (таблица 14).

Таблица 14

Преимущества и недостатки подходов к оценке бизнеса

Подходы
Рыночный	Доходный	Накопления активов
Преимущества
полностью рыночный метод	единственный метод учитывающий будущие ожидания	основывается на реально существующих активах
отражает нынешнюю реальную практику покупки	учитывает рыночный аспект (дисконт рыночный)	особенно пригоден для некоторых видов компаний
	учитывает экономическое устаревание
Недостатки
основан на прошлом, нет учета будущих ожиданий	трудоемкий прогноз	часто не учитывает гудвилл
необходим целый ряд поправок	частично носит вероятностный характер	статичен, нет учета будущих ожиданий
труднодоступные данные		не рассматривает уровни прибылей

При оценке бизнеса необходимо учитывать мультипликатор гудвилл.

Гудвилл — это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов.

Чтобы определить стоимость гудвилл оценщик должен:

• включить основные активы владельца — землю и элементы производства, в том числе машины и оборудование;

• исключить стоимость недвижимости арендатора (в том числе оборудование и акционерный капитал) и стоимость гудвилл, связанные с именем прежнего владельца (если таковая имеется);

• по требованию заказчика отдельно указать стоимость определенных позиций, связанных с недвижимостью (мебель, активы арендатора и др.), если используется сравнительный метод оценки недвижимости.

Полученную стоимость гудвилл, связанную с собственностью, оценщик умножает на коэффициент от 1 до 5. Выбор коэффициента зависит от мнения оценщика о надежности Денежных потоков в будущем и перспективах роста (упадка) бизнеса.

Итоговая величина стоимости предприятия определяется одним из двух базовых методов: математическим взвешиванием и субъективным (экспертным) взвешиванием. При выборе удельного веса каждого оценкочного метода учитываются следующие факторы:

• Характер бизнеса и его активов;

• Цель оценки и используемое определение стоимости;

• Количество и качество данных, подкрепляющих каждый метод.

На заключение о стоимости влияют такие внутренние переменные, требующие корректировки, как:

1. размер оцениваемой доли бизнеса (контрольная или миноритарная);

2. наличие голосующих прав;

3. ликвидность доли и/или бизнеса;

4. положения, ограничивающие права собственности;

5. финансовое положение оцениваемого объекта;

Сумма стоимостей всех отдельных пакетов акций (долей бизнеса) может отличаться от стоимости предприятия в целом. В большинстве случаев сумма стоимостей отдельных пакетов (долей) меньше стоимости всего предприятия, если бы оно было приобретено одним покупателем. Этот факт объясняется тем, что владение предприятием, оцениваемым как единое целое, сопряжено с иными правами и интересами, чем сумма всех интересов, взятых на миноритарной основе.

Вопросы и задания

1. На каких принципах базируется определение стоимости земельного участка?

2. Какие методы применяют для оценки стоимости земли?

3. Перечислить основные этапы определения стоимости земли.

4. Факторы оптимального использования земли.

5. Какие факторы оказывают влияние на стоимость земельного участка?

6. Какие факторы влияют на стоимость жилой недвижимости?

7. В чем заключаются особенности определения стоимости жилой недвижимости?

8. В чем заключаются особенности оценки стоимости бизнеса?

9. Какие подходы используются при оценке стоимости бизнеса?

10. Равна ли рыночная стоимость предприятия сумме стоимостей его активов?

11. Понятие «гудвилл», его влияние на стоимость бизнеса.

12. Преимущества и недостатки различных методов оценки бизнеса.