Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Сервитуты. Монография
.pdf
Глава III. Возникновение, изменение и прекращение сервитутов
Что касается идущей в цивилистических кругах Европейского союза дискуссии, касающейся возможностей установления открытого
перечня вещных прав, то для правильного понимания проблемы здесь
также нужно учесть ее политический и экономический контекст. Евросоюз представляет собой наднациональную общность, изначально
выстраивавшуюся вокруг единого внутреннего рынка, где устранена
масса барьеров между входящими в него странами, и каждый житель достаточно свободно без смены гражданства может переселяться
из одной страны в другую. И процесс этот на практике идет весьма
широко. Между тем национальные системы вещного права остаются
очень консервативными. Они продолжают функционировать так, как
были сконструированы изначально: регулировать оборот движимых
вещей, а также поземельные отношения в границах каждой отдельной
страны. И в каждой стране существует свой особенный круг вещных
прав. Эти моменты находятся в противоречии. Наиболее остро вопрос,
конечно, стоит в области торговли, когда движимые вещи, обремененные определенным набором вещных прав по законодательству
одной страны, перемещаются внутри Евросоюза в другую страну, таких
прав не признающую или, по крайней мере, иначе их регулирующую*.
Но в области недвижимого имущества также могут быть подняты аналогичные вопросы: почему немец, переехавший во Францию, не может
установить привычное ему вещное обременение на свою недвижимость, а француз, живущий в Германии, продать соседу вещное право
пользования подвалом своего дома? Тем более что права последнего
рода, французские по происхождению, существуют в Германии в тех
землях, где до принятия ГГУ действовал Кодекс Наполеона, и сегодня
(Kellerrecht)**, будучи занесенными в поземельную книгу; с 1 января
1900 г. запрещено только их создание на будущее. Невозможность установления непризнаваемых в данной местности вещных прав вызывает
особенный протест, когда установление таких прав содержится в завещании, т.е. когда уже нет выразившего волю на установление права
субъекта и некому, натолкнувшись на юридическую невозможность,
переформулировать по-новому, предусмотрев какое-нибудь признаваемое на данной территории право. В этой ситуации вещное право
просто не возникает, и воля покойного, таким образом, не уважается.
*
Подробнее по данному вопросу см.: Akkermans B. Op. cit.
**
Такое право установлено, например, в пользу участка в Кёльне, на котором расположено здание старой парфюмерной фабрики знаменитого производителя «Кёльнской воды», французский адрес которого (дом № 4711) мы можем увидеть на любом
флаконе настоящего одеколона (сейчас: Obenmarspforten, 21).
151
Д.А. Монахов. Сервитуты
Тем не менее, если во многих других аспектах в Евросоюзе действительно произведена и производится унификация, то в сфере вещного
права процесс не заходит далее рассуждений. Насколько вся эта проблематика далека от отечественных реалий, включая реалии отечественной правовой системы, говорить не приходится.
Наконец, об открытом перечне вещных прав тем более странно
слышать от представителей отечественной науки. Действующее право
России не имеет сколько-нибудь развитой системы вещных прав. Напротив, оно имеет столетнюю лакуну в их существовании. Сама частная
собственность на землю еще только складывается после долгого перерыва. Почти 30-летняя практика показывает, что существование даже
прямо предусмотренных в ГК РФ сервитутов в нашем правопорядке
не свободно от значительных проблем. Правоприменителю откровенно
сложно работать с данной правовой конструкцией. В этих условиях
наше право остро нуждается в прямом введении в законодательство
развитой системы вещных прав с подробнейшим, скрупулезным описанием каждой конструкции и законодательно заранее максимально предусмотренным решением способных возникнуть на практике
вопросов, и, разумеется, с установлением в вещном праве строгих
рамок для частного усмотрения. Отечественного правоприменителя,
не имеющего опыта работы с развитой системой вещных прав, нужно
постепенно обучить такой работе, тщательно разъяснив каждую вещную конструкцию во всех деталях; помочь ввести такие конструкции
в оборот и обеспечить наработку их практического применения в должном направлении. Предлагать же закрепить в имеющихся условиях
в отечественном правопорядке numerus apertus означает, напротив,
заменить тщательную планомерную работу с продумыванием всех
деталей броском правоприменителя в свободное плаванье с общим
напутствием, что отныне в отношении вещных прав он ничем не ограничен и может двигаться совершенно куда пожелает. И с неизбежно
фатальными последствиями для правопорядка.
