Задания для срс

1. Составьте таблицу «Виды жилых помещений».

2. Составьте заявление в орган местного самоуправления о получении согласия на перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

3. Составьте заявление в орган местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

4. Составьте таблицу «Требования, предъявляемые к жилым помещениям».

Тема 3. Договоры найма жилого помещения

План лекции

1. Понятие договоров найма жилого помещения.

2. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, содержание, исполнение.

3. Договор социального найма жилого помещения: понятие, содержание, исполнение.

4. Особенности договорных отношений при пользовании помещениями специализированного жилищного фонда.

1. Реализация конституционного права на жилище предполагает наделение гражданина правомочиями владения, пользования и распоряжения. В рамках существующих правовых форм удовлетворения потребностей в жилом помещении у граждан существует две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.

Действующий ГК РФ (п. 1 ст. 671 и п. 1 ст. 672 главы 35 «Наем жилого помещения») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров подразумевается договор коммерческого найма. Вместе с тем, в п. 2 ст. 671 ГК РФ упоминается случай, при котором жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может «использовать жилое помещение только для проживания граждан».

Прерогатива регулирования жилищных отношений, возникающих из договора найма (коммерческого найма) жилого помещения, принадлежит гражданскому законодательству, т.е. нормам статей 671, 673 – 688 ГК РФ. Отношения же, порождаемые договором социального найма жилого помещения, регламентированы нормами раздела IIIЖК РФ (ст. 49 – 91), т.е. договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством, с применением к нему правил статей 674, 675, 678, 680, 681 и пунктов 1 – 3 ст. 685 ГК РФ.

Вместе с тем специфичны правовой режим специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также содержание договора найма и договора безвозмездного пользования соответствующими специализированными жилыми помещениями. Правовая регламентация возникающих отношений осуществляется нормами ст. 92 – 109 ЖК РФ, федеральными законами и законодательством субъектов РФ.

2. Родовое понятие договора найма (коммерческого найма) жилого помещения дано в ст. 671 ГК РФ: это соглашение, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным, срочным. Предмет договора – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 ГК РФ. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении с наймодателем. Права и обязанности наймодателя указаны в статьях 676, 681, 687 ГК РФ, права и обязанности нанимателя – в статьях 678 – 682, 684 – 687 ГК РФ. Договор найма по истечении срока может быть продлен. Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, указанных в ст. 687 ГК РФ. В случае расторжения договора наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК).

3. Легальное определение договора социального найма жилого помещения содержится в ст. 60 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Договор заключается без установления срока его действия. Следовательно, по данному договору предоставляется жилое помещение жилищного фонда социального использования, формирующегося из жилья государственного и муниципального жилищного фонда.

Жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях. Малоимущими в соответствии с ч. 2 ст. 49 ЖК РФ являются граждане, признанные таковыми ОМС в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ с учетом дохода, приходящего на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договору социального найма предоставляется иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ и (или) законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

Ст. 50 ЖК РФ предусматривает норму предоставления и учетную норму площади жилого помещения. Данные нормы устанавливаются ОМС. Перечень граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, содержится в ст. 51 ЖК РФ. Жилые помещения предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением случаев, установленных ЖК РФ. Принятие граждан на учет осуществляется ОМС на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. С заявлением о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилой площади.

Согласно ст. 52 ЖК РФ жилые помещения предоставляются гражданам в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет. Перечень категорий граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди, содержится в ч. 2 ст. 57 ЖК РФ. Жилые помещения предоставляются по договорам социального найма на основании решения ОМС. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315. В нем детально прописаны права и обязанности сторон.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, предусмотрен ст. 72 ЖК РФ. В ст. 76 ЖК РФ перечислены шесть условий, при которых не допускается обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений. Порядок оформления обмена детально регламентирован в ст. 74 ЖК РФ. Наниматель вправе передать часть занимаемого им жилого помещения или все жилое помещение в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселять временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ). В числе обязанностей нанимателя является обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 – 160 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Расторжение договора по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 83 ЖК РФ.

4. Правовой режим жилых помещений специализированного жилищного фонда закреплен в ст. 92 – 109 раздела IVЖК РФ. В соответствии со ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: 1) служебные помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания; 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. 8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. «Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду» утверждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42. Этим же постановлением утверждены: Типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда, Типовой договор найма служебного жилого помещения, Типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, Типовой договор найма жилого помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Основания расторжения и прекращения договора найма специализированного помещения предусмотрены соответственно статьями 101 и 102 ЖК РФ. Случаи, когда граждане не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, содержатся в ст. 103 ЖК РФ.