8.3.1. Метод прямой капитализации доходов
При использовании метода прямой капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода [8].
Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:
возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
способность учитывать конкурентные колебания;
способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).
Метод капитализации доходов используется, если:
потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
,
где С - стоимость объекта недвижимости, руб.;
ЧОД – чистый операционный доход, руб.;
КК - коэффициент капитализации.
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:
нестабильность потоков доходов;
информация о доходности аналогичных объектов;
реконструкция или незавершенное строительство объекта оценки.
Основные этапы процедуры оценки недвижимости методом капитализации:
определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
расчет ставки капитализации;
определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Существует несколько методов определения ставки капитализации:
В общем случае, ставка капитализации определяется как отношение чистого операционного дохода к цене объекта недвижимости.
Существуют и другие методы расчета ставки капитализации:
Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. В этом случае предполагается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.
Метод связанных инвестиций применяется в случае применения для покупки объекта недвижимости как заемного, так и собственного капитала:
а) ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;
б) ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации собственного капитала) определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.
Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала.
3. Метод Эллвуда является модифицированным методом связанных инвестиций, учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.
4. Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и другие методы определения ставки капитализации.