Продолжая рассмотрение вопросов договорного установления
сервитутов, отметим, что кроме отдельного специального договора
об установлении сервитута в своем имуществе собственник может
выговорить себе тот или иной сервитут при продаже этого имущества.
Таким образом, уже перестав быть собственником, он, однако, сохранит за собой право пользоваться ранее принадлежавшим ему имуществом в том или ином определенном отношении. Это еще один способ
установления сервитута. Его посредством могут быть устанавливаемы
как земельные сервитуты, так и сервитуты личные.
152
Глава III. Возникновение, изменение и прекращение сервитутов
В частности, случай такого установления сервитута предусмотрен
§ 4 гл. 33 ГК РФ: продав плательщику ренты жилой дом, квартиру или
земельный участок, получатель ренты выговаривает себе право пожизненного проживания в доме или квартире или право пожизненного
пользования земельным участком, т.е. habitatio или usus.
Обратим внимание, что в данном случае не обязательно составлять
отдельный самостоятельный договор об установлении сервитута (хотя,
конечно, возможен и такой вариант), но достаточно лишь оговорки
(клаузулы) в договоре купли-продажи. Разумеется, эта оговорка должна содержать все необходимые для установления сервитута условия*.
Именно такой была дореволюционная практика: «Если при продаже
недвижимости продавец сохраняет за собой сервитут… то, по взгляду
Сената, не требуется совершать два акта, а достаточно купчей, в которой
сервитут указан (кас. реш. 1903, № 67)»1. Оговорка в данном случае рассматривается как самостоятельный договор, право на сервитут и здесь
возникает также после его надлежащей государственной регистрации.
Спецификой данного способа возникновения сервитута является
возможность нарушения принципа sine utilitate servitus consistere nequit
(сервитут не может существовать без выгоды для управомоченного
лица): «При отчуждении вещи можно удержать за собою сервитут ради
простой прихоти, несмотря на отсутствие интереса2; это объясняется обыкновенно тем, что содержание отчуждения вполне зависит от
усмотрения отчуждающего»3.
В целом собственник может неограниченно обременять свое имущество сервитутами, но только при условии, что осуществление вновь
устанавливаемых сервитутов не будет препятствовать осуществлению
уже существующих.
Догматически допустимо срочное, в том числе на срок под условием, установление сервитутов.
Устанавливающие сервитут договоры традиционно носят возмездный характер, однако возмездность эта, безусловно, необязательна.
В правовых системах, предусматривающих обязательную регистрацию вещных прав, сервитуты возникают с момента такой регистрации.
*
В российских правоприменительных реалиях, впрочем, необходимо составить
отдельный договор.
1
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. СПб.: Издание Бр. Баш-
маковых, 1907. С. 326‒327.
2
l.19. D. De serv. 8, 1.
3
Барон Ю. Указ соч. С. 86.
153
Д.А. Монахов. Сервитуты
В частности, ГК РФ предусматривает обязательность такой регистрации в п. 1 ст. 131.
Отметим, что само правило, подводящее сервитуты под действие
общих положений о правах на недвижимость, впервые было введено
ГГУ: «В интересах оборота недвижимых имуществ оно подчиняет все
земельные сервитуты общим нормам о приобретении и потере прав
на недвижимые имущества (§ 873), требуя потому записи в ипотечные книги каждой сделки об установлении, передаче, продлении или
прекращении того или другого сервитута»1. «Одним из важнейших
принципов вещного права здесь [в германской цивилистике. – Д.М.]
