4.6. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства — положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции.

Источники права можно разделить на две группы:

• Федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

• Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Конституция РФ является правовой основой всего российского законодательства. Она имеет высшую силу – законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям конституции РФ.

К основным правовым актам в области недвижимости следует отнести:

• Гражданский кодекс РФ;

• Земельный кодекс РФ;

• Жилищный кодекс РФ;

• Лесной кодекс РФ;

• Водный кодекс РФ;

• Градостроительный кодекс РФ;

• Закон РФ «О недрах»;

• Закон РФ «О товариществах собственников жилья»;

• Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»;

• Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»;

• Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»;

• Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

• Закон РФ «О разграничении государственной собственности на землю»;

• Закон РФ «Об оценочной деятельности».

Вопросы и задания

1. В чем смысл понятия «управление недвижимостью»?

2. Почему необходимо управление недвижимостью?

3. Кто является субъектами сектора управления недвижимостью?

4. Перечислите основные направления управления недвижимостью.

5. В соответствии с какими принципами осуществляется управление недвижимым имуществом?

6. Какие функции на рынке недвижимости выполняют государственные органы и организации?

7. Расскажите о системе законодательства в сфере недвижимости.

8. Охарактеризовать сущность деятельности управляющего недвижимостью.

9. Назовите этапы процесса доверительного управления недвижимостью.

10. Виды регулирования рынка недвижимости.

11. Как можно оценить эффективность управления объектом недвижимости?

12. Какой из подходов к управлению недвижимостью наиболее перспективен в рыночной экономике?

Лекция 5. Оценка объектов недвижимости (4 часа)

5.1. Значение оценки недвижимости в рыночной экономике

Оценка недвижимости — особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций изменения спроса и предложения на различных сегментах рынка [24].

Оценка недвижимости может рассматриваться с двух позиций:

1) сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества;

2) необходимый элемент при совершении любой операции с недвижимостью (купля, продажа, сдача в аренду, обмен, принятие решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, внесение объектов недвижимости в уставный капитал и т. д.).

Проведение оценки объектов недвижимости обязательно:

• при продаже государственного или муниципального имущества;

• при аренде государственного или муниципального имущества;

• при залоге государственного или муниципального имущества;

• при передаче в доверительное управление государственного или муниципального имущества;

• при приватизации государственного или муниципального имущества;

• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащих государству или муниципальному образованию;

• при оплате дополнительно выпущенных акций акционерного общества неденежными средствами на сумму, превышающую 200-кратный минимальный размер оплаты труда;

• при внесении государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

• при национализации имущества;

• при выкупе имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

• при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

а) при исчислении налогооблагаемой базы;

б) при ипотечном кредитовании физических лиц;

• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов.

Ранее оценка недвижимости базировалась на определении восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства) и расчете амортизационных отчислений. Для приведения балансовой стоимости основных фондов (зданий и сооружений) в соответствие с действующими ценами проводилась ее индексация путем перемножения стоимости на соответствующие коэффициенты, учитывающие инфляцию.