Добавил:
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
2.2. Конспект лекций.doc
Скачиваний:
732
Добавлен:
01.08.2013
Размер:
947.2 Кб
Скачать

8.2. Основные этапы доходного подхода

При применении доходного подхода оценка недвижимости осуществляется в несколько этапов:

  1. Расчет потенциального валового дохода.

  2. Расчет действительного валового дохода.

  3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

  • операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

  • фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

  • резервов – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

  1. Определение величины чистого операционного дохода.

  2. Расчет коэффициента капитализации.

  3. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Потенциальный валовой доход — максимальный доход, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.

При анализе учитывается доход на сравнительную единицу измерения (кв.м., комната, квартира для гостиниц, куб.м. для склада, место для автостоянок).

Действительный валовой доход — потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Чистый операционный доход — действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов.

Операционные расходы — расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества.

Как правило, расходы владельца недвижимости делятся на постоянные расходы, переменные расходы и резервы:

Постоянные расходы — расходы, которые практически не зависят или незначительно зависят от степени эксплуатации недвижимости. К ним относятся расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество.

Переменные расходы — эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Переменные расходы зависят от стоимости строительства, площади и технических характеристик здания, особенностей инженерных решений. К переменным расходам относятся затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектом, заработная плата обслуживающему персоналу, расходы на обеспечение безопасности, содержание территории.

Резервы — расходы, связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени. Например: замена ковровых покрытий, лифтов, охранной сигнализации, благоустройство пешеходных дорожек, подъездов к зданию, расходы по замене элементов строения со сроком службы меньше срока его экономической жизни, в частности, кровли и труб.

8.3. Методы определения стоимости недвижимости

При определении стоимости недвижимости используются следующие методы:

  • метод капитализации доходов (метод прямой капитализации);

  • метод дисконтированных денежных потоков;

  • техника остатка.

Для понимания сущности методов оценки объектов доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени [16].