считается принцип публичности (Publizitätsgundsatz), из которого вытекает обязательность государственной регистрации ограниченных
вещных прав (путем соответствующих записей о них в поземельной
книге)»2. Ранее различные законодательства (в том числе и германские) содержали весьма разнообразные нормы об установлении
сервитутов: для их установления требовалось или судебное утверждение, или нотариальное удостоверение, или внесение в ипотечные
книги, причем либо одних только личных сервитутов, либо одного
служащего участка при земельных сервитутах, либо всех сервитутов,
но с различными последствиями для участников сделки и третьих
лиц и т.п.
3
Само собой разумеется, что государственная регистрация пред
полагает письменную форму заключения договора. Если какое-либо
законодательство не содержит подобного требования, то вполне возможны и иные способы и формы установления сервитутов. К примеру,
согласно норвежскому законодательству, «сервитут может быть заключен и в устной форме. Законодательством не устанавливается какихлибо требований для письменной формы или регистрации сервитута».
Впрочем, как тут же отмечает сам автор приведенного высказывания,
«если сервитут установлен в устной форме, то сложно доказать его
действительность. Даже в случае отсутствия разногласия о существовании сервитута, представляется более проблематичным выполнить
толкование / установление содержания такого сервитута»4.
«По законодательствам, не выставляющим абсолютного требования
записи сервитутов в ипотечные книги, вполне возможно и молчаливое
-
1
Гамбаров Ю.С. Указ. соч. С. 28.
2
Суханов Е.А. Ограниченные вещные права. С. 8. (Курсив автора.)
3
Там же.
4
Walle-Jensen Ø. Op. cit.
154
Глава III. Возникновение, изменение и прекращение сервитутов
установление сервитута, т.е. признание его на основании так назыв.
конклюдентных действий»1. Вспомним, что к постклассическому пери-
оду в Риме именно традиция стала самой распространенной формой
установления сервитутов (она обладала очевидным плюсом: позволяла
избежать массы обременительных формальностей2).
Интересно, что подобная тенденция, по-видимому, наблюдалась
и в дореволюционной России: в качестве общего правила законодательство (п. 2 ст. 159 Нотариального положения) предусматривало,
что сервитуты устанавливаются формальными актами, совершаемыми
нотариальным порядком: «Старшему нотариусу поручается утверждать
акты и вносить в реестр крепостных дел отметки об ограничениях права
собственности на недвижимые имущества, состоящих: …2) (по Прод.
1912 г.) в уступке собственником в пользу постороннего лица или же
в пользу другого недвижимого имущества права пожизненного владе-
ния, пользования, выкупа угодий или частного участия (повинностей,
сервитутов, Зак. Гражд., ст. 432, 433)»3.
При этом, как отмечал И.И. Горонович, «хотя Сенат, по-видимому,
не допускает из этого правила никаких исключений»4, однако некоторые сервитуты все же возникали «безо всяких формальных актов»: например, сервитут «путиков» или сервитут примычки плотины (последний по предполагаемому соглашению заинтересованных владельцев)5.
Также и при продаже недвижимого имущества в определенных
ситуациях сервитут может возникать как без отдельного договора о его
установлении, так и без клаузулы: из одних только обстоятельств.
Примером такой ситуации является казус, относящийся к известным «вопросам Мейера о сервитутах»: «лицу принадлежат два городских места, смежные. На одном месте он выстроил здание, окна
которого выходят на другое место. Потом хозяин продает место, на которое выходят окна его строения, и приобретатель этого места или
покупщик имеет в виду застроить эти окна. Тот отзывается, что право
иметь окна, которые бы выходили на соседнее место, осталось за ним,
и что поэтому не имеет право заслонять ему окна. Спрашивается:
действительно ли существует такое право – иметь окна на проданное
место – у хозяина строения, или существует право у другого хозяина
1
Гамбаров Ю.С. Указ. соч. С. 28.
2
Гримм Д.Д. Указ. соч. С. 274.
3
Вольман И.С. Указ. соч. С. 289‒290.
4
Горонович И. Указ. соч. С. 85.
5
Там же.
155
Д.А. Монахов. Сервитуты
застроить их?»1 Найденное русскими учеными догматическое решение
было следующим: «Здесь сервитут, вследствие отделения через продажу
одной части поземельной собственности от другой устанавливается сам
собою, естественным путем, независимо от договорного соглашения»2.
Здесь, очевидно, действует общий принцип, сформулированный позже
следующим образом: «Если, с одной стороны, никто не может передать прав более, чем сам имеет, то, с другой стороны, всякий приобре-
тающий право должен его приобрести с теми ограничениями, которые
лежали на нем в момент приобретения»3. Это изначально теоретическое
решение в итоге было воспринято практикой: «К заслугам нашей практики в области сервитутного права принадлежит также признание
известного европейским кодексам сервитута, установленного волей
старого собственника строения (сервитут окон в домах, построенных
на одном дворе и потом проданных врозь)»4; «„При доказанности, что
два дворовых места с построенными на них домами, ныне отдельные, принадлежали одному и тому же собственнику и что он привел их сам в то
состояние, из которого проистекает сервитут, заключающийся в праве
владельца иметь окна в стене дома, выстроенного на пограничной
черте с другим дворовым местом“, „вопрос о праве соседа на закрытие
окон того дома должен быть разрешен отрицательно“, так как, при
отсутствии особого соглашения, естественным путем устанавливается
для приобретателя дома право пользоваться светом через окна, обращенные теперь на чужой двор, а для хозяина этого двора обязанность
не стеснять этого пользования (89/40)»5.
Признаваемые русским дореволюционным правом случаи неформального возникновения сервитутов из обстоятельств позволили И.И. Гороновичу в 1883 г. выдвинуть следующее предположение:
«Можно думать, что у нас мало-помалу выработается правило французского кодекса, не требующего строго формальных доказательств
без явной необходимости»6.
1
Муллов П. Вопросы Мейера о сервитутах // Журнал Министерства юстиции. 1862.
Т. XIII. С. 3.
2
Там же. С. 9.
3
Гражданское уложение. Книга третья. Вотчинное право. Проект. Том второй.
С. 216.
4
Энциклопедический словарь. Т. XXVIII. С. 544.
5
Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Книга вторая. М.: Статут, 2004. С. 133.
(Курсив автора, разрядка наша. – Д.М.).
6
Горонович И. Указ. соч. С. 85.
156
Глава III. Возникновение, изменение и прекращение сервитутов
Здесь имеется в виду, в частности, ст. 692 ФГК, закрепляющая:
«Сервитут рачительного хозяина имеет силу правоустанавливающего
документа в отношении сервитутов непрерывных и явных»1. При этом
следующая, 693-я статья, раскрывает, что это за сервитут: «Сервитут
рачительного хозяина имеет место лишь в том случае, когда доказано, что два участка, являющиеся в настоящее время раздельными,
ранее принадлежали одному и тому же собственнику и что именно
этот собственник установил порядок, из которого вытекает данный
сервитут»2.
Наконец, ст. 694 ФГК в еще большей степени коррелирует с казусом Мейера: «Если собственник двух имений, в отношении которых
существует явный признак сервитута, отчуждает одно из них, и если
договор об отчуждении не содержит никакого соглашения о сервитуте,
последний продолжает существовать, в активной или пассивной
форме, в пользу отчужденного участка или на отчужденном участке»3.
Весьма познавательно проследить, как это континентальное решение преломилось, попав в систему общего права.
Изначально система английского права принципиально не допускала возможности возникновения сервитутов без формального
акта ни в каком случае. Однако появившееся на Континенте вышеприведенное правило ФГК постепенно стало проникать в английское
право: «Французское правило подразумеваемого создания постоянных
сервитутов было посажено в английскую почву в 1839 г., когда Чарльз
Гейл включил его в первое издание книги, которая стала знаменитым
трактатом о сервитутах4»5. «Правило, являющееся предметом данной
статьи [постоянные сервитуты из обстоятельств. – Д.М.] аутентично
французское, оно не заимствовано из римского права»6. В российской
литературе на французские корни английских сервитутов из обстоятельств указывает Е.А. Останина7.
1
Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона). С. 222.
2
Там же.
3
Там же. С. 222‒223.
4
Gale C.J., Whatley T.D. Op. cit.
5
Kennefick C. Looking Afresh at the French Roots of Continuous Easements in English
Law. P. 187. (Здесь и далее перевод с английского наш. – Д.М.).
6
Ibid. P. 184.
7
Останина Е.А. Приобретение сервитута: сравнительно-правовой аспект // Вестник Челябинского государственного университета. 2012. № 29 (283). С. 27. URL: https://
cyberleninka.ru/article/n/priobretenie-servituta-sravnitelno-pravovoy-aspekt (дата обращения: 1.10.2022).
157
Д.А. Монахов. Сервитуты
Как результат, в английском правопорядке появился ряд прецедентов, в которых прямо декларировалась возможность возникновения
(постоянных) сервитутов из обстоятельств.
Так, в деле Pyer v. Carter (1857) было постановлено, что приобретатель одного из двух соседних домов (ранее составлявших один дом)
вправе пользоваться благами существовавшей на момент передачи
ливневой канализации, проходящей под соседним домом, оставшимся
в руках продавца, для отведения воды, стекающей с приобретенного
дома, несмотря на то, что при передаче дома не имело места ни оговорки о сервитуте (express reservation), ни пожалования (grant) сервитута
водостока1.
В деле Suffield v. Brown (1864) в решении первой инстанции был
сформулирован общий подход, весьма сходный с подходом как французского, так и русского права: «Если я приобретаю от обладателя
двух соседствующих владений (freehold tenements) одно из них, и оно
переходит ко мне в наиболее полном и безоговорочном (unqualified)
виде, я обязан обратить внимание на то, как соседнее владение используется моим продавцом или какие блага им из него извлекаются
(used or enjoyed) и разрешить все те постоянные или случайные втор-
жения (invasions) в переданную собственность, которые могут быть
необходимыми для пользования оставшейся собственностью в полной
и достаточной мере, как она использовалась продавцом на момент
продажи и передачи»2.
Как отмечает американский юрист: «Решение Английского Суда
Казначейства в 1857 г. по делу Pyer v. Carter стало началом спора отно-
сительно того, насколько возможно приобретение сервитутов по предполагаемому пожалованию (implied grant), и у которого, похоже, нет
в ближайшее время перспективы разрешения. Если это дело и идет
дальше старой доктрины общего права, что может быть только поддержано и за что многие выступают, опираясь на принципы, заимство-
ванные из Французского кодекса, то все еще несомненно, что и среди
писателей и среди судей по обе стороны Атлантики существует сильное
расположение к тому, чтобы принять это как установление доктрины
необходимости (necessary) в неисчислимых способах использования,
которыми недвижимость (real property) эксплуатируется на сегод-
1
URL: https://swarb.co.uk/pyer-v-carter-21-feb-1857-2/ (дата обращения: 1.10.2022).
2
Bennett E.H. High Court of Justice. Chancery Division. Wheeldon v. Burrows // The
American Law Register (1852‒1891), Vol. 27. P. 650. URL: https://archive.org/details/jstor-3304162/page/n1/mode/2up (дата обращения: 1.10.2022).
158
Глава III. Возникновение, изменение и прекращение сервитутов
няшний день, и что требует более широкой и более толерантной защиты, чем старое право недвижимости предоставляет им. С другой
стороны, очень компетентные и выдающиеся судьи, такие как Lord
Westbury в Англии и Mr. Justice Hoar в этой стране смотрят на новую
доктрину с малой благосклонностью, и сильно потрясли авторитет
оригинальных решений, которые одно время казались в целом всеобще
принимаемыми»1.
Упомянутый Lord Westbury (лорд-канцлер на момент рассмотрения дела), рассматривая дело Suffield v. Brown (1864) в апелляционной
инстанции, выступил резко против попыток внедрения в английское
право новомодных французских воззрений и возможности возникновения сервитутов из обстоятельств по предполагаемому пожалованию
(implied grant): «Это очень серьезная и тревожная доктрина; я уверен,
что это очень позднее новшество и оно, по моему суждению, не поддер-
живается каким-либо обоснованием или принципом, когда применяется
по отношению к пожалованиям, за ценное вознаграждение (grants for
valuable consideration)»2. И далее: «Я не могу согласиться, что жалователь (grantor) может отступить от своего собственного абсолютного пожалования (grant) так, чтобы притязать на право в пожалованной вещи,
даже если в момент пожалования имели место непрерывные и явные
сервитуты, осуществляемые в пользу соседней недвижимости, которая
осталась в собственности жалователя»3. Таким образом, лорд-канцлер,
прямо заявляя о явно существующих непрерывных сервитутах, отказывает им в юридическом признании на основании отсутствия
формальной оговорки при передаче вещи.
Следующим ключевым прецедентом, попавшим в учебники и до
настоящего момента определяющим правила возникновения сервитутов из обстоятельств в английском праве, является дело Wheeldon
v. Burrows (1879)4, фабула которого весьма близка к казусу Мейера:
«В 1856 г. Allen стал абсолютным обладателем участка земли в Дерби,
часть которого теперь принадлежит истцу и расположена к северу,
она отделена от остальной части кирпичной стеной. В 1858 г. Allen
построил в южной части своего участка, примыкающей к этой стене,
1
Easements by Implied Grant // Am. L. Rev 40 (1869) P. 40. URL: https://heinonline.
org/HOL/LandingPage?handle=hein.journals/amlr4&div=11&id=&page= (Дата обращения:
1.10.2022).
2
Bennett E.H. Op. cit. P. 650.
3
Ibid.
4
[LR 12 Ch D 31].
159
Д.А. Монахов. Сервитуты
ангар или мастерскую, которая освещалась только с помощью верхнего
света. В 1861 г. Allen изменил свой ангар, перестроил и поднял стену,
относящуюся к нему, а также поднял крышу, упразднив верхний свет
и вставив четыре окна в стене, которую он так поднял»1.
В 1867 г. Allen передал землю Woolley, который в 1871 г. передал ее
Tetley. В свою очередь, Tetley в 1875 г. выставил свою недвижимость
на публичный аукцион, в результате чего часть участка севернее стены стала принадлежать Wheeldon’у, мастерскую же, расположенную
южнее стены, чуть позже приобрел Burrows.
В январе 1878 г. вдова Wheeldon’а, унаследовавшая участок мужа,
возвела щиты, которыми перекрыла доступ света в расположенные
в стене окна, через которые мастерская Burrows’а получала приток
света. Последний, в свою очередь, указанные щиты повалил, после чего
и возник судебный спор, в ходе которого вдова Wheeldon’а утверждала,
что Tetley передал Wheeldon’у участок абсолютно свободным от какихлибо ограничений, и тот «факт, что сервитут права на свет, притязание
на который имеет место в данном деле, есть сервитут явный и длящийся, не влечет за собой подразумеваемого резервирования (implied
reservation) такого сервитута, за исключением случая, когда сервитут
был бы необходимым (necessity), каковым он, о чем свидетельствуют
доказательства, не является»2.
Burrows, в свою очередь, утверждал, что «оспариваемые окна составляют непрерывный сервитут и что он был явным и заметным (open and
notorious), а также что упоминания о нем путем резервирования или
иным образом при передаче [участка] сделано не было, поскольку…
с точки зрения закона, должно быть признано, что резервирование
права продавца должно быть подразумеваемо, и что такая трактовка
настолько широка и действительна, как если бы резервирование содержалось в условиях и было недвусмысленно выражено в акте передачи»3;
«Ответчик утверждал, что управомочен в праве на свет для своего ангара, несмотря на то, что продавцом при передаче прав истцу не было
осуществлено резервирования (express reservation) сервитута. Это право
на свет – сервитут явный и непрерывный и таким образом резервируемый подразумеваемо (impliedly reserved) без прямого резервирования
(without express reservation)»4.
1
Bennett E.H. Op. cit. P. 647‒648.
2
Ibid. P. 646.
3
Ibid. P. 649.
4
Ibid. P. 647.
160
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]