5.3. Факторы, определяющие стоимость недвижимости

Стоимость недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно разделить на объективные и субъективные [16].

Объективные факторы характеризуют типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сделки. Субъективные факторы связаны с поведением конкретного продавца, покупателя или посредника на стадии заключения сделки (например, осведомленность, давление чрезвычайных обстоятельств, наличие семейной или деловой связи и т.д.).

Объективные факторы в основном являются экономическими. Под их воздействием формируется средний уровень цен сделок.

Объективные факторы делятся на макроэкономические и микроэкономические. К макроэкономическим факторам, влияющим на стоимость недвижимости, относятся: налоги, пошлины, инфляция, курс доллара, уровни доходов и безработицы, степень развития экспортно-импортных операций и т. д.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта оценки:

• местоположение — фактор, в большинстве случаев наиболее существенно влияющий на стоимость недвижимости (учитываются уровни развития конкретного региона, города, района местоположения недвижимости и характер соседского окружения);

• сейсмические факторы — особенно важны для сейсмоопасных районов, сейсмоустойчивость конструкции должна позволить выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или затраты для обеспечения сейсмозащиты учитываются в итоговой оценке стоимости;

• экологические факторы — параметры окружающей среды, влияющие на эффективность и полезность объекта недвижимости (захламление территории объекта, тепловые, световые, шумовые, электромагнитные и радиационные параметры окружающей среды и т.п.).

Существенно влияют на стоимость характеристики самого оцениваемого здания:

• архитектурно-конструктивные и планировочные решения проекта — фактор, отражающий соответствие недвижимости климатическим условиям, функциональность планировки, привлекательность внешнего вида и т.д.;

• наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества), в случае отсутствия которых при оценке рассчитываются расходы на подключение этих коммуникаций;

• наличие машин, оборудования и прочих компонентов, не связанных с недвижимостью, но оцениваемых вместе со зданиями;

• состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных факторов следует учитывать основные градостроительные принципы:

• функциональное зонирование – разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции;

• город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе;

• создание системы взаимосвязанных общественных центров – общегородской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;

• транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;

• поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования;

• город в системе расселения – поселение является элементом системы национального расселения – рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природно-ландшафтной среде;

• комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:

1. социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;

2. экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами;

3. экономическая – направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства;

4. эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды;

5. техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